2015年深圳房地产市场报告

房地产年报 最新出炉

2015年深圳楼市解读

2016.01

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宏观环境解读 深圳土地市场解析

深圳住宅市场解析

目录Content

深圳写字楼市场解析

深圳商业市场解析 深圳市场趋势展望

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第一篇—宏观环境解读

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宏观经济背景 国际经济：发达经济体持续低速增长，弱复苏迹象明显；新兴经济体分化严重，巴西出现危机，或拖累全球市场2015年发达经济体GDP保持低速增长，美国平均增速在2.5%左右，欧盟在1.5%左右，香港在2.5%左右，日本 在2.6%左右。2015年较2014年有明显转好迹象，但仍然为弱复苏。

2015年新兴经济体出现分化，印度保持了7%左右的高速增长，南非出现明显下滑迹象，巴西则出现经济危机，开始负增长。10.00 8.00 6.00 4.00 2.00 0.00 2010-03 2010-07 2010-11 2011-03 2011-07 2011-11 2012-03 2012-07 2012-11 2013-03 2013-07 2013-11 2014-03 2014-07 2014-11 2015-03 2015-07 14.00 12.00 10.00 8.00 6.00 4.00 2.00 7.39

发达经济体GDP同比增速(%)

新兴经济体GDP同比增速(%)

0.00 2011-072008-03 2008-08 2009-01 2009-06 2009-11 2010-04 2010-09 2011-02 2011-12 2012-05 2012-10 2013-03 2013-08 2014-01 2014-06 2014-11 2015-04 -2.00 -4.00 -6.00 2015-09

-2.00-4.00 -6.00

美国

日本

欧盟

香港

印度

南非

巴西

数据来源：WIND

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-5 0 5

2011-Q1 2011-Q2 2011-Q3 2011-Q4 2012-Q1 2012-Q2 2012-Q3 2012-Q4 2013-Q1 2013-Q2 2013-Q3 2013-Q4 2014-Q1 2014-Q2 2014-Q3 2014-Q4 2015-Q1 2015-Q2 2015-Q3 欧盟 0 -20 日本 韩国 -19 2011-Q1 2011-Q2 2011-Q3 2011-Q4 2012-Q1 2012-Q2 2012-Q3 2012-Q4 2013-Q1 2013-Q2 2013-Q3 2013-Q4 2014-Q1 2014-Q2 2014-Q3 2014-Q4 2015-Q1 2015-Q2 2015-Q3 -10 10 20 30 美国

宏观经济背景

-10 10 15 20 25 30

右，欧盟情况稍好，年均为2.04%。在第三季度上述主要发达经济体进口增速均负增长。

2015年主要发达经济进口疲弱，其中美国年均为-2.62%左右，日本为-7.32%左右，韩国更是达到-16.58%左

美国、欧盟进口同比增速(%) 日本、韩国进口同比增速(%)

国际经济：发达经济体需求持续疲软，国际贸易环境持续恶 劣，冲击出口导向型经济体

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宏观经济背景底之中；

国内经济：经济进入低增速“新常态”,“L”型走势确立， 但探底仍在继续；第二产业增速疲软，第三产业表现较佳

2015年中国前三季度 GDP增速为6.98%,第三季度更是达到 6.93%,创下近5年新低，经济增速仍处于不断探 从三次产业来看，第三产业保持了较好的增速，第二产业增速持续下降，前三季度低于GDP增速，第一产业持 续维持在低速增长。预期2016年第三产业增速将持续高于第一、二产业，对经济贡献逐渐加大。 中国GDP增速同比(%)18.00 12.20 16.00 14.00 12.00 7.70 6.20 10.00 8.00 6.93 6.00 4.00 2.00 3.80 0.00 8.37 6.01 15.40

13.00 12.00 11.00 10.00 9.00

中国三次产业增速同比(%)

