2012年3月诸城市房地产市场调研报告183508528

诸城市房地产市场调研报告营销策划部@2012年3月

调研目的1、了解诸城市城市城市发展情况 2、诸城市房地产市场容量及去化率 3、诸城市购房客户群体及置业消费习惯 4、本项目地块特征及适合开发产品

报告提纲一、诸城市城市概况1. 2. 3. 4. 5. 6. 城市定位 城市格局 区域功能 商圈分布 经济发展 配套资源

二、诸城房地产市场分析1. 2. 3. 4. 5. 6. 人口分析 行业发展 区域格局 销售概况 市场存量 去化速度

三、诸城市购房客户分析1. 2. 3. 4. 5. 人口分析 收入水平 客户分析 置业需求 客户描摹

四、本项目地块简要分析1. 地块特征 2. 地块四至 3. 周边环境 4. 客群特征 5. 客户地图

全国百强县排名35位

一、诸城市城市概况1. 城市定位 2. 城市格局 3. 区域功能 4. 商圈分布 5. 经济发展 6. 配套资源

城市定位

青岛潍坊的结合点 依托毗邻青岛的交通优势，形成山东半岛货物、资金、信息等生产要素高速流动和高度 集聚的中心

n 地理位置：诸城市隶属于潍坊 市，诸城地理位置优越，交通 便利。北依世界风筝都潍坊， 东临滨海名城青岛，南靠新兴

港口城市日照，是山东半岛重要的交通枢纽。 n 交通便利：胶新铁路和济青高

速公路南线贯穿诸城，市内 6 条干线公路四通八达，乘车 1 小时 可达青岛、日照两大港口和青 岛、潍坊两大机场。

城市格局

诸城历经“10年河西、10年河东”的城市发展缩影，居住 重心由河西转移至河东区域。而开发区作为新兴板块，市政配 套和居住氛围都亟需提升。

城西板块：诸城市老城区， 配套设施相对完善；但工厂

较多，生活环境差经济开发区：大企业集中区 域，但配套设施尤其是交通

经济开发区

条件和教育资源有待进一步完善。 城东板块：随着城市发展格 局的变化，河东板块居住氛 围、市政配套日渐完善，且 成为新的城市中心，担当起 CLD(中央居住区)和 RBD(中心商业区)的 城西板块

城东板块

区域功能经济开发区 1、工业园区 以开发区为中心的工业园 区 休闲区 外贸集团 城东区 工业园区 福田汽车 希努尔

2、生活区以城东区和城西区为主的 生活区

3、休闲娱乐区以三里庄水库、恐龙公园 、潍河公园组成的休闲区 城西区 生活区

生活区

商圈分布

人口密集程度以东、东南、西、北为顺序，北侧不 过潍河，潍河以北为工业区，城郊结合处，人口以农村为 主，外来务工人员以辅。未来 发展以人民路和和平路为轴 线，中心向外辐射发展。

以老利群、百盛为中心的 百米商圈为主，人 流量较大的地区， 最新增加的蓝博湾 商厦、迪士尼欢乐 城、电影院、休闲 广场。

新 利 群 商 圈

以

中百、银座为中心的百 米商圈以小区的便 利商贸为主。以新利群和新百盛为中心 点向外辐射50米左 右 人民路中段的三联等，都 为连接各商圈起辅 助作用

中 百 银 座 商 圈

老 利 群 百 盛 商 圈

新 百 盛 商 圈

经济发展

从2009年至2011年地区生产总值、地方财政收入 、人均可支配收入来看，11年比09年经济发展突飞猛 进，得益于食品、纺织、汽车行业的带动。

人均可支配收入(元)

地区生产总值(亿元)

2011年，全市完成地区生产总值520亿元、人均7500美元，分别是 2007年的1.7倍和1.9倍；实现财政总收入62亿元、地方财政收入40亿 元，是2007年的2.2倍和2.5倍。2008年以来累计完成固定资产投资 980亿元，其中2011年完成308亿元。

数据来源：2010年、2011年诸城市政府工作报告

经济参数县域经济基本竞争力在全国百强县(市)的位次由第50位跃升至第35位。

工业经济增势强劲：2011年，规模以上工业企业实现主营业务收入1560亿元、利税147亿元，是2007年的2.1倍和2.5倍；年利税过千万元的工业企业由 2007年的78家发展到200家，特别是福田等重工企业的落户及规模扩张，对 经济带动很大。 服务业发展提速：2011年，实现第三产业增加值156亿元、社会消费品零售 总额155亿元，均为2007年的2.1倍。 农村经济健康发展：2011年，实现农村经济总收入1780亿元，是2007年 的2倍，被国务院表彰为全国粮食生产先进单位，是全国生猪调出大县。 外向型经济发展迅速：2011年，外贸进出口总额达到14亿美元，是2007年 的2倍，荣获全国重点推进出口食品农产品质量安全示范区；四年累计利用外资 1.8亿美元，其中2011年5772万美元；境外企业发展到20家。数据来源：2010年、2011年诸城市政府工作报告

