海南旅游地产研究

深入剖析海南旅游地产发展问题,并试图提出一些建设性转型发展建议

海南旅游地产政策调整建议

目录PART 1 背景研判一、国家旅游地产政策走向研判 二、国家支持海南国际旅游岛建设

contentsPART 4 海南旅游地产发展政策调整建议一、宏观政策导向 优化结构，提升档次 文化为魂，塑造特色 区域整合，产业融合 公开透明，利益共享

PART 2 海南旅游地产发展解读一、发展现状 二、开发模式

三、发展脉络

控制速度，持续开发

PART 3 海南旅游地产发展困境一、配套服务欠缺，度假功能不足 二、产品中低端为主，整体品质不高 三、空间分布不均，两极发展分化 四、地域特色不足，舶来文化为主

二、土地政策引导 三、分时度假政策试点

五、区域融合欠缺，地产孤立发展六、地产空置率高，社会资源浪费

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背景研判

01

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一、国家旅游地产政策走向研判我国的的30年间经历了数次大的调整，房地产政策与宏观经济环境有着密切关系，其调整是为了更好地为经济发房地产政策在改革开放展服务。自1998年房地产商品化以来，国家

地产调整政策基本是在地产过快增长时候，采取行政干预手段，抑制房价过快增长，带房价增长趋势趋于平稳，松绑政策，促使楼市复苏，依次循环下去。我国房地产调控的根本目标是抑制房价过快增长，使房价增长与经济发展相互协调。鉴于未来20-30年，我国经济仍然将会保持高速增长，房价的总体趋势是不断上涨，可以预见 未来我国地产调控仍旧是“行政干预抑制房价过快增长-房价平稳增长-房价快速增长-抑制房价过快增长……”过程。

国家住房福利分配

促进地产市场商品化

严格土地供 应，缩紧房产 信贷

全面治理，抑 制房价过快上 涨

紧缩性政 策松绑， 楼市复苏

严格控制 房价过快 上涨

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二、国家战略下的海南国际旅游岛建设(一)国家力推海南国际旅游岛建设 2010年，国家发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》,对海南产 所谓“国际旅游岛”是指在特定的岛屿区域内，限定在旅游产业领域范围中，对外实行以“免签 证零关税”为主要特征的投资贸易自由化政策，有步骤地加快推进旅游服务自由化进程。 —— 据《体改院关于海南国际旅游岛的框架建议》

业发展、生态环境建设、社会事业建设、基础设施建设等各个领域提出了一系列要求和具体措施， 确立要实施一批重大项目，并从投融资、财税、对外开放、土地等方面有针对性地给予海南许多 政策倾斜，助力海南建设世界一流的海岛休闲度假旅游目的地。 (二)旅游地产是海南国际旅游岛建设的重要支撑 旅游地产是旅游度假产品打造的重要内容——旅游

地产是服务于旅游人群的重要内容， 是旅游度假产业建设必不可少的建设内容，包括度假村、主题公园、产权酒店、酒店式公寓、度 假别墅等。随着海南旅游业的持续高速发展，尤其是国际旅游岛的建设，对旅游住宿设施等旅游 房地产的需求量也将不断增大。度假居住房地产和旅游房地产在海南既具有广阔的发展前景，也 是结合海南建设国际旅游岛的客观需求。

“国际旅游岛”就是旅游国际化程度高、生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的世界一流

的海岛型国际旅游目的地。—— 据海南省委省政府《关于加快推进国际旅游岛建设的意见》

“国际旅游岛”的基本内涵即“新目标”:实现服务、管理、景区、产品四个“零距离”,建成世 界一流的热带海岛度假休闲胜地;新体制，建立符合国际惯例的旅游发展与管理体制机 制;“新政策”,实行以“免签证、零关税、放航权”为主要特点的旅游开放政策。 ——据《海南国际旅游岛建设行动计划》

(三)旅游地产与国际旅游岛旅游产业良性互动海南地产发展的重要目标之一就是与国际旅游岛紧密结合，发挥互为客源互为支撑的良性 作用，实现地产和旅游双赢。具体而言，就是要大力发展候鸟式度假、就业型度假和分时度假等 度假居住地产和星级酒店、度假村、高尔夫球场、游艇俱乐部、主题公园等专业化旅游地产，强 化房地产的旅游度假功能和旅游接待功能，使房地产，尤其是度假居住地产和旅游地产，成为海 南国际旅游岛建设的重要空间载体和核心旅游产品之一。