8.00

7.00 6.00 5.00 4.00

2008-08

2008-03

2009-01

2009-06

2009-11

2010-04

2010-09

2011-02

2011-07

2011-12

2012-05

2012-10

2013-03

2013-08

2014-01

2014-06

2014-11

2015-04

2015-09

2015-04

2008-03

2008-08

2009-01

2009-06

2009-11

2010-04

2010-09

2011-02

2011-07

2011-12

2012-05

2012-10

2013-03

2013-08

2014-01

2014-06

2014-11

GDP

第一产业

第二产业

第三产业

数据来源：国家统计局

2015-09

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宏观经济背景 国内经济：传统经济增长动力不足，出口、投资、消费疲软，拖累经济，2016仍难言乐观2015年中国出口增速同比负增长，且有逐渐恶化的趋势；固定资产投资同比增速不断下滑，创2000年以来新低； 社会消费品零售总额同比增速在低位企稳，2000年以来首超过固定资产投资。中国出口、固定资产投资、社会消费品零售总额增速同比(%)40.00 30.00 20.00 10.00 0.00

2013-07

2008-01

2008-04

2008-07

2008-10

2009-01

2009-04

2009-07

2009-10

2010-01

2010-04

2010-07

2010-10

2011-01

2011-04

2011-07

2011-10

2012-01

2012-04

2012-07

2012-10

2013-01

2013-04

2013-10

2014-01

2014-04

2014-07

2014-10

2015-01

2015-04

2015-07

-10.00 -20.00 -30.00

出口 数据来源：国家统计局

固定资产投资

社会消费品零售总额

2015-10

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宏观经济背景

国内经济：制造业受产能过剩和外需疲软影响，形势严重； 非制造业景气较好；CPI低位徘徊，通缩风险加大

2015年中国制造业PMI自8月以来连续四个月低于50的荣枯线，表明制造业环境持续恶化，预期2016年形势仍 然不容乐观；非制造业PMI好于制造业，第三产业在整体经济中的作用越来越明显；

2015年CPI持续低于2%,一方面受国内宏观形势影响，另一方面受国际大宗商品价格持续下跌影响。在此背景下，2016年通缩风险加大。

57.00 56.00 55.00 54.00 53.00 52.00 51.00 50.00 49.00 48.00

中国制造业、非制造业PMI同比(%)

3.50 3.00 53.60 2.50 2.00 1.50 1.00 49.60 0.50 3.22

中国消费者物价指数同比(%)

1.96 1.50 0.76

2014-09

2015-07

2013-01

2013-03

2013-05

2013-07

2013-09

2013-11

2014-01

2014-03

2014-05

2014-07

2014-11

2015-01

2015-03

2015-05

2015-09

2014-09

2013-01

2013-03

2013-05

2013-07

2013-09

2013-11

2014-01

2014-03

2014-05

2014-07

2014-11

2015-01

2015-03

2015-05

2015-07

2015-09

制造业PMI 数据来源：国家统计局

非制造业PMI

2015-11

CPI

2015-11

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房地产开发投资增速累计同比持续下滑，预计2016年将继 全国房地产市场 续维持1%左右的低增速，不排除负增长可能2015年11月，房地产开发投资增速累计同比仅为1.3%,自2013年以来持续下滑，目前已跌至2000年以来第 二低点，仅次于金融危机后的2009年2月。45.00 40.00 35.00 30.00 25.00 20.00 15.00

中国房地产开发投资增速累计同比(%)

10.005.00 0.00 2008-02 2008-05 2

008-08 1.00 1.30

2009-08

2013-02

2008-11

2009-02

2009-05

2009-11

2010-02

2010-05

2010-08

2010-11

2011-02

2011-05

2011-08

2011-11

2012-02

2012-05

2012-08

2012-11

2013-05

2013-08

2013-11

2014-02

2014-05

2014-08

2014-11

2015-02

2015-05

2015-08

房地产开发投资增速累计同比 数据来源：国家统计局

2015-11

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全国商品房销售面积稳中略降，销售金额高位企稳，预计 全国房地产市场 2016年将维持高位盘整状态2015年1-11月全国商品房销售面积10.93万平，同比增长7.4%,自2013年创下13.06万平的销售高点后缓慢下 降； 2015年1-11月全国商品房销售金额7.45亿元，同比增长15.6%,全年销售金额大概率超过去年。