配套资源主要医院： 人民医院、中医院 妇幼保健医院 高中： 东——繁华中学 西——诸城一中

诸城市主要医院集中在城市南部；学校数量缩减，分 布较为平均。

农业局

医 院

城北学校

舜王学校 龙城中学 利群 百 盛 超 市

龙源学校 杨春国际酒店

南——实验中学北——龙城中学 贵族小学：

华 玺 酒 店

密州路学校

大华学校 实 验 小 学 妇 幼 保 健 院

繁华中学市府 实验中学

龙源小学 新艺小学优秀小学： 实验小学、西郊小学

诸 城 一 中

西 郊 学 校

大 众 医 院 明 诚 学 校

东 郊 医 院

中医院 实验中学

东 武 学 校

人民医院

小结1、诸城市依托潍坊、青岛双重交通优势，是潍坊青岛经济交流的直接结合点。2、人口数量108万，人口缓慢增长，10年仅增长3.8万，市区常住人口不足50万。 3、诸城市沿河可分为城东区(河东)、城西区(河西)、开发区(河北

)三部分。 城东区在原有城市老商圈的基础上迅速向东发展，目前成为配套、交通、环 境都比较成熟的区域。 城西区主要城市老区，环境较旧，市民普遍有向东不向西的倾向。 经济开发区目前主要为工业区，环境较差，配套不完善。 4、主要医院中医院、人民医院都集中在城市南部 ，目前高中由十六所缩减为四所 ，分布较为平均。 5、城镇居民人均可支配收入突破19000元，与2007年相比增幅超过50%;农民人均纯

收入突破10000元，增幅超过60%。

2011年起市场趋于平稳饱和

二、诸城房地产市场分析1. 人口分析2. 行业发展 3. 区域格局

4. 市场存量5. 去化速度 6. 市场大盘

7. 滞销盘

人口分析

诸城市常住人口为108.62万人，同第五次全国人口 普查2000年11月1日零时的105.36万人相 比，十年共增加了3.25万人，外来人口很少。全市常住人口中，男性54.91万人 ，占总人口的50.55% ;女性为 53.71万人，占总人口的 49.45%。 受教育水平，每10万人中 具有大学受教育程度的5130人； 具有高中受教育程度14439人； 具有初中受教育程度为40483人 ； 具有小学受教育程度26712人。 分析： 较小的城市人口基数，缓慢的城市人口增长速 度决定了诸城市房地产市场发展的基础客户量 不足数据来源：2011年7月第六次人口普查数据

全市平均受教育程度大学 6% 小学 31% 高中 16%

初中 47%

行业发展起步期时间：2000 特点：以老城 区的个别项目 的改造开发为 主；

诸城楼市起步于2000年，城市总体发展以北移东扩的发展方向 发展。

从2000年开始之间，诸城房地产11年的发展大体有五个阶段： 缓增期时间：2000-2004 特点：以老城 区的个别项目 的改造开发为 主；

发展期时间：2005-2009 特点：以河西 区域开发为主 ，将河西区域 的老工业区进 行改造，将企 业迁至北部高 新区，将河西 板块打造成中 心居住区；

饱和期时间：2010-2011 特点：以市区 周边外环以内 地块及潍河北 段两岸开发为 主；

稳定期时间：2012— 至今 特点：市区近 郊及经济开发 区沿河开发为 主

2006年诸城新建商品房全年平均价格在2000元/平方米左右, 2007年房价在2300 元/平米左右，2008年为2700元/平方米，2009年-2010年为3000元/平方米左右 ，2011年3月为3500左右，商业中心地带和市区北面沿河地带均价4300左右。