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海南旅游地产 发展解读

02

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一、发展现状 地产开发仍然是促进海南发展的核心动力2008-2013年近六年海南省房地产投资(其中旅游地产投资比重约？%)在全社会投资

空间上集中于海岛东部截至2013年底，海南共有1096个旅游地产项目。供应量主要集中在海南南北两端的核心驱动城市：海 口和三亚，分别有563个和164个旅游地产项目。从旅游地产的用地情况来看，也是海口的用地规模最 大，达到1483.5万平米

中一直占据较大比重，且有逐年上升趋势，尤其是近三年均保持40%以上比重。 2013年房地产开发投资占海南全部投资的比重为43.91%,同比提高了2.2个百分点，对 投资增长的贡献率为58%,同比提高6.7个百分点。1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2008年 2009年 2010年 房地产投资/亿元 2011年 2012年 2013年 26.81% 28.72% 35.14% 41.15% 41.33% 0.50 43.91% 0.45 0.40 0.35 0.30 0.25 0.20 0.15 0.10 0.05 0.00

全社会投资比重

2008-2013年海南旅游地产投资情况

截止2013年海南旅游地产空间分布特征(用地规模：单位/㎡)

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一、发展现状 用地出让价

格呈大幅上涨趋势海南省重点旅游城市旅游地产出让单价均呈上涨趋势，且上涨幅度较大。2013年，海口和

单一引擎驱动为主海南多数旅游地产项目仍以单一引擎驱动为主，项目引擎类型也较为丰富。项目中温泉和酒 店是最常用的驱动引擎，酒店驱动类245个，温泉驱动类120个，主题公园驱动类和高尔夫驱动类 各86个，游艇驱动类53个。

三亚是海南板块旅游地产进入门槛较高的城市，分别是306.9万元/亩和302.9万元/亩；陵水和 文昌的旅游用地出让价格涨幅最为突出，同比分别增长了132.18%和127.33%。

2010-2013年海南重点城市旅游用地出让均价变化

2013年海南旅游地产项目引擎利用情况

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二、开发模式

占据垄断性海景资源

模式一：湾区高端度假地产开发模式——以陵水为代表的湾区开发海南旅游地产的主力军，海南旅游地产的开发主要集中在风景优美和海景资源丰富的著名湾 区。目前，海南省已规划了亚龙湾、海棠湾等一批湾区作为旅游度假地产开发的主要区域。开发类 型以高档度假酒店为主，如雅居乐清水湾、富力湾和香水湾等。

占据垄断性海景资源——占据湾区的核心景观，尤其是陵水清水湾、香水湾等海南岛最后的热带湾区，全年可以实现海滨游乐。

国际化氛围最浓厚——强调国际化。前期和国际团队合作规划，后期国际级品牌酒店进驻。 瞄准高端客户——面向高端客群，主要包括顶级私人客户和企业客户。

国际化氛围最浓厚

瞄准高端客户

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二、开发模式

生态养生资源丰富

模式二：养老地产开发模式——海岛中部定安代表的“候鸟型”社区开发主要集中在海南岛中部，与滨海地产相比性价比较高。并且海岛中部的温度、湿度等气候条件 更适合老年人、候鸟一族养生度假，因此养老地产开发潜力巨大，在海南有着独特优势。 主要区域：海南中部高速沿线的定安、屯昌、琼中、五指山、保亭等地。 生态养生资源丰富——海岛中部绿荫浓郁，形成了世界上同纬度中极为珍贵的热带生物圈和生态系统， 被誉为“回归大自然的好去处，未受污染的长寿岛”。海岛中部大型的候鸟型社区主要依附于水库、

温泉、森林等丰富的生态资源，非常有利于老年人养生度假。 开发规模大——海南岛中部的候鸟社区，摆脱了滨海湾区带状地形带来的限制，在占地规模和开发规 模上都是滨海湾区难以比拟的。开发商可以从容的进行各种设施的摆布和配套，利用丰富的水库资源 和森林资源组成区域的养生环境。 客户基础雄厚——海岛中部的养生养老价值逐渐被更多的人认识，面对的客户群也不仅限于候鸟客户