全国商品房销售面积(万平)14 12 10 8 6 4 2 0 13.06 12.06 10.93

9 8 7 6 5 4 3 2 1 0

全国商品房销售额(万亿)8.14 7.63 7.45

商品房销售面积(万平) 数据来源：国家统计局

商品房销售额(亿元)

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楼市政策背景时间2015年2月4日2015年2月28日

2015年是楼市政策的爆发年，政府多管齐下，楼市政策迎来 史上最宽松年事件降准降息

要点下调存款准备金率0.5个百分点一年期贷款基准利率下调0.25个百分点

2015年3月30日2015年4月20日 2015年5月10日 2015年6月28日 2015年8月26日 2015年8月27日 2015年9月16日 2015年10月24日 2015年10月29日

330新政降准 降息 定向降准、降息 降准、降息 “限外令”松绑 公积金二套房首付降至两成 降准、降息 放开二胎政策

降低二套房首付；营业税“5”改“2”下调存款准备金率1个百分点 对称性降息0.25个百分点 对称性降息0.25个百分点 对称性降息0.25个百分点 外资在华房地产投资、购房限制被“松绑” 公积金二套房首付由30%降至20% 对称性降息0.25个百分点 二胎政策全面放开

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楼市政策背景 货币政策持续宽松，多轮降息直降购房成本2015年，在整体经济缓增长、房地产库存高企的背景下，央行先后5次降息4次降准。5年以上的商业贷款基准利 率从年初的6.15%降至4.90%。5年以上的住房公积金贷款从年初的4.25%下降为3.25%。多次降息降低了购房 利率，本质上提升了客户的购买力。目前，首套房的执行利率已经接近2008年的低点。降息前后等额本金30年按揭购买200万房屋实际购房成本变化 2007年以来短期及长期贷款利率变化情况(%) 8.50 8.00 7.50 7.00 6.50 6.00 5.50 5.00 4.50 4.00时间 2014年11月降息前 2014年11月降息后 2015年2月降息前 2015年5月降息后 贷款总额 (万元) 140 140 140 140 140 140 140 基准利率 6.55% 6.15% 5.90% 5.65% 5.40% 5.15% 4.90% 还款总额 (万元) 320.22 307.05 298.94 290.93 283.01 275.20 267.49 支付利息 (万元) 180.22 167.05 158.94 150.93 143.01 135.20 127.49 月均还款 (元) 8895.04 8529.19 8303.91 8081.

30 7861.43 7644.37 7430.17

4.90

4.35

2015年6月降息后 2015年8月降息后

5年以上贷款利息 数据来源：中国人民银行

6各月到1年贷款利息

2015年10月降息后

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楼市政策背景 公积金、降低首付多项政策叠加，助力市场去库存公积金首套房首 付降至两成2015年3月30日，公积金贷款购买首套房的首付比例，已经从30%降 低到20%。

公积金政策

公积金二套房首 付降至两成

2015年9月1日起，公积金二套房最低首付款比例由30%降低至20%, 与首套房一致。

全面推行公积金异 地贷款

2015年9月30日，全面推行异地贷款业务，拓宽贷款资金筹集渠道。

二套房首付降至四 成

2015年3月30日，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭， 购买二套房的最低首付款比例调整为不低于40%。

首付比例政策非限购城市首套 房首付降至2.5成2015年9月30日，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购 买普通住房的最低首付款比例调整为不低于25%。

