《不动产估价》实训指导书(4)

2.2 土地使用权：2002年10月10日，江苏方正房地产开发有限责任公司领取了待估宗地国有土地使用证，国有土地使用证编号为宁白国用（2002）字第08859号。其中住宅用地面积为1904.66m2，出让终止日期为2072年7月23日， 办公用地用地面积为2675.24m2，出让终止日期为2052年7月23日，在估价期日二○○二年十月二十一日，办公用地用地剩余使用年期为49.76年、住宅用地剩余使用年期为69.76年。江苏方正房地产开发有限责任公司拟将待估宗地国有出让土地使用权向银行进行抵押，故本次评估设定待估宗地土地使用权性质为国有出让土地使用权，其中面积为2675.24m2办公用地用地评估设定使用年期为剩余使用年期49.76年、面积为1904.66m2住宅用地评估设定使用年期为剩余使用年期69.76年。

2.3 土地他项权利：在估价期日二○○二年十月二十一日，待估宗地未进行出租、作价入股等，且未设定其他他项权利。

3. 土地利用状况 3.1 土地利用现状

待估宗地内正在进行基础工程建设，根据南京市发展计划委员会、南京市建设委员会文件（宁计投资字[2002]707号、宁建房字[2002]676号）及宁国土资让合 [2002]第92号，经土地估价师现场查验，待估宗地规划用途为办公、住宅用地，与登记用途一致；宗地内正在进行基础工程建设，根据委托方提供的情况，经南京市规划局审核的待估宗地规划设计方案，待估宗地内拟建高层建筑2栋，其中26层办公楼1栋，办公用地用房建筑面积为23052m2；19层住宅楼1栋，地上建筑面积为16412m2，地下部分建筑面积为8970m2，总建筑面积为25312m2，其中1-3层为配套商业用房， 商业用房建筑面积为3785m2。项目用地面积为5604.8 m2，容积率为7.7，其中河道保护用地面积656.9 m2，出让土地面积为4947.9 m2，江苏方正房地产开发有限责任公司拥有的国有土地使用权面积为4579.9 m2，另外368平方米国有土地使用权由金城集团有限公司拥有.

.3.2 土地利用变迁

待估宗地内原为居民区，现拟重新进行开发建设。

2、影响地价的因素说明 1. 一般因素

1.1 地理位臵

南京市是江苏省省会，地处长江下游，江苏省西南部，北纬31°14′～32°27′，东经118°22′～119°14′。东与扬州、镇江、常州市相连，南接安徽省宣州市，西与安徽省滁州、马鞍山、芜湖市接壤，北临安徽省滁州市。现辖玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、下关6城区、雨花台、栖霞、浦口、大厂、江宁5郊区和江浦、六合、溧水、高淳4郊县，面积6，515km2，人口520万，其中市区面积975.76km2，人口269.33万。

南京地处我国经济核心区—长江三角洲西部，又处于长江沿江经济带东部，