家具产业园项目可行性研究报告

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目录

第一章总论

第二章产业发展规划和需求

第一节国家支持家具商贸产业发展

第二节地方家具商贸产业规划和产业需求第三章项目建设背景和意义

第一节项目建设单位简介

第二节项目建设的有利条件

第三节项目建设的必要性

第四节项目建设的意义

第四章项目分析及评价

第一节项目建设内容

第二节项目运营及客户定位

第三节项目规划设计设想

第四节项目利弊分析（SWOT分析法）

第五章项目开发方案

第一节项目选址

第二节项目建设内容及规模

第三节建筑规划设计

第四节建设方案

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第五节项目能耗分析

第六节节能节水措施

第六章环境及生态影响评价

第一节环境和生态保护方案设计标准/分析依据

第二节项目选址环境

第三节项目建设与运营对环境的影响

第四节环境保护措施及治理方案

第七章项目实施进度安排

第一节进度安排的说明

第二节项目实施计划进度

第八章投资估算与资金筹措

第一节估算依据

第二节估算范围

第三节投资估算

第四节资金筹措

第九章财务效益分析

第十章社会效益与风险分析

第一节效益分析

第二节风险分析

第十一章结论与建议

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第一章总论

一、项目名称：

某某家具产业园

二、项目建设地点：

某某省某某市惠阳区秋长街道

三、项目投资单位：

某某基金管理有限公司、某某市某某投资有限公司

四、项目投资单位法定代表人：

林某某

五、项目性质：

新型家具原辅材料产业基地及交易平台

六、项目概况：

结构组成

商贸物流区：家具原辅材料批发商业、零售商业、大品牌独立展示区；

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仓储物流区：采购物流、分销物流、配送物流；

项目园区社会区：生产性服务业、生活性服务业。

发展定位

本项目致力于打造专业的家具原辅材料及家具相关产业商贸物流中心。力促商贸繁荣、物流发达、园区社会和谐、人文璀璨、田园意蕴风情的五位一体新型家具产业基地，使之成为立足粤东，依托珠三角，辐射全国的家具原辅材料商贸物流华南总部基地。

发展前景

在家具行业高速发展过程中 , 产业转型升级是产业的重大战略选择 , 立足家具行业战略布局和大企业全国布局，依据“商贸、物流和园区社会、家居人文和田园生态”全方位渗透的五位一体开发理念，代表着家具行业最先进生产力，驱动园区成为立足粤东、辐射珠三角乃至全国的某某家具原辅材料专业市场及商贸物流华南区域总部。

七、投资单位概况：

某某资产管理有限公司：是中国某某控股集团在亚太区的总部公司，主要业务涵括重点行业产业投资、融资租赁、产业整合、及为上市公司和大型企业提供金融及财务一体化服务等。某某资产在业界资源丰富，与广州产业投资基金、中信集团、凯利集团、某某省国资委属下多家大型国企、金

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融机构以及中国南方多个省市政府建立了深度的战略合作关系，与高盛、JP摩根、花旗等国际知名投行保持着长期业务合作。某某将联合金融合作伙伴，与盛世豪得一起设立投资基金，作为项目资金运作平台，同时建立项目公司，注册资本达5000万。

某某为本项目可引入的战略合作伙伴涵盖电商，比如亚马逊、神州数码、橡果国际、京东；金融伙伴，比如广发银行、民生银行、招商银行、建设银行、交通银行、中国银行、国金证券、欧力士；物流投资与运营伙伴，比如丰树集团、腾飞集团、嘉民、普洛斯、顺丰速运、利丰集团、中国普天物流技术有限公司等，均能参与专业领域投资、融资或运营。

某某市某某投资有限公司：某某市某某投资有

限公司成立于2007年，是一家从事商贸物流地产投资开发及运营管理的企业。

公司凭借强大的实力，参与投资开发了福建漳浦长德国际商贸城、吉林珲春长德国际商贸城、山东平度豪德国际商贸城等项目。作为当地省市招商引进的重点项目，得到了当地政府的高度重视和大力支持，保障了项目顺利进展、取得了良好的社会效益。其中，漳浦项目位于新晋国家级石化基地福建漳浦，占地面积300亩，总建设面积30万平米，开发建设阶段创造税收2亿元，预计能引入商家1000户，运营后每年解决4000人就业，创税收

