阳江海陵岛项目发展规划

阳江海陵岛滨海 项目发展觃划中驭全价值机构

第一部分：市场分析

旅游市场分析

发展目标：借着“南海一号”古沉船的出水和海上丝绸之路 博物馆的落户，阳江计划将海陵岛发展成为参观展览、酒店 娱乐、休闲度假、旅游商务等多功能于一体的高级旅游休闲 度假区。

2012年1至7月，海陵岛共接待游客200多万人次，同比增长了三成多。7月份以来 海陵岛接待140余万游客，暑期游客接待量同比增长约四成。在暑期临近结束，单 日仍有近6万人次涌入海陵岛。到2015年游客接待达673万人次，旅游总收入57亿 元。 到海陵岛消暑的游客中，有不少是珠三角的回头客，学生成消暑游客主力军 每年暑假都会家长带着孩子到海陵岛。 旺季来得较早、游客高峰期持续时间较长、长线游客多，粤西、粤北的学生数量多 过珠三角等。各餐饮店也普遍反映就餐人数增加了三四成，酒店客房大多数情况下 处于满员状态。 客群分析：海陵岛地产6成以上购买者来自于广州、佛山、东莞等珠三角地区，大 多是作为投资或出租，正面临海、可尽揽海景的高层度假式公寓最受投资置业人士 青睐。 全年平均气温在22度，最高气温38度，最低气温约6度。全年旅游旺季在5-10月。

旅游市场分析

根据《阳江市海陵岛总体规划(2007-2020)》,海陵岛的发 展包括生产培训生态旅游区、渔港滨海大众旅游区、商务文 化综合旅游区、特色休闲主题旅游区等4个旅游区和一个旅 游服务中心区在内的5个功能分区。

打造旅游业经济新增长极，使发展旅游经济与生态建设相促进。严控房地产，高 度重视生态环境的保护和建设； “阳办【2012】35号”文称，“为更好地将海陵岛打造成为国内外知名的滨海旅 游休闲度假胜地，在中国城市规划设计研究院编制的第三轮总体规划基础上，按 照国际旅游岛的标准对旅游发展进行重新觃划”; 东起十里银滩，西至北洛湾马尾岛，已为楼盘们悉数占尽。未来5年广东“