_2009_10_27_云山酒店项目前期策划报告1610361317

广东国叶集团云山酒店项目前期策划报告

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报告框架一、城市宏观经济 二、广州房地产市场

三、项目分析四、项目定位

五、物业发展建议六、经济测算

一、城市宏观经济

1〃广佛都会圈未来区域经济发展主流模式：都会圈 东京、纽约、伦敦等世界大城市均是以都会 圈模式来扩大城市竞争力和影响力，在中国，近 期将形成四大都会圈：京津都会圈、大上海都会 圈、深港都会圈、广佛都会圈； 在广州东进、西连、南拓、北优的宏伟规划 下，广佛都会圈逐步增强与“深港都会圈”融合， 区域竞争力增强。 广州则是整个大珠三角融合局面下的“中心

+支点”城市；

都会圈已经成为一个国家或地区综合实力的重要标志， 成为国家或地区参与国际竞争的最主要载体。美国三 大城市群的经济贡献率占全美的67%,日本的三大城 市群占全国GDP的70%。

都会经济圈打造将加强广州的第三产业的“中心地位”,特别是商业、商 务、金融、物流以及其他服务业面临重大发展机会。

2〃大珠三角城际轨道交通规划大珠三角轨道交通规划： 2010年前将建成由两条主轴线(广 州—珠海连澳门、广州—深圳连香港) 和一条联络线(中山—虎门)组成的珠 江三角洲城际快速轨道“A”字型交通网

主骨架。 到2020年，轨道“网”住珠三角9 个城市，形成包括港澳在内的“一小时 生活圈”。

城际轨道“网”住大珠三角，9城市1小时通达，处于几何中心的广州，城 市影响力加强。

3〃广州宏观经济发展状况-2006年数据 GDP:6068亿元，增长14.4%;经济总量在全国居第三位； 人均GDP:按户籍人口，人均超过1万美元，按常住人口，人均超过7800美元； 世界500强企业中142家在穗投资，近4年四年来实际利用外资105亿美元，年均 增长22%; 2006年三产业的比例为2.4:39.7:57.9,近几年农业比例不断下降，第三产业比 例持续增长； 固定资产投资1696.38亿元，增长11.7% ,房地产开发投资556.79亿元，增长 9.6% ; 社会消费品零售总额2182.77亿元，稳居全国大城市第三位，增长15.0%。 平均工资为36321元，增长7.3%。 城市居民家庭人均可支配收入19851元，增长8.5%;

国民经济保持平稳快速增长， 为房地产持续稳定发展奠定基础。

广州城市宏观经济发展总结

都会经济圈打造将加强广州的第三产业的“中心地位”,特别是 商业、商务、金融、物流以及其他服务业面临重大发展机会； 城际轨道交通网络的不断完善使广州城市国际化的步伐逐渐加快； 国内外资本对广州未来

经济走势预期均比较高；广州城市影响力与 地位不断提升；

在亚运会、会展经济带动等利好下，广州国民经济保持快速平稳的 增长， 也为房地产业持续稳定发展奠定了基础。

二、广州房地产市场

1〃广州房地产发展阶段划分广州真正的房地产业是从改革开放(1979年)后发展起来的，这个时期也可 称为广州现代房地产发展初期； 1979-1984年，是广州现代房地产业的起步阶段。各种政策法规尚不成熟 1985-1993年，是广州现代房地产业的腾飞阶段 1994-1997年，是广州现代房地产业的整顿阶段 1998-2002年，是广州市房地产业的稳步发展阶段 2003—2004年，广州市房地产市场呈现平稳发展过度 2005—2007年，快速发展阶段，特别表现在需求及销售价格上

2〃2007年上半年广州房地产市场特点A、开发投资2007年1-7月，全市完成固定资产投资808亿元，同比增长8.5%,其中房地产 开发投资额达329亿元，同比猛增36%。600 500 400 300 200 100 0 2005 2006 2007.1-7 508 556

329 系列1

近三年广州房地产开发投资额对比

房地产开发投资持续增长，势头迅猛。

B、供应情况2007年1-7月，广州住宅施工面积为3288.46万㎡ ,同比增长仅4.58%, 住宅竣工面积仅332.15万㎡ ,同比大降28.7%。 施工面积微增，竣工面积大降

(06年政策出台后，导致去年9月前几乎没项目通过审批)

C、价格走势8038 11290 8514 8848 9473 9918 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 5月 6月 7月 8月 9月

广州9月份住宅签约均 价首次突破万元，达 8038 到11290元/㎡ ,比8 月增长14%。

价格飞涨，2007年上半年比2006年底价格上涨超过50%

D、土地市场2007供地5平方公里，截至7月底，住宅土地供应面积达82.25万㎡ ,完成全年 供应计划的22%。在未来不到5个月时间，平均每月将要供应58万㎡ 。 9月11日诞生的4大地王 白云山脚的全省地王被富力摘下，折合楼面价格18729元/ ㎡ 。 番禺市桥南区新地王，为金地拿下，楼面地价6230元/ ㎡ 。 花都新地王，被大运实业夺得，折合楼面价格5659元/ ㎡ 。 金沙洲新地王，为保利创造，楼面价格为8769元/ ㎡ 。 9月29日 广州历史最大地块拍出，以46亿元成交，由富力地产、合景泰富联合体竞 得，楼面地价8095/ ㎡ 。

