漓江奥林苑项目整合营销策划执行报告(12)

整合营销

而元旦到农历新年之间的时段为房地产市场传统淡季，一般楼盘开售，都都是选择旺季而规避淡季。 l 项目形象宣传及相关概念炒作的时机成熟

经过近一年的形象展示期，项目国际5S标准高档纯别墅生活社区的高品位形象已经打入市场，“帷幄天下，心境漓江”的主题概念即大气又不失意境。可以说项目的形象展示和概念造作已经进入了成熟时机。 l 各种展览、交流会也为楼盘入市提供好时机

楼盘可以特意选在某些特定事件发生时推出市场，以建立楼盘形象与该事件的联想，利用事件在公众中产生的影响，扩大楼盘本身的知名度。今年4月18日的旅交会和5月初的房展会是项目开盘入市的良好契机。 l 竞争对手的动作

本项目潜伏市场已经两年余，积累相当的人气和知名度，但也流失了一定的客户，在两年期间相继有麒麟湾、九里香堤、龙聚山庄等别墅项目开盘入市，消耗了本项目的一些客户资源。而在5月份左右将有5号公馆等项目面市，为了抢占市场，在竞争中赢得主动，在5月前开盘将是较好的时机。 l 气候温度，一般春夏之交和秋天的气候最适宜开盘。

2、项目入市时机 根据以上依据分析

我司认为，就项目目前的情况而言，项目较为合适的入市时机应该为： 2005年4月28日

二、销售对象

根据销售中心登记客户统计数据分析可知，本项目的销售对象可以分为以下几类：

1、一级市场

桂林市的置业金字塔高端客户，主要为个体老板、公务员、公司中高层领导、银行领导、高校教授、医院领导及退休人员等，占比例约为70%。

2、二级市场

桂林市周边城市，集中在南宁、柳州等地，主要为个体老板、企业家和公司高层领导等，约25%。

3、三级市场

外省城市，集中在广州、上海、长沙等地，主要为个体老板、企业家、公司高层领导等，约5%。

三、销售通路

1、户外广告

根据售楼中心接待登记客户的统计数据分析，我们知道户外广告是本项目对外宣传的主要通路，其效果非常明显，客户通过户外广告获知项目信息的比例达到了47%，所以户外广告是我们主推项目的主力军。

2、报纸广告

报纸广告在2004年10月前的宣传效果明显，但由于后期的投放量减少效果没有体现出来，而且报纸广告与户外广告的组合推广将有助于弥补户外广告宣传内容不多和内涵不够详尽的弱点，所以报纸广告也是项目销售通路的主力军。

3、朋友介绍

往往在一个城市推广一个项目，起口碑的传播将对项目的销售带来决定性的影响，通过朋友介绍来看房的