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5000万元；平度项目位于胶东半岛地理中心山东平度，占地面积1200亩，首期已开发面积450亩，建筑面积40万平方米，预计能引入商户1500户，解决6000人就业，年创税收7000万元；宝鸡项目位于西北开发重地关中天水经济区的核心城市陕西宝鸡，紧邻宝鸡国际会展中心，占地面积500亩，总建设面积50万平方米，运营后预计引入商家1800家，解决8000人就业，创税收8000万元。

根据国家十二五规划及党中央、国务院打造中国经济升级版的战略，走新型城镇化道路、转变经济增长方式将是中国发展模式的主旋律。在这一过程当中，商贸物流作为国民经济第三产业的主力军，将展现广阔的发展空间、释放巨大的发展潜力。公司未来将持续专注于商贸物流领域的投资与建设，在自己获得发展的同时，为合作城市的新区开发建设、商贸职能培育、提升市场档次、规范市场管理、解决人口就业、创造稳定税源等方面贡献自己的一份力量。

某某有着深厚的家具行业背景：公司的两位发起人股东也是某某市七彩人生家具有限公司的创始人。七彩人生家具集团经过15年的发展，目前已是国内知名的大型家具企业，在某某、东莞拥有10个分厂，员工超过3000人，年产值10亿，纳税3000万。旗下“七彩人生”品牌是唯一一家参与起草《儿童家具通用技术条件》的儿童家具企业。已经成为青少年儿童家具行业的领军人物。公司作为亚洲最大的青少年儿童家具生产基地占地近

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10万平方米，涵盖实木家具、板木家具、板式家具、软体家具四大类儿童家具，旗下拥有8条国际最先进的色彩家具生产线及亚洲最大的青少年儿童家具研发中心、展示体验中心。在全国一二三级城市中拥有1800余家标准加盟专卖店。“新福牌”品牌提倡“快乐生活，幸福至上”的生活理念，秉持开放的国际家居生活观和高品质生活准则，将国际顶尖的设计潮流、家居生活理念融入家具设计及研发，以独特的新锐视觉演绎着“爱家•爱生活”的幸福感与品质感。“摩根世家”品牌则专注于高端美式家具的设计与制造，已经成为国内超豪华五星级酒店及高端会所、别墅首选家具品牌之一。

八、项目实施进度安排：

某某家具商贸（某某）产业园项目整个开发运作周期预计从2014年11月开始到2016年6月底结案，项目各期工程包括报建、立项、设计、施工、销售、竣工验收、商户入驻、开业运营、结算及办理产权证等各个环节，整个项目开发运作到启动运营持续一年半时间。

本项目开发规模较大，建设周期较长，招商引资任务较重，科学合理地确定开发步骤与时序，对于保障开发投入与收益的良性滚动，实现整个项目的顺利运作与稳步发展具有决定性意义。

九、项目总投资：

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某某家具商贸（某某）产业园项目计划总投资额约20亿元人民币，项目开发公司注册资金1亿元人民币。项目总投资由土地费用、前期工程费用、建安工程、附属工程费用、室外工程费、其他费用、不可预见费用及项目间接开发费用组成。

十、资金筹措：

本项目资金将由某某资产与某某以自筹、联合战略合作伙伴投资与金融机构融资的方式解决。

十一、社会效益：

（一）提升某某市惠阳区的知名度和经济地位

本项目的实施在家具行业内会引起较大的反响，其规模和知名度会使得家具及相关产业的人士高度关注产业园区的发展，特别是项目正式投产以后，其带来的人流、物流、资金流及信息流等，会给惠阳注入新的经济驱动力，产业园区内每年一度的专业家具新工艺、新材料博览会更能吸引来自全国各地乃至全世界各地的专业人士关注惠阳家具产业。

（二）切实改善当地投资环境

项目的开发建设可为某某市和秋长街道办开辟新的产业发展空间，提供新的产业发展平台，有利于汇集周边地区的人才、资源、信息、资金、技术等稀缺要素资源，促进家

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居企业集群化发展，对于促进当地招商引资、保持经济发展后劲、提升城市品位将起到不可估量的积极作用。

