漓江奥林苑项目整合营销策划执行报告(7)

整合营销

4、尽快完善一期的规划及户型设计，以利于更好的制定销售价格表和销控方案。

第四部分 价格策略 一、定价原则

为不降低本项目的高品质定位，又要实现开发商利益最大化，建议采用“适中价入市，爬坡式升价”的策略，先积聚人气关注，再稳步提升价格，达至目标均价水平，实现利润目标。

在入市初期，按照好差单位按一定比例组合式推出少量单位，以适中的价格进行销售，一方面可以提高到场客户的成交率，积聚人气。另一方面可以引起市场的轰动效应，如此优质稀缺的别墅项目竟然可以以如此满意的价格买的，同时对这些认购的少量业主来说，看到今后后面的价格攀升，其已买别墅的超值性自然不言而喻，这对整个销售过程来说，不论是业务员的信心还是销售效果，都能起到不小的推动作用。 成功入市之后，在目标均价水平既定的前提下，运用价格策略，“爬坡式”稳健上升，从心理上催促有效需求赶快落订，这样能在保证均价水平实现的前提下，在最短的时间内提高销售率至理想的水平，实现利润的最大化。

二、价格定位

根据前期积累客户的分析和认筹期间市场的反映，我司建议项目入市价格应适中、理性，因此，建议本项目一期的开盘期间的销售均价为（清水房、折后价）： 3000元/㎡以上

在开盘期后，取消内部认购期项目销售的3%额外折扣，则销售均价自然提升。 三、付款方式及销售控制 建议本项目采取以下付款方式： 方式 折扣 比例 按揭 98折 75% 一次性 95折 10% 分期 98折 15% 综合折扣 97.7折

考虑到项目经理手上需掌握2个点的折扣范围，则平均折扣为95.7折（在开盘前不使用）。

四、销售控制

考虑到付款折扣及项目经理掌握的2个点折扣范围，则平均折扣为95.7折。在实际销售过程中，我司将会根据实际情况对整个的销售过程及推出单位的选择进行实质有效的控制，达到好销和难销单位的均衡，保证销售率及利润的最大化。

注：有关详细的价格策略和销售控制，我司后期会提交详尽的价格调整和销控计划。

第五部分 广告推广策略 一、项目卖点整合 1、项目基本卖点概述 l 区域位置的人文景观 l 区域位置的自然景观