用预申请应对流拍

作者：纪成旺单位：国土资源部土地利用司,曾就职于北京市土地权属登记事务中心。

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经济走低下的土地市场：流拍与退地

受国际金融危机影响，２００８年以来我国经济走低已成不争之实。在土地市场，出现了两种比较典型的情况：一是部分地区出现“流标”或“流拍”。用地申请人的最高报价低于土地出让方设定的出让底价，致使土地出让活动终止时土地不成交。二是部分土地受让人提出“退地”申请，要求土地出让方收回已经交付的土地。“退地”的原因是没有足够的资金进行项目开发建设，或者是认为

项目建成后会出现严重亏损。“退地”行为影响了正常的土地市场交易秩序，容易引发法律纠纷。还可能造成土地闲置等后续问题。

为应对经济波动，中央政府决定２年内增加４万亿元投入，大力兴建基础设施，发展公益事业，促进经济增长。政府救市既带来发展的希望，但同时也带来了较大的用地需求压力，如何既要保障土地供应，又避免流拍和退地等现象的发生，是各级土地部门必须面对的问题。

笔者以为，在当前经济形势下，受人们心理预期、政府政策等多重因素的影响，土地市场的供求

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作者：纪成旺单位：国土资源部土地利用司,曾就职于北京市土地权属登记事务中心。

沟通。掌握的信息量越大，决策出现失误的可能性就会越低。相对于市场主体而言，政府部门采集信息的效率相对更高，能够掌握较为充分的信息。发布更多的政策信息，能够引导市场主体更有效地进行决策。作为土地出让方的政府部门在确定土地出让底价时，要尽可能掌握土地需求方的心理价位，在深入分析土地市场供求状况后，再行确定出让底价。在市场经济体制下，政府部门的职责在于营造出有利于公平竞争、能够更大程度节约交易成本的经济运行环境，为市场主体发挥聪明才智、赢得合

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法利润创造条件。

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原因之二：土地供给和需求在制

关系异常复杂。要避免流拍和退地，就要找出现有制度的不足，优化制度设计，保持土地市场秩序稳定，保障重点项目建设用地，实施好土地供应，优化土地资源配置。

据统计，我国农民集体建设用地总量已经超过２．７亿亩，５倍于城镇国有建设用地。由于尚未建立集体建设用地出让和转让管理制度，集体建设用

度约束下的不均衡

原因之一：难以对称的信息

土地的投资需求属于引致需求，在经济繁荣时期，市场主体对未来收益水平的预期值高，土地作为生产要素的价格随之匕涨；在经济衰退时期，市场主体对未来收益水平的预期较低，土地的价格随之下跌。一旦土地出让方与用地申请Ａ２＿间的预期出现较大差异，就可能造成“流拍”或“流标”。尤其是在经济波动时期，不同团体对经济走势的预期不同，信息不对称问题会更为突出，信息不对称造成土地出让方和用地申请人之间的土地定价差异。“流拍”问题的直接原因就是土地出让方和用地申请人之间对地价的认同度不同，用地申请人愿意支付的地价低于土地出让方设定的底价。“退地”归根结底也是信息不对称造成的，作为市场主体的受让方，很难完全掌握总体经济环境的变化，只能在特定市场环境下进行可行性分析，给定的时间越短，分析的准确度就会越差。信息不对称的直接结果是逆向选择和道德风险，是受让方意图违约的道德问题。‘

信息不对称是经济社会的常态，它无法完全消除。要解决信息不对称造成的问题，关键在于通过‘制度设计增加和完善信息沟通渠道，加强各方信息

“退地”实际上就

地流转受到法律限制，难以形成大型建设项目的市场供给。相对于规模庞大的集体建设数量而言，集体建设用地的用途和使用主体却受到严格限制，法律规定只有村民住宅建设、兴办乡镇企业和乡村公共设施及公益事业建设可以使用集体建设用地，其他建设必须将集体土地征收为国有。在上述制度背景下，集体建设用地的土地需求和土地供给严重不均衡，造成国有建设用地需求不满足、集体建设用地的供应过剩并存的尴尬局面。从根本上说，这种不均衡是国有土地和集体土地使用制度的差异造成的。由于集体土地的转让受限制，必须征收为国家所有才能用于非农业建设，造成存量集体建设用地难以盘活利用，国家经营性基础设施建设也难以利用集体建设用地。

在经济低迷时，政府加大力度进行基础设施和公共设施建设，涉及大量的城镇外围和农村集体土地，在年度土地利用计划的约束下，国土资源行政主管部门必然要面对沉重的用地需求压力。事实上，随着土地资产价值的日益显化，集体建设用地自发流转行为已经相当普遍，但是流转规模小、范围窄、形式多样，集体建设用地的投资主体限于乡镇企业等小型企业。真正有实力的用地单位反而极少介入。土地要素以土地资产的形式参与经济活

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中国土地 ２００９年第１期