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行业大事件

二三线库存高企，开发商将重心转向一线城市

2015年，全国房地产市场分化明显，二三线城市库存高企，一线城市持续稳健发展，多家开发商在2015年明确提出将发展重心转移到一二线城市。从土地出让情况来看，近年来，一线城市土地出让金的比例不断提高，开 发商不惜以高成本进入一线城市。2015年，一线城市土地出让金占比为12.5%,较上年提升了0.6个百分点。2015年典型房企进军一线市场动作回顾 2011-2015年各线城市拿地金额占比(%) 2015年 2014年 35.2% 37.1% 37.3% 38.6% 39.6% 20.0% 30.0% 40.0% 一线城市 50.0% 52.3% 51.0% 开发商 碧桂园 恒大 2015年重大动作 7月11日，成立一线城市事业部，开拓一线城市市场。 以收购方式进入深圳市场，目前在深圳的预期总建筑面积已超过700 万平，2015年，恒大集团在南山的卓越后海中心租下20层，欲将总部 搬迁至深圳。 8月，阳光城以总价17.3亿元的地王之价摘得杨浦区平凉社区02C1-12 地块，楼面价4.92万/平，成为2015年上海单价地王。 11月，以18.73亿元并额外配建4.7万平方米限价商品住房及4.14万平 方米自住房的代价竞得通州台湖地块，折合楼面价3.5万元/平方米。 12月，以18242元/平的楼面地价，并配建34.5万平的保障房的代价 拍下深圳坪山的G11337-0101 的居住用地。 12月，分别以27.4亿和29.6亿拿下位于深圳尖岗山的两块居住用地， 其中，A122-0345宗地以79907元/㎡的价格创下了全国新地王。

12.5% 11.9% 8.2% 4.9% 8.7% 10.0%

2013年2012年 2011年 0.0%

54.6%56.5% 51.7% 阳光城

信达

60.0% 泰禾

三四线城市 数据来源：中国指数研究院

二线城市

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行业大事件

行业转型加速，房地产+互联网已渗透行业的各个

环节

伴随着“互联网+”国家战略启动，社区智慧化、营销精准化、平台聚合化等互联网思维下已全 面渗透房地产行业的各个环节。开发策划阶段 后期服务阶段

产品销售阶段 让产品本身拥有互联网思维： you+青年公寓

全新经纪人角色：房多多，平安好房

智慧办公、智慧园区，整合内外资源从中获利： 绿地智慧办公、瑞安创智天地园区 智能家居，提高产品附加值，平台用于后期经营： 华润与小米联合打造智能家居体验中心

众筹资金、客户等一切资源

万通自由筑屋

众筹买房共享收益： 房宝宝，远洋地产

与智慧平台合作，双方粉丝流量互导： 当代置业与乐视合作的智慧社区、智慧酒店等 互联网+增值服务+物业： 彩生活，将物业服务标准化，变成平台上的服务 自建云、端，打造服务社区： 龙湖的互联网云社区交互平台建设

3D虚拟施工+工程质量追踪系统 龙湖地产

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行业大事件

在大众创业、万众创新驱动下，房地产企业积极开展联合办 公/众创空间模式

2015年初，李克强总理在政府工作报告中提出，“打造大众创业、万众创新和增加公共产品、公 共服务双引擎”。国内掀起创业热潮，并催生新型办公模式。 万科自建自营 运营模式：重资产模式，低租金拎包入住 产品特色：一是打造“硅谷式”创业办公 空间；二是强调实现空间效能最大化提升 世联行与清控科创合作创办 产品特色：为创业者提供协同办公空间、 标准化办公空间、定制化办公空间等不同产 品，满足创业团队不同规模及全生命周期的 办公需求

典型案例

优客工场

万科云工坊

SOHO 3Q 创始人：潘石屹

小样社区

创始人：毛大庆 红杉资本、真格基金、创新工场等多个投 资机构共同投资、与国内多为知名企业家联 合创始成立 产品特色：为创业团队提供多重服务，旨 在打造创投圈

产品特色：租赁时间以“周”为单位，租赁 机制灵活 运营模式：提供开放式办公服务，创业交流

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宏观环境小结 发达经济体需求持续疲软，国际贸易环境持续恶劣2015年主要发达经济进口疲弱，其中美国年均为-2.62%左右，日本为-7.32%左右，韩国更是达到-16.58%左右， 冲击出口导向型经济。

国内经济增长动力不足，出口、投资、消费疲软，拖累经济，2016仍难言乐鉴于房地产对经济维稳的重要性，在房地产开发投资未有明显起色之前，预计管理层在楼市调控上仍将维持宽松 基调。

