2010年世联_北京小汤山项目营销策略沟通报告

谨呈：XXXXX

小汤山，

国际化启航

报告结构

1

北部重点别墅区理解 亚北区域发展的阐释 世联对项目的理解及预判

2

3

1

北部重点别墅区理解

八达岭高速

立 汤 路

京承高速

马坡别墅区

亚北别墅区 亚北别墅区

京昌别墅区

中央别墅区 中央别墅区

机场高速

五环路

西山别墅区 四环路

三环路

二环路 长安街

内城核心区

中央别墅区

北京发展最早，最成熟的别墅区

片区特征： 交通优势得天独厚，机场、CBD顺时可达； 外籍人士聚集，涉外氛围浓厚，区域内配套丰富，租赁市场活跃；

龙湖滟澜山的出现，改变了中央别墅区项目仅依靠区域优势作为主要卖点的传统， 产品品质全面升级

中央别墅区开发历程

发展 阶段 住宅 开发

别墅 公寓 配套

1994

1996

2000 嘉浩国际 莱蒙湖别 墅 丽斯花园

2003 优山美地 丽高王府 美林香槟 小镇

2005 龙湾别墅 丽嘉花园 长岛澜桥 卓锦万代 丽柏公寓

2006 财富公馆 丽宫浅水 湾

2007 滟澜山

2008 誉天下

2009 中粮祥云

丽京花园 94 香江花园 95 裕京花园

配套 开发

配套建 设及环 境营造 购买人群

96 名都园 欧陆苑 京西国际学校 力迈学校 97 格林马术 培训中心 98 国家会计 学院 京西国际学校（94年） 乡村高尔夫俱乐部(88) 中央别墅区规划起源于91年， 得益于区域的良好环境及与交 通，该区域度假配套发展迅猛。

水木兰亭

大湖山庄

日祥广场 和睦家 顺义国际 学校扩建

北京乡村 赛马场

温愉广场 欧陆广场 北京英国 学校 京西国际 高中部

国门商务 区启动 T3航站楼 启用 新国展一 期落成

M15号线 开建 民生银行 总部奠基

2000年后，该区域别墅项目供应量大大增加，产品线打破单一，风 格虽仍以欧美为主，但在2004年后开始出现中式及原创风格别墅 生活配套设施渐渐齐全，日祥广场经过2年的经营开始有人气

生活配套设施逐渐完 善、升级 集中产业发展规划 受新政影响，传统的 港澳台客户几乎不能 购买

92年出现第一个定位外销的别墅 随着市场的不断扩大，国内投资客逐渐涌入，港澳台投资客的比例逐 项目，到港澳台做推广，吸引来 渐下降到50%， 了第一批港澳台客户，约占80%， 在中央别墅区内长期投资的成熟投资客约占10% 其余为国内个人及外企购买； 随着区域配套的成熟和产品的升级，吸引了国内自住客户，约占30%

居住人群

与机场、CBD的快速联系，配合完善的别墅生活配套成就中央别墅 区特有的价值体系

依托温榆河良好环境、国际学校 500强企业内的中高层管理者，预算在5000美金/月以上 的建立以及与东部便捷的交通联系， 普通外资企业的中高层管理者，预算在30

00-6000美金/月 吸引了第一批使馆和外企的外籍人 国外使馆内的高级官员，预算在5000-6000美金/月，普通官员，预算在2000-4000美金/月 士，且形成聚集效应 国际学校的老师，预算在1500美金/月左右 自住客户，充分依赖中央别墅区的区位优势，臵业带有一定的投资性

中央别墅区 传统成熟别墅区

后续几乎无独栋供应

区域内品牌聚集

城市化趋势不可阻挡

2套800-900㎡的独栋， 预计10年5月推出 900-1800平米，独栋，12万平米 后期主推联排、叠拼 后期14万平米叠拼/独栋 后期102栋联排及叠拼 后期28万平米住宅（公寓、联排、叠拼），19万平米商业 7月 10月 2011年 4月 7月

滟澜山 优山美地 誉天下 龙湾 棕榈滩 中粮祥云

售罄 870-1250平米，独栋，剩余28套 350-400平米，少量独栋，均价30000元/平米. 370-504平米独栋，剩余8套， 884平米独栋剩余5套 320-470平米，独栋，剩余5套， 270-320平米，联排， 剩余27套 10年1月 4月

代表项目：龙湖滟澜山

基本情况 位臵：顺义区 京承高速后沙峪出口1500米规模/类 型：430户联排，4栋独栋 总占地面积：约24万平方米 总建筑面积：19万平方米 容积率：0.67 户型/面积：联排地上面积240-280平米/套，双拼 改独栋500-700平米 是否带装修：否 总价：联排840-1000万/栋，独栋2500-3500万/套

本案

在售产品

根据客户需求将4栋双拼改独栋，目前没有对外销售

提升了低密度别墅园林的标准！

“我一进来就被滟澜山的园林震撼了！”

让植被成为建筑的外立面

“这房子真是太漂亮了， 就是我心目中的别墅的 样子。” 灌木

五重绿化的立体景致；

高大乔木

树木全冠移植；

花墙围档的下沉车道； 森林溪境（中轴水景带）； 蔷薇山谷。

花灌木 花卉 草坪

马坡别墅区

依托奥运背景支撑下的崛起板块

片区特征： 自然资源得天独厚，依托奥运利好政策，市政环境大幅改善； 近期市场放量集中，以度假型低密度项目为主，已成为新兴热点别墅区；

马坡区域 主要以东部首臵客群为主，区域配套略有不足

马坡板块：凭借优越的自然条件，吸引众多 开发商进入，有第二中央别墅区之称，道路 与规划落实，以及未来巨大的供应，将重新 成为热点区域。

项目名称

富力湾 香醍溪岸 纳帕尔湾 御墅

区域供应量不断增加，产品趋于高 …… 此处隐藏：3010字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……