政府开闸放地，广州土地供应将井喷； 土地拍卖价屡创新高，地王频生；

3〃公寓市场分析A〃公寓市场发展阶段 第一阶段：出现于80年代中期落成的星级酒店；祈福华厦、金亚花园、金 湖花园为该期代表性项目； 第二阶段：2000—2004年，是“商务+服务公寓”的发展阶段，集中的 多数在天河北、珠江新城CBD中心区，主要代表为祈福华厦、新

大厦、中信 广场国际公寓、双城国际等；

第三阶段：2004年后至今经济增长不断推动广州公寓市场的蓬勃发展；

B〃公寓市场特征： 目前公寓主要凸显出“商务+服务”的新特征，尤其是住宅或写字楼经过 装修、服务提升后，价格将提升，租赁情况看好； 商务公寓与服务类偏住型公寓市场需求旺盛，由酒店写字楼附属型向独立 型和社区附属型转变； 广交会期间一房难求，会展经济对房屋租赁市场的强大拉动； 广州外资企业现在已经超过了10000家，目前在穗的外籍人口超过了6万，

高端公寓有较大需求空间； 未来3年，广州的服务式公寓的供应量主要来自珠江新城和琶洲，总货量将 达到3000套左右，未来供应量逐渐增加； 公寓客户群最大的共同点就是首选“城市中央的金融、贸易、商务区域— —CBD区域”,客户主要看重“投资升值”;

C〃公寓购买人群分析 第一类 集团高级雇员的宿舍(跨国集团、驻华办事处、领事馆人员)

第二类 商务买家(中小型企业办公楼、国内私营业主、创意产业群) 第三类 投资买家 (用于租赁或商住投资) 第四类 自住买家 (日常居住 CBD办公族、BOBO一族) 第五类 SOHO买家 (居住+商务二合一)

4〃酒店市场分析A〃广州酒店业现状及发展特点

目前广州有宾馆、饭店、招待所等各类住宿设施1400多座，客房约10万间，床位 近20万个；在营业五星级20家，四星级53家，三星级108家(包括试运营)其各自 比例为1:2.65:5.4 2006年酒店的平均房价为356元，价格上升11.37%;广交会时五星级套间可达 300美元，而淡季400元人民币足矣的两个极端； 目前缺乏国际性酒店管理公司，随着国际品牌的逐渐进驻，高端客源争端将更加激 烈，高端酒店差异化定位与经营将成为酒店项目运营的主要的问题；(广州的五星级酒店只有中国大酒店由万豪管理，北京五星级饭店中有80%由外国品牌的饭店 集团管理，上海五星级饭店的这一比例是75%)

亚运、琵洲会展中心启用，外贸银行、保险、会计和律师等公司将被允许经营本地 业务，证券业、零售业、电信业的开放将带来巨大酒店需求；

B〃广州酒店市场未来竞争状况 在广州今后3年-5年内，在建和拟建的高档酒店接近30家，五星级酒店客房总量 目前约5000间，2010年约13000间，预计新增客房8000间，这些豪华酒店八成左 右落户天河区，尤其是以珠江新城、天河路为中心； 2010年全市星级酒店的接待能力可达每晚30万人次，差异化客户策略是关键； 巨量高档酒店同时推出，对广州宾馆业造成“僧多粥少”的局面，未来竞争激烈程

度将非常大； 在建五星级：琶洲香格里拉、太古汇香格里拉、海景大酒店正佳万豪、富力丽 思〃卡尔顿、富力凯悦；在申报：亚洲国际、天伦万怡、嘉逸豪庭；

C〃各区代表五星级酒店价格比较

荔湾区五星级标准价——白天鹅：1000元

越秀区五星级标准价——花园1230元/天；中国700元/天；东方580元/天 广东国际550元/天；亚洲国际500元/天

天河区五星级标准价——地中海国际600元/天；WESTIN1200元/天

5〃商务市场A〃写字楼发展阶段 1993年之前，主要集中在五星级酒店内，代表项目：中国大酒店、花园大酒店、 美国银行中心； 1997年到2000年，大量的写字楼不断供应，甲级写字楼从紧缺期急速转向供 应过剩；

2001年2004年，随着广州甲级写字楼存量逐渐被消化，租金、售价都有所回 升；甲级写字楼除却新增供应外，空臵率保持在10%以内，顶级写字楼更是少于 5% 2005年至今，甲级写字楼进入快速增长期，经济持续向好，令甲级写字楼的需 求快速增长；

B〃整体供应分析

2006年供应量为92.95万㎡,2007年则为36.5万㎡,2008年为22万㎡, 2009年为47万㎡; 2006年至2008年，广州甲级写字楼将猛增200万平方米 新供应量大部分集中在珠江新城，该板块将成为新的核心商务区；重点供应项 目包括天河城广场、双子塔西塔、广东烟草大厦、交通集团项目等 老城区域供应量非常少，主要表现为存量市场消化；