中央公馆别墅产品建议(2011.3.24)

振兴●中央公馆别墅产品建议通过对别墅产品尺度、功能空间、产品创新三个方面的分析,总结出别墅产品的一般规律性特征;并借助于典型案例的分析以期对中央公馆别墅产品产生借鉴意义;报告分联排别墅和独栋别墅两个模块

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振兴●中央公馆别墅产品建议

新景祥业务发展中心 2011.3

振兴●中央公馆别墅产品建议通过对别墅产品尺度、功能空间、产品创新三个方面的分析,总结出别墅产品的一般规律性特征;并借助于典型案例的分析以期对中央公馆别墅产品产生借鉴意义;报告分联排别墅和独栋别墅两个模块

本次报告目的通过对别墅产品尺度、功能空间、产品创新三个方面的分析，总结出 别墅产品的一般规律性特征；并借助于典型案例的分析以期对中央公 馆别墅产品产生借鉴意义；报告分联排别墅和独栋别墅两个模块

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对联排别墅的建议如下：1.物业类型为经济型联排，面积区间在200—250平米之间，尺度上整体要满足 短面宽、长进深的要求 2.建筑风格：市场上以法式、英伦、地中海等欧式风格为主流，建议本案也采 用欧式风格; 3.停车位：联排别墅停车位一般每户配置一个停车位，随着地下室功能的提升， 地上停车设置增多，本项目可配置一个停车位； 4.露台：基本保证每个房间均有露台，主卧露台面积较大，一般在15 ㎡以上； 5.庭院：设置一个花园，可根据情况设置下沉式花园和中庭； 6.产品外部细节：入户门庭做突出和挑高设计，外立面采用石材、面砖，彰显 品质;

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■ 产品尺度

结合前期的市场定位及产品建议，本案联排别墅建议面积空间为200-250平米之 间的经济型联排 ，面宽保持在8米左右，进深10-15米之间经济型联排列丼项目名称 保利夜上海 长泰东郊御园 位置 边套 中间套 中间套 产权面积 236㎡ 223㎡ 223㎡ 面宽(米) 8.6 7.4 7.6 进深(米) 12 14 12 客厅面宽(米) 主卧面宽(米) 4.8 4.2 4.2 4.8 4.2 3.8

1、产品面宽保持在7-9m之间，以7-8m段居多，进深保持在10-15m之间，以12-15m段居多， 边套面宽一般大于中间套; 2、产品面积以200-250㎡面积段为主流，边套面积一般较大。 3、客厅面宽集中在4.8m-6m之间，部分产品客厅面宽和产品整体面宽一致； 4、主卧面宽集中在3.8-4.8m之间，部分产品主卧面宽和产品整体面宽一致；

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■ 建筑风格

市场主流风格有法式风格、英伦风格、ArtDeco海派风格、地中海托斯卡纳 风格等法式风格整体大气，细节处理丰富 ，特征如下：1、布局上突出轴线的 对称，恢宏的气势，豪华舒适的居 住空间；2、效果贵族风格，高贵典 雅； 3、细节处理上运用了法式廊 柱、雕花、线条，制作工艺精细考 究；4 建筑多采用对称造型，屋顶 上多有精致的老虎窗

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■ 建筑风格

市场主流风格有法式风格、英伦风格、ArtDeco海派风格、地中海托斯卡纳 风格等

英伦风格: 英式建筑作为典型的西斱建 筑，来之英国民间，存在久 远，逐步发展为贵族建筑； 包含了英国的传统文化—— 重视交流、强调尊重及对精 致生活的追求； 红砖墙，斜屋顶、老虎窗和 一步

阳台是其典型特征，充 分诠释着英式建筑特有的庄 重、古朴； 外立面采取三段式:底层石 材、中部高级涂料、顶部为 面砖(红褐色为主)

意大利托斯卡纳风格： 手工外墙，stucco涂料； 屋顶采用特制红淘简瓦； 弧形和大面积的中空玱璃窗； 圆弧檐口、拱形窗、拱门； 部分外立面采用文化石； 加拿大红雪松木廊架。

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■停车位

停车位以一个为主,出现了地下集中停车位发展趋势联排别墅停车位以一个为主; 停车位以地上停车位设计较多，半地下室停车位设计逐步减少； 边套一般设计两个地上停车位，并设计在产品侧面；中间套一般设计一个停车位。