了。目前针对高端客户推出的独栋别墅、联排别墅等高品质产品，在中部候鸟型社区中逐渐增多。

开发规模巨大

客户基础雄厚

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二、开发模式地块潜力大、升值快

模式三：复合旅游地产的开发——文昌代表的城市拓展新区开发海南的产业规划中，列出了几个重要的节点城市。例如：作为我国未来最大航天基地的文昌、 拥有石油加工工业的东方和洋浦、临高等城市。

地产潜力大升值快——借助低纬度的优势，文昌成为中国也是世界上为数不多的航天中心。目 前两条一路和东线高速铁路的建设使文昌摆脱了长期被边缘化的局面，迎来了发展的黄金时 代。就在宣布航天城建设后不到两年的时间里，文昌房地产价格已经翻番，城市基础设施投入 也急剧增加。

紧密结合城市发展——与滨海湾区开发的国际化和养老地产的独自发展模式不同，城市拓展区 地产的开发项目要承担起部分城市功能，对项目和配套设施的规划都提出了更高的要求。 客户需求多元——这类地产不仅要照顾外来的候鸟客户和度假客户，更多的是城市升级带来的 大量商务人群。他们的消费行为和海南传统的旅游地产客户不同，更看重资产的升值潜力。

紧密结合城市发展

客户需求多元

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三、发展脉络

大批投资者涌入海南，海南地产迅猛崛起，三年间，房价快速增长。 1993-1994年为海南地产泡沫集中爆发期。 东线高速开通，海南东线旅游兴起，旅游地产兴起。

NO.1 起步阶段

1988地产泡沫爆发

正式建立省办特区——中国最大经济 特区

NO.2 巩固阶段

1993

1996NO.3 提升阶段

中国独家休闲旅游节在三亚开幕，确立国内顶尖度假目的地 地位

以三亚、海口等重点旅游城市地产迅速开发。 NO.4 突破阶段

2002

博鳌亚洲论坛开幕，全面提升海南国际地位和品牌

海南东线城市旅游地产全面开工建设。 NO.5 提速阶段

2007

海南省提出10-15年建设“海南国际休闲旅游岛”目标

鲁能、万科、富力、雅居乐等国内 大品牌开发商进驻海南市场； 区域级旅游地产开发增多。

NO.6 腾飞阶段

2010 2013

国家正式批复海南建设“国际旅游岛”,上升为国家战略

国家出台房产政策“新国五条”

海南旅游地产进入战略调整期

NO.6 整合阶段

2014

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一、发展现状 二、开发模式

海南旅游地产 发展困境

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一、地产投机严重，泡沫量巨大 关键点：地产投机、跑马圈地海南旅游地产商的开发核心目标是通过嫁接海南优质资源，来实现地产增值旅游地产投资者核心目标是抢先占据 房产资源，通过全国经济高速发展和海南国际旅游岛建设迅速提升房产价值。这种基于绑架全国和海

南经济和旅游发 展的旅游地产开发与投资模式，与资本市场的”无限贪婪性“结合，造成海南旅游地产投机严重，而非基于服务于旅 游产业发展的目的，泡沫量巨大。

自2010年海南国际旅游岛建设正式步入正轨，随旅游市场大发展，旅游地产异军突起，各大景区几乎被旅游地产开发商抢占一空，截止2013年，已有千余家房地产开发企业进驻海南“跑马圈地”全国已面市旅游地产项目45%分 布于海南。据海南省统计局相关统计数据，截至2014年5月底，海南省房地产开发500万元以上的在建项目达722个， 同比增长9.4%,占同期海南全省全部固定资产投资项目的36.3%。 e.g.——以凤凰岛为例，2010年1月11日凤凰岛一期700套开盘当天销售一空，均价高达6.5万元，创下海南最高房 价纪录和总量销售纪录，当年二期开盘，销售均价更是达到8.5万元/平方米，最贵的达13万元/平方米，缔造了一个 “传奇”。而如今的凤凰岛房价只有2010年开盘价的六成左右，若与常见普通房型比较，凤凰岛当下房价比两三年前 大打折扣，部分业主已经套牢。

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二、配套服务欠缺，度假功能不足 关键点：旅游地产名不副实，旅游配套和度假功能严重不足海南旅游地产的主要瓶颈问题即是软性配套和旅游服务配套不足问题，旅游地产结构中以 住宅为主导，项目复合功能不足、持续发展能力不强。 目前，海南旅游地产基本没有经营性产品，大多是以卖房子为主的地产项目，住宅功能远 大于度假功能。更多旅游开发企业打着旅游度假区、旅游综合体、主题公园等旅游项目名义，进

