御景庄园价格策略方案1618596553

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一、我们先看一下市场情况……

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市场状况——全县

伊山水岸：之前销售较好，最近两个月销售量只有之前一半； 君悦华庭：4月10日开盘，至今销售不足30套； 阳光景都：4月18日开盘，开盘当天销售量为0 和盛·怡景苑：4月26日开盘，开盘现场非常火爆，但实际成交的非常

少，截止4月30日VIP卡认购量还不足10张

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市场状况——分析

自3月份以来，市场观望情绪日渐浓厚，楼市消化力量明显不足

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什么原因造成了这种市场状况？

主要原因在于楼市新政不断的影响楼市！

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近期中国房地产调控政策汇总2009年12月9日,国务院常务会议决定,自2010年1月1日起个人住房转让营业税征 免时限由两年恢复到五年,其他住房消费政策继续实施. 2009年12月14日,国务院颁布“国四条”,明确提出加强房地产市场调控,抑制投

资投机性住房.2009年12月17日,中国五部委联合发文称,收紧土地受让政策,开发商须首付一半 且一年内缴全款.

2009年12月23日,中国财政部调整住房转让营业税政策,不足五年按全额徵收营业税. 1月10日,国务院出台“国十一条”,严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大 房地产贷款窗口指导.

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近期中国房地产调控政策汇总1月21日,国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报 与实施工作的通知》提出,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、 中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%.

3月10日,国土资源部再次出台了19条土地调控新政,即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内 付清地价50%、囤地开发商将被"冻结"等19条内容.

3月12日,国土资源部称,将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查,本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅

以及囤地炒地等问题.

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近期中国房地产调控政策汇总3月22日,国土资源部会议提出,在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制 公布前,各地不得出让住房用地;将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制 度完善试点;各地要明确并适当增加土地供应总量;房价上涨过快、过高的城市,

要严控向大套型住房建设供地.3月23日,国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组,在 完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务,并在15

个工作日内制订有序退出的方案.4月2日,财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通 住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买 普通住房的契税优惠政策.

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近期中国房地产调控政策汇总4月7日,国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出,要进一步加强房地产 市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力 整顿房地产市场秩序.

4月11日,中国银监会主席刘明康表示,银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告,并称房地产风险敞口大,要严控炒房行为.银监会表示,银行不应 对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平.’

北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%.4月14日,国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续,将保持货币信贷适 度增长,坚决抑制住房价格过快上涨,并将加快研究制定合理引导个人住房消费的 税收政策.

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近期中国房地产调控政策汇总4月15日,国土资源部公布2010年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地总量同 比增长逾130%,其中中小套型商品房将占四成多,超过去年全国实际住房用地总量. 4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,

商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款.

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甚至提前披露了一系列正在制定的政策

1、房屋保有税制度2、提高银行利率

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这一系列政策引发的结果： 1、投资者退出市场； 2、买家进入观望状态； 3、楼市不再火爆。

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后市猜想

一系列政策所导致的后果，有可能促使后市：

1、楼市回归理性； 2、楼价上扬趋缓，甚至回落； 3、个盘销售周期拉长。

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二、御景庄园竞争项目个案分析……

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溢彩新都体量：53套 9套独栋(330㎡/栋),占17% 44套联排(边套270 ㎡/栋，中间套230 ㎡/栋),占83% 价格：独栋4700元/㎡(成交价),联排4200元/㎡(成交价) 销售情况：独栋销售4套，由于采光好，联排边套销售比中间套好 销售策略： 现场97折，还有议价空间 例如最近成交的一套独栋，标价188万，最终成交价155万，即8.24折 赠送车库、露台

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溢彩新都 项目分析

针对高端客户定位

该项目户型定位不高；但产品综合质素较好；地段是其最重要的优势。

中高档物业