（三）加快当地城市化进程

实施本项目一方面有助于当地推动高质量城市化的发展；另一方面，实施该项目将带来整个家居产业链的积聚，也将带动相关产业的发展，如旅游、酒店、地产、饮食及百货等产业经济的发展。

（四）环保和节能

该项目是家具产业原辅材料专业市场服务中心，环保节能，及专业市场进驻的所有产品都必须通过制定的专业检验机构的检查合格后方能进入该市场。

（五）促进惠阳地区和谐稳定发展

本项目对某某地区的社会稳定有着举足轻重的作用，符合本地区的产业布局和长远的发展规划。以自然与人文环境为依托，重视心灵家园建设，注重人文关怀，建立和谐人际关系为目标，定位于园区内各功能区自然生态融合的生态园区，促进某某地区和谐稳定发展。

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第二章产业发展规划和需求

第一节国家支持家具商贸物流及集聚产业的发展

1、家具商贸产业的作用

（1）商贸物流产业发展的作用

改革开放以来，特别是“十一五”以来，我国的国民经济体制和运行机制都发生了重大转变，市场需求在经济社会资源的配置中开始发挥主导作用。家具商贸流通已经由被动适应生产、提供消费转变为创造需求、开发市场、引导生产，由计划经济下的末端行业上升为市场经济下的先导性行业。随着经济的发展和社会信息化的深入,现代商贸物流产业已经成为国民经济中极为重要的一个部分,已成为一个城市国民经济的大动脉,在拉动国民经济增长、推动产业结构调整、满足人民生活需求、吸纳社会就业方面等发挥着越来越重要的作用。

“十七大”在商贸物流产业发展方面明确提出，要加快形成统一开放竞争有序的现代市场体系，完善社会主义市场经济体制、促进经济又好又快发展的重要内容。加快形成现代市场体系，有三个重点：一是发展各类生产要素市场，完善市场结构和运行机制；二是完善反映市场供求关系、资源稀缺程度、环境损害成本的生产要素和资源价格形成机制；

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三是要加快发展现代化流通方式和新型流通业态，促进营销方式转变，培育各类市场流通主体，降低流通成本和交易费用，提高城市经济的综合竞争力。

（2）家具产业的集聚效应

在发展方式上，注重产业规划，由无序开发，向集约开发转变，提升产业集群可持续发展的能力，以分工协作的市场化配套，促进集群内企业共同完成技术改进与产业升级。

在统筹规划上，结合园区特点、地域优势，建立符合运城特色的家居产业集群工业园区，为入园企业发展搭建平台，营造宽松的园区创业创新氛围，从而提升区域经济综合实力。

在专业市场建设方面，要充分发挥运城的商贸、交通区位优势，注重整合家具及上下游配套的企业资源，着力打造运城家居产业，立足于运城、建成连接周边城市、辐射全国的北方家居产业基地。

在技术创新方面，要积极建设与家居产业相关的培训教育、咨询检测、设计研发等机构，促进企业的技术创新。

在人才管理方面，引导家具企业优化升级，从劳动密集型产业转向技术和艺术密集型产业，提高专业技术、企业管理以及从业人员的整体素质。

2、国家产业发展规划

加快产业由生产制造型向生产服务型转变

《国务院关于加快发展生产性服务业促进产业结构调

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整升级的指导意见》：以产业转型升级需求为导向，进一步加快生产性服务业发展，鼓励工业企业利用自有工业用地兴办促进企业转型升级的自营生产性服务业，经依法批准，对提高自有工业用地容积率用于自营生产性服务业的工业企业，可按新用途办理相关手续。

大力发展创业投资和股权投资基金

《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》：引导和鼓励社会投入，发展创业投资和股权投资基金。

文化产业要成为国民经济支柱产业

《国务院关于推进文化创意和设计服务与相关产业融

合发展的若干意见》：推动文化产业成为国民经济支柱性产业，推进文化创意和设计服务与相关产业融合发展，增加文化产业发展专项资金规模，加大对文化创意和设计服务企业支持力度。