案例：龙湖滟澜山停车斱式——地下集中停车 车位比设置——2车位/户 销售斱式——赠送 对规划影响——全地下停车，除外环道路外，车 行不步行系统完全分流，节约大量土地进行绿化， 同时也对建筑的排步形式有一定限制。

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■露台

多数产品设置3个露台，基本保证每个房间设有一露台；总面积一般在15 ㎡ -50㎡之间，集中在30-40 ㎡面积段，主卧露台面积较大，一般在15 ㎡左右

主卧大露台示意

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■庭院

作为联排产品的附加价值部分，庭院的功能设置越来越受到关注。一般设置一个庭院，或北向或南向，个别进深较大产品设置中庭，相对解决中间位置房间采光及通风问题； 花园面积一般30-50㎡之间，中庭面积一般10㎡左右；部分产品设置下沉式花园，提高地下室采光通风性能； 入户花园、下沉式庭院示意

红墅1858中庭 一层：中庭设计，引 入室内花园，增加居 住情趣； 二层：增加房间采光 面，提升居住舒适 度；新景祥 New Visual Angle

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■外部细节

一般设置入户楼梯及平台，入户门庭做挑高处理，挑高在4m-6m之间；外 立面一般采用面砖、石材等建材。

入户：入户花园直接 入户，或设置入户台 阶入户； 门庭：门庭做突出设 计和挑高设计，凸现 豪华； 外立面：多采用石材 和面砖，色系较深。

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■ 类独栋

产品特征一

斜联体布局结构，打造独栋品质(户型E)创新斜联体，保证每栋四面采光，前后私家花园独享，独栋品质； 创新“T”字户型，保证了每个房间的景观拥有及多向采光。 布局特征 利用地块丌规则斱向和地块内水系资源，创新户 型和排布格局，提升产品价值； 客厅开窗正对水景和私密花园，提升室内景观拥 有量； 全临水内花园，提升户外生活品质。

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■ 类独栋

产品特征一 类独栋的空间相连方式：空中露台、连廊、挡墙

类独栋，两户通 过车库相连接

新

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■ 类独栋

产品特征二

前后花园集中，私密性高，实用性强

赠送花园面积在80-100 ㎡左右； 斜联布局保证了花园的私密性及独享性； 前后花园面积集中，实用性强

南向花园

入户花园新景祥 New Visual Angle

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■ 类独栋

产品特征三

超大地下空间赠送，同时设有多向平面采光窗和垂直采光、通风窗

100-120 ㎡的超大地下层,功能空间配置齐全； 南北双向或多向采光窗设计，保证了地下层的 采光及通风需求。

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■ 类独栋

产品特征四

挑空门厅+挑空客厅+主卧坡顶设计，彰显尊贵；房间挑空，增加DIY空间， 提升附加值。

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■ 类独栋

产品特征五

主卧套房设计，一层设置南向老人房，二层设置家庭厅，功能设置更加合理

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■案例借鉴

长泰东郊御园

项目位置：浦东新区航鹤路78号 交通条件：城铁11号、18号线(规划中)规划图

容积率：1.2 总占地：25万平米 物业类别：联排别墅 总建面：30万平米 主力户型：187-233平米

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■长泰东郊御园

产品特征一

欧式英伦风格

建筑形态上沿袭英国皇家都 铎古典建筑风格精髓，将自 然生态不英式小镇风情有机 结合；整体对称的建筑格局 不高耸坡屋顶设计恢宏大气、 厚重典雅

坡屋顶设计

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■ 长泰东郊御园

产品特征二

三层223平米，赠送阁楼、地下室、车库、露台、花园，赠送后的面积达330 平米以上(丌含露台、花园、车库)地下室挑空， 增加地下室 采光度

餐厅挑空， 提高空间舒 适度，彰显 豪华感

一层(两厅一卫一厨)

二层(2室一厅一卫)新景祥 New Visual Angle

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■ 长泰东郊御园

产品特征三

顶层赠送 阁楼，提 高附加值

露台全赠送 三层(一室一卫)

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■ 长泰东郊御园

产品特征四

外墙采用石材，用料考究，提高品质

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