2013年搜狐焦点《海南旅游地产“病症”调查》结果分析，6成网友选择投资海南旅 游地产，置业者更关注配套。

行纯住宅地产开发项目。海南旅游地产价格不是过高，而是本该有的旅游服务配套缺失，导致旅游地产的价值集中 体现在房子本身的价值，旅游服务软环境、软服务价值很低。海南的自然环境资源是中国顶级品 质，但旅游开发商几乎抛弃旅游软环境和旅游服务的打造和提升，导致海南绝佳的自然环境品质 停滞在低端开发阶段，不能发挥足够的优势。 旅游地产周边生活配套设施不齐全、旅游地产控制率较高、旅游地产项目遭遇战略策划的 失误而搁浅；没有系统化的打造吃住行等配套，没有有计划的组织、引导、关注业主，关注业主 的度假生活。

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三、产品中低端为主，整体品质不高 关键点：公寓型中低端产品，别墅型高端产品比重小海南作为我国唯一的热带海洋岛屿省份，生态环境一流，位于全球公认最适宜休闲度假的 北纬18度。海南国际旅游岛建设已经上升为国家战略，其潜

在价值难以估量；然而，目前海南大 面积开发中低端旅游地产，与国际知名旅游岛旅游地产开发档次差别较大。 从物业类型看，公寓是海南旅游地产住宅功能的核心产品，共有909个项目拥有公寓产品，

占比高达78%;而别墅由于土地利用的限制，相对较少，仅22%的项目拥有别墅产品。尤其是海南中西部旅游地产主要是小户型的公寓，主要以低价格来迎合市场。 过去的开发，更多的拿环境资源换旅游地产投资，今后发展更应该注重软性服务的提升和社 区整体商业环境及升值空间的改善，改变目前房产开发结构类型单一——依托观光资源开发的景 观房产比重较大的现状，而是把地产的重点放在打造景观、商业、社区氛围、物业服务齐头并进 的特色智慧社区上。

78% 全部为公寓式地产

22% 含别墅产品地产

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四、空间分布不均，两极发展分化 关键点：两极分化海南旅游地产整体空间分布呈东部>中部>西部特征，且东部沿海市县旅游地产投资远大于 中部和西部市县。 旅游地产投资热点：东线——三亚、陵水、琼海、文昌、海口等市县; 旅游地产投资温点:中部——琼中、屯昌、五指山、琼山、澄迈等市县；

旅游地产投资凉点:西部——昌江、东方、乐东、白沙、儋州、临高等市县。

截止2010年海南旅游地产空间分布及市场价格特征

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五、地域特色不足，同质化严重 关键点：舶来文化为主，欧美式风格，缺乏海南特色 构成元素单调，缺乏创新。各旅游地产大盘相互模仿严重，千篇一律，过于雷同。开发 商开发的项目中普遍存在温泉、会所、高尔夫等固定格局，大批量的复制没有新的突 破，同质化现象严重。 建筑风格基本是盲目照搬、模仿欧美式建筑风格，如罗马式、西班牙式、巴洛克式、地

海南重点旅游地产建筑风格一栏海南代表性旅游地产 观澜湖高尔夫大宅 雅居乐清水湾 富力湾 南国威尼斯 博鳌香槟郡 中南西海岸 和泓假日阳光 鲁能三亚湾 亚澜湾 塞维亚海岸 中南森海湾 博鳌椰风海岸 金碧天下 建筑风格 欧式(意大利与夏威夷风格) 欧式经典风格 东南亚风格 建筑风欧式(法国意大利风格) 地中海西班牙风格 地中海西班牙风格 欧式典雅风格 北美风格 欧式风格 西班牙风格 欧洲风情 东南亚风格 欧陆风情

中海风格、现代风格、后现代风格等。2011年前开发的项目80%的项目都是“西班牙”风格，包括早期开发的长信水岸、盛高荣域以及新近开发的“托斯卡纳”、 “中南森海 湾”、“中南西海岸”、“塞维亚海岸”、南国威尼斯城等。 没能充分挖掘海南深厚的文化积淀，旅游地产对海南独特性文化内涵挖

