房地产企业成本构成PPT讲义

房地产企业成本构成与特点分析

引言

房地产行业特点：1.房地产行业是周期性行业，目前处于景气时期，依据城市化进程及人均 GDP等因素判断，未来10年房地产业仍属于增长期，到2022年后会进 入稳定期；

2.房地产行业经营周期长(平均3年),开发过程中受政策和市场影响大，属 高风险行业，因此需要较高的安全边际和销售利润率，但判断一个行业 是否属于暴利行业，应该看这个行业的年净资产收益率。09年以房地产 作为主业的46家上市公司中，平均毛利率高达35.93%,净资产收益率 为11.85%,略高于上市公司平均净利率，不应划分到暴利行业；3.房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高的特点。

第一部分第二部分 第三部分

房地产企业成本构成 土地获取成本 前期工程费 房屋建筑安装工程费 公共配套设施费用 管理费用 财务费用 销售费用 结束语

第四部分第五部分 第六部分

第七部分第八部分 第九部分

◆注：以上费用分类按造价师培训教材(计划出版社，07.5印刷)进行分类。

第一部分

房地产企业成本构成

开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成 本法设置成本项目。开发成本=土地获取成本+前期工程费+房屋建安费用+公共配套设施费+管理费用+财

务费用+销售费用

4% 4%

4%土地获取成本 前期工程费 房屋建安费用 公共配套设施费 管理费用

2%

45% 7%

财务费用 销售费用

第一部分

房地产企业成本构成

房地产开发企业在经营过程中，从立项到项目竣工的 每一个环节都需要大量的资金投入，其中主要包括以下七 项费用：

房地产企业成本

前期阶段 ： 土地获取成本 前期工程费

施工阶段 ： 房屋建安工程费用

公共配套设施费

管理费用 财务费用 销售费用

第一部分 房地产企业成本河南地区七项费用金额及比例大致如下：√

土地获取成本

√前期工程费√ 房屋建筑安装工程费用(含室外附属工程费用) √ 公共配套设施费 √ 管理费用 √ 财务费用

√ 销售费用

第一部分 房地产企业成本

这些费用便构成房地产企业开发总的成本，而每个费用都 有自己的特点。 以下浅谈这些费用的特点。

第二部分

土地获取费用

指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包 以下内容：

第二部分

土地获取费用

依土地获取方式的不同，土地费用主要由以下几项 费用的部分或全部组成：※※ ※

土地征用费：土地出让金、交纳的契税 等拆迁安置补偿费： 市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费， 征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、 电、气、热、通讯等的建造费、

管线铺设费等。 其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费。

※

其中土地出让金占土地费用的绝大部分。

第二部分

土地获取费用

土地成本支出约占项目总支出的30-40%,由于土地价格 在开发成本中所占比例较大，因此土地的价格和获取方式对 于开发商能否达到预期的回报率至关重要。土地的获取方式 常见有三种：一是通过自行拆迁获取土地的开发改造权；二 是购买可直接用于建设的熟地；三是置换。比较而言，第一 种方式因多数住户需要原地回迁，在前期腾地时只需付少量 的补偿费、奖励费或搬家费等，因此相对于购地而言，前期 一次性投入的资金较少，而且因部分住户回迁，剩余商品房 减少，因此因销售产生的营业税额也相应会减少。但需要有 “高素质”的拆迁工作人员，否则若拆迁工作不力，出现几 个“钉子户”,不会延长腾地时间，使建设周期延长，从而 加大土地成本。第二种方式则一次性投资较大，但由于环节 少、可操作性强，还可缩短建设周期，所以一些有实力的公 司常倾向于采取这种方式获取土地使用权。

第二部分

土地获取费用

对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间(土 地溢价),其成本的确定应包含： (1)土地征用费 土地出让金可参考政府近期类似地块的出让金，并结 合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算。 土地出让金受政府控制因素较多，尤其在二线城市 办理出让手续还不是很规范的情况下，土地价格既 有机遇也存在风险。因此，开发商必须因势利导、 有力把握，不给后期项目开发运作留下隐患。

第二部分

土地获取费用

(2) 拆迁安置补偿费、城市配套费

拆迁安置补偿费一般采用货币补偿。拆迁工作可以 由政府完成也可委托专业拆迁公司，但应注意其必须满 足项目开发用地的时间要求，其费用可参照近期类似项 目。城市配套费均有具体规定，在某城市配套费在120元 /m2左右。开发企业在与政府协商时应充分利用政策优势， 并针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调 研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套应作充分 估计，避免市政大配套项目不能满足项目要求。

第三部分

前期工程费用

指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、 规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、 “三 通一平”等前期费用。主要包括以下内容： ◆项目整体性报批报建费： 项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。如： 人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改 专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、 拆迁管理费、招投标

管理费等。 ◆规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设 计费、管线设计费、专项设计费、可行性研究费，规 划设计模型制作费，方案评审费等。

第三部分◆

前期工程费用

勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉 降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、 定线费、放线费、建筑面积丈量费等。文物勘察费用14/m2;地质勘察按进尺长度多层30-40元/m,高层50-60元/m◆ ◆

“三通一平”费：临水费、临电费、道路

临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用 费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的 设计、建造、装饰等费用。 预算编、审费：支付给造价事务所为项目编制或审 查预算而发生的费用，一般为工程造价的0.13% ◆其它：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴 定技术咨询费等。◆

第三部分

前期工程费用

前期费用一般由开发部和设计部负责控制。前 期工程费一般占项目总支出的3%左右，但因各地实 际收费差异也有很大差别。对前期工程费用的确定 主要考虑以下几点： (1)“三通一平”和临时设施费应根据实际估算，并结合 实际状况充分发挥临时设施对项目建设的相对永久 性，从而相对降低开发成本。 (2)前期工程费用的其它费用较为繁多，规定费率与实 际收费有差异，开发商应注意同相关部门协调。同 时，随着政府职能的转变，许多规费由硬性指标转 变为市场调控，开发商应确保既符合政府政策要求， 又满足项目开发利益。

第四部分

房屋建筑安装工程费用