漓江奥林苑项目整合营销策划执行报告(2)

整合营销

大。

10、周边人文景观环境

奥林苑位于灵川县大圩镇管辖区，大圩镇居广西四大古镇之首，青砖青瓦青楼房，5里长的青石板路沉淀了历史的沧桑风貌。当年尼克松总统访华游览漓江而建的尼克松小道依然完好，一砖一泥，仿佛残留着历史伟人的智慧气息。

11、项目位于休闲度假区域

本区域为市政府规划的休闲度假区域，周边规划多为低密度高尚住宅区。

二、项目营销不利因素

1、位置偏，交通不便

项目距市区9公里，虽有旅游快速道，但目前周遍配套不完善，人气不足，尚未通公交，出租车少有问津，交通不便。

2、公路噪音

项目距旅游快速道较近，靠近路边的单元存在一定的噪音污染，虽然目前车辆较少，但后期污染可能会严重些。

3、户型面积大

根据前期的市场反映，项目的面积多数为400㎡左右，而客户接受的面积处在250㎡-350㎡之间，面积偏大。

4、工程进度慢

项目目前的工程进度较慢，长达约二年的筹备造成一定的负面影响。 5、规划未确定

项目追求个性化设计，导致目前规划未完全确定。

6、去年已宣传但又终止

由于各方面原因，项目在前期一段造势之后，去年10月份广告投放基本处于停止状态。

7、市场对目前价位有抗性

根据前期认筹市场对价格的反应，客户对项目之前拟订的试探价格有抗性。

8、银行对个人住房贷款政策从紧

银行对个人住房贷款政策从紧，导致客户的买房贷款存在难度且承担较高的利息。

第二部分 项目总体营销战略