第二节地方家具商贸产业规划和产业需求

1、地方家具商贸产业规划

某某发展现代服务业已上升为国家战略

《珠三角改革发展规划纲要（2008-2020年）》：某某全力打造珠江口东岸现代服务业功能区，重点发展面向深莞惠大规模制造业的生产性服务业。

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促进新兴产业集群形成

《某某省战略性新兴产业基地发展指导意见》：整合产业资源，扶持一批龙头企业，培育一批骨干企业和创新型中小企业，促进形成核心竞争力强、专业化分工合理、具备较强集成创新能力的战略性新兴产业集群。

某某为中小家具企业减税

某某省《 2012年扶持中小微家具企业发展的若干政策措施》：采取多项税费优惠为家具企业减负，包括提高增值税、营业税起征点，减免所得税，免征多项行政事业性收费等。

省财政安排专项资金2.5亿元，重点支持中小家具企业自主创新、转型升级，推动中小家具企业服务体系及融资服务体系建设。

某某区推动企业转型升级

《某某市关于鼓励企业实施名牌战略推动转型升级的若干措施》：对获评名牌名优产品和著名知名商标的企业，分别给予5万到50万元不等的奖励，并对其相关的生产经营费用进行减免，对成功上市的企业一次性奖励150万元，并配套相关帮扶措施。

2、地方家具商贸产业需求

某某家具商贸（某某）产业园项目是惠深两地2000多家家具制造企业的殷切期盼和强烈呼声。

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（1）降低采购成本。

低成本是家具企业核心竞争力中最重要的因素，而材料采购成本占绝大多数家具产品直接成本的55%-60%，个别类型的家具产品，其原辅材料成本更是占到整个产品成本的65%以上。家具原辅材料基地项目的兴起和建立，从节省物流成本、时间成本及人力成本考虑，至少可以为家具制造企业节省4%-6%的采购成本。按照惠深两地家具产业的产值规模，总体产品成本数值在800亿元左右，节省的直接成本可达40亿元。而对于一个年销售过亿的家具企业而言，一年节省下来的成本可达到150-200万元以上，这对提升家具企业的利润空间和综合竞争力相当重要.

（2）极大改善采购原辅材料便利性。

目前，某某及某某两地家具企业对大量材料的批发及零星材料的采购大多选择在顺德及东莞的专业市场选购，然而交通不便利，导致某某某某往返顺德和东莞的车程分别长达5小时及3小时，时间成本过高，特别是临时的零星的材料采购，更为不便。

（3）有效地加强企业的反腐倡廉建设。

本地企业选择外地采购，易出现采购人员暗箱操作、佣金回扣等不规范行为，无形增加了企业采购成本。如果在惠阳有一个具有相当规模、品种齐全、管理专业完善的原辅材料的供应基地或交易集中平台，无疑对深惠两地家具企业降低材料采购成本、提升企业在市场上的核心竞争力有重要助益，而且能有效地加强企业的反腐倡廉建设。

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第三章项目建设背景和意义

第一节项目建设单位简介

某某资产管理有限公司：是中国某某控股集团在亚太区的总部公司，主要业务涵括重点行业产业投资、融资租赁、产业整合、及为上市公司和大型企业提供金融及财务一体化服务等。某某资产在业界资源丰富，与广州产业投资基金、中信集团、凯利集团、某某省国资委属下多家大型国企、金融机构以及中国南方多个省市政府建立了深度的战略合作关系，与高盛、JP摩根、花旗等国际知名投行保持着长期业务合作。某某将联合金融合作伙伴，与盛世豪得一起设立投资基金，作为项目资金运作平台，同时建立项目公司，注册资本达1亿元人民币。

某某为本项目可引入的战略合作伙伴涵盖电商，比如亚马逊、神州数码、橡果国际、京东；金融伙伴，比如广发银行、民生银行、招商银行、建设银行、交通银行、中国银行、国金证券、欧力士；物流投资与运营伙伴，比如丰树集团、腾飞集团、嘉民、普洛斯、顺丰速运、利丰集团、中国普天物流技术有限公司等，均能参与专业领域投资、融资或运营。

某某市某某投资有限公司：某某市某某投资有限公司成立于2007年，是一家从事商贸物流地产投资开发及运营管理的企业。

公司凭借强大的实力，参与投资开发了福建漳浦长德国际商贸城、吉林珲春长德国际商贸城、山东平度豪德国际商贸城等项