区域格局潍水· 怡景苑 4300元/㎡ 红星家园 龙城龙府 4300元/㎡ 裕泰祥公馆 金东世纪城 3900元/㎡

经济开发区

城西区均价：

皇家半岛 4278元/㎡

3880元/㎡城东区均价： 4130元/㎡凤凰城 宝龙公园世家 3700元/㎡ 龙都现代城多 层4500元/㎡

诚通香榭里 4200元/㎡ 龙 城 华 庭

盛华国际

开发区均价：37

70元/㎡

层龙 都 天 元一 城 ㎡多

格林学府 3900元/㎡ 金地翰林 3700元/㎡

得 利 斯 世 纪 城

华都富林 4300元/㎡

和美馨园

城西区

4200 /

2081正好 4600元/㎡

尚清 华 3700 元/㎡ 城东区

奥韵 花园 瑞福花园 4200 元/㎡ 优品城4300 元/㎡

丽都花园 3700元/㎡

4000元/ ㎡

销量概况2010年、2011年是诸城市房地产发展腾 飞的两年：

2011年下半年诸城房地产市场随着全国市场下滑趋势， 成交去化速度减缓，趋于平稳。

23200套

2010年住宅全年成交 总面积为301.605 万㎡ 总计23200套 2011年住宅全年成交 总面积为 184.2954万㎡ 13990套

总计13990套数据来源：房管局市数据统计

市场存量区域 楼盘名称 城东区 瑞福花园 城东区 尚清华 城东区 天和文苑

通过对诸城三区32个典型项目(在售项目58个，占整个市场 60%)统计目前诸城市场现有在售房源11000多套，按照平均 2011年诸城市的去化速度，需要近1年的时间。建筑面积 14168.28㎡ 套数 剩余套数 主力户型 190 190120㎡ 400 72 2438—116㎡ 4 120 入市时间 均价 2010/10/1 高层3300 2010/11/5 多层4200 2010年11月 高层3400

城东区 优品城 城东区 东武家园 城东区 盛华国际城东区 城东区 城西区 城西区 城西区 城西区 城西区 城西区 城西区 城西区 城西区 金东世纪城 华都· 富林 香榭里 昊宝龙苑 凤凰城 格林学府 金地翰林

100多万 3万平方米 10万 15万30万 17万 14万 10万 13万 4.5万 6万

5000 320 20003120 3000 2085 108 1500 1000 264 500 1300 300 312 1000 1100

80085—126㎡ 11475-112㎡ 80090-110㎡ 2000120-220㎡ 20085-150 87-140 90 106 16080-130 170100-125 18084-122294、105 82075-130 3090-120 22109-126 40075-241 16093—145㎡ 20100-147

2012年5月 多层4300 2011年12月 多层4000 高层38002011年8月 高层3900 2011年6月 多层4300 2010/9/20 多层3900 2012年2月 高层3500 2012年4月未定 2011年4月 多层3900 2011年4月18日 高层3700 2010年11月 高层3300 2011年1月 多层4600 2010年12月 多层4000 高层3900 2011年7月 高层4000 2010年9月 高层3500 2011年5月 高层3300

和美鑫苑 龙都天一城 中天花园 百合花园 怡景园 开发区 潍水· 开发区 帝中海 隆昌苑 开发区 河畔·

5.24万

400

市场存量

目前诸城市场现有在售房源11000多套，按照2011年诸城市住 宅销售去化速度，需要近1年的时间。

诸城市常驻人口 108万 市区人口不足50万

市区客户量——15000户 周边村镇入城——2000户

相当于大约15万户

在售房源——11000多套其中大约10%的家庭有购房需求 市场现在售货量不包含未来开盘项目 已经接近诸城城区购房客户总量

市区客户总量约为：15000户

市场濒临绝对饱和状态

户型面积

市场库存大量市场利好时遗留的大面积户型，去化速 度慢。在售项目80类两居、90与

100左右三居， 存量较少，去化速度快。

市场在售项目中，高层产品70、 80、90 的实用紧凑户型较少， 100以上甚至150以上超大户型占 到70%以上比例。 新开盘高层项目多为80小二套， 90三套的紧凑户型为主。100-11 ㎡ 2011年90平米以下住宅产品去化 2698套，占总销量的20%,去 化速度较快。

去化速度项目名 尚清华 天和文苑 昊宝龙苑 和美馨苑 中天花园 2010年11月 2010年11月 2012年1月 2010年11月 2010年12月

通过对诸城三区2010年—2012年不同时间开盘项目去 化时间的调研分析得出，高层、小高层去化速度较慢，平均每 月去化率为18套，年平均去化率为216套。小区总 量 400套 72 销量 376 68 10 498 130 370 118 370 存量 24 4 90 2 30 30 170 380 去化率 (月) 18 3 10 33 9 9 13 52 去化率 (年) 215 39 120 398 111 111 157 624

开盘时间 销售时间(月) 价格 21 21 1 15 14 40 9 6 3700 3400

3500 108户 3300 500户 4000 300多户 3400 400户 3900 1000户 3900 1276户

2008年 河畔· 隆昌苑 格林学府 2011年4月 金东世纪城 2010年8月

调研项目中，去化速度最快的为金东世纪城注：2011年在售项目64个，住宅销售总量为13990套，项目平均年销量216套。