掘不够，大多存 在追求所谓气派、大气的思想，在开发过程中花大力气营造欧陆特色、热带风貌，并未 真正体现本土灿烂文化。

观澜湖高尔夫大宅

雅居乐清水湾

富力湾

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六、区域融合欠缺，地产孤立发展海南省经济在全国经济维度

关键点：孤立于区域，带动性很弱 海南旅游地产往往孤立于周边区域，与周边区域的联动性较差，对相邻区域经济社 会发展带动性很弱。 海南旅游地产开发往往占据优质旅游资源，大多限制外部人流进入，导致了旅游地 产开发占有各市、县优质发展资源，却无法有效带动区域经济社会发展，造成稀缺

60000

16.00%

5000040000 30000 20000

14.00%12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00%

自然资源的低效利用。 海南旅游地产未能有效带动全省经济社会发展。作为全国旅游地产发展前沿阵地， 占全省总投资比重达40%以上，然而却未能有效带动海南省经济全面发展。海南旅 游地产投资几乎占据全国总体旅游地产投资的半壁江山，但海南经济发展水平一直 全国落后。 2013年海南省经济在全国排名第28位，增长速度排名第27位；2013年海南省在全 国各省经济综合实力排名中位居第28位。

100000 上海 北京 浙江 广东 江苏 天津 福建 山东 辽宁 内蒙古 重庆 宁夏 湖南 广西 云南 安徽 海南 湖北 河北 河南 陕西 山西 四川 吉林 江西 贵州 西藏 新疆 黑龙江 青海 甘肃 GDP(亿元) GDP增长

2.00% 0.00%

2013年全国各省经济综合实力指数排名1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0 江苏 广东 山东 浙江 上海 北京 辽宁 天津 福建 河北 内蒙 河南 湖北 湖南 四川 陕西 黑龙江 吉林 安徽 重庆 山西 江西 广西 新疆 云南 贵州 甘肃 海南 宁夏 青海 西藏 经济综合实力指数 注：选取各省gdp与人均gdp两样数据来综合分析，各省两项数值除以某经济强省(经济值暂定为 1000)得到的两项数值(大于1或小于1)相乘，即得到各省的综合实力经济数值。

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七、地产空置率高、社会资源浪费岛外购买者 岛内购买者

关键点：第二居所，长期空置29%

海南旅游房地产客户定位为岛外市场，而岛外人士购买房产都是倾向于度假别墅和高等 公寓等自主性住宅，是第二居所性质，只有在冬天或假日才到海南居住。过多的度假别 墅、高级公寓项目的开发导致海南旅游房地产空置率居高不下。据统计。在海景房最集 中的三亚湾等地小区内的常住率仅为20%左右。71%

已购买房产者中统计，71%为海南省外购买者，且71%的人群一年仅使用一次。

岛内购买者居住天数统计长期 15-150天 5% 44% 51% 15天以下

岛外购买者居住天数统计大于12次 1-12次 1次

6% 23%

71%

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结论与展

望【结论】海南旅游地产主要问题集中在旅游地产投机、旅游地产服务配套、地产品质、地产特色、区域带动、地产空置等方面，归纳起来集中体现在五个方面的问题： 地产行业问题【地产投机严重，泡沫量巨大】

地产产品问题【配套服务欠缺，度假功能不足；产品中低端为主，整体品质不高；地域特色不足，同质化严重】地产格局问题【空间分布不均，两极发展分化】 地产管理问题【地产空置率高、社会资源浪费】 地产带动问题【区域融合欠缺，地产孤立发展】地产行业问题

【展望】基于三个层面的研判： 一、我国经济已经跨入人均GDP5000+美元时代，度假经济时代已经到来； 二、海南是我国唯一的热带岛屿，具有我国最优质的度假资源优势； 三、海南国际旅游岛建设已经上升为国家战略，国家在政策上给与极大支持。 未来海南旅游、海南旅游地产必将是具有极大的发展潜力，基于此，我们认为：地产格局问题 地产带动问题 地产产品问题 海南旅游地产

地产管理问题

海南旅游地产两个基本点认识：问题突出，前景光明！未来一段时间，海南旅游地产需要在政策上进行引导和调控，以使海南旅游地产尽快走出目前困境，长期可持续健康发展！

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一、宏观政策导向 二、土地政策引导

海南旅游地产 发展政策调整 建议

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