楼市政策多管齐下，迎来史上政策最宽松年，预计2016年楼市财政政策仍将宽松货币政策持续宽松，公积金、降低首付多项政策叠加，

助力市场去库存，预计2016年楼市财政政策仍将宽松，去库存仍是工作重点。

开发商转战一线城市，行业转型加速2015年，全国房地产市场分化明显，二三线城市库存高企，一线城市持续稳健发展，多家开发商在2015年明确提 出将发展重心转移到一二线城市。行业转型加速，社区智慧化、营销精准化、平台聚合化等互联网思维下已全面 渗透房地产行业的各个环节。

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第二篇—土地市场解析

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历年土地市场 增量土地供应紧张，2015年城市更新重建面积首超招拍挂， 预计2016年以后城市更新将成土地供应主力 分析 2015年深圳招拍挂供应土地面积160万平，为近7年最低；建筑面积457万平，同样为近7年最低；整体招拍 挂土地面积近5年维持在200万平左右。 2015年深圳城市更新拟拆除重建面积达696万平，远超招拍挂供应建筑面积，为近四年最大供应。深圳2012-2015年城市更新拆除重建面积(万平) 800 771 785 700 600 696.28

深圳2009-2015年招拍挂土地供应(万平) 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 330 256 201 161 210 783 915

476

504

519 457

500 400 300

496.7 370.46

160200 100 0 2012年 2013年 2014年 2015年 城市更新拆除重建面积 160.13

占地面积(万平米)

建筑面积(万平米)

数据来源：深圳市土地房产交易中心，世联数据平台

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2015年各区招拍 挂/城市更新分布

宝安、龙岗两区为全市招拍挂和城市更新主力区域

宝安区 招拍挂27宗，土地面积42.74万平，建筑面积176.70万 平，工业用地为主 城市更新42宗，312.45万平，商业居住用地和新型产业 用地为主

龙岗区 招拍挂30宗，土地面积73.51万平，建筑面积265.70 万平，工业用地为主 城市更新26宗，325.69万平，商业居住用地为主

南山区 招拍挂15宗，成交11宗，土地面积17.31万平，建筑面积 64.58万平，商业、工业用地为主 城市更新10宗，建筑面积17.15万平，新型产业用地为主 罗湖 招拍挂1宗，土地面积4.72万平，建筑面积24.41万 平，为居住用地 城市更新5宗，建筑面积10.71万平，为商业、新型产 业用地 福田 招拍挂1宗，建筑面积0.59万平，建筑面积0.85万平，为 商业用地 城市更新7宗，建筑面积27.40万平，为新型产业用地、 居住、商业用地 盐田区 招拍挂2宗，土地面积738.97万平，建筑面积3.66万 平，一宗商业用地，一宗港口用地 城市更新4宗，建筑面积2.88万平，商业居住用地为主

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2015年招拍 挂分析Part.2

招拍挂土地主要集中在关外地区的龙岗和宝安两区，住宅 楼面价达到47331元/㎡

2015年深圳招拍挂土地共计70宗，主要集中在龙岗区、宝安区和南山区；罗湖区、福田区和盐田区最少， 各只有一宗土地出让

。近年来深圳住宅楼面价几乎呈现翻倍增长，到2015年已经高达47331元/㎡。2015年深圳招拍挂土地分布 2011-2015年深圳住宅楼面价走势(元/㎡) 50000

区域 罗湖区 福田区 南山区 盐田区 宝安区 龙岗区 总计

总数量 居住/商业用 居住/商业用 新型产业用地 新型产业用地 (块) 地数量(块) 地面积(平米) 数量(块) 面积(平米) 1 1 11 2 22 33 70 1 1 3 1 8 4 18 234537 6900 326200 5900 811900 271100 1656537 0 0 5 0 2 6 13 0 0 93400 0 141300 653300 888000

47331

4000030000 25094 20000 10000 0 2011 2012 2013 住宅楼面价 2014 2015 3232 5916 10308

数据来源：深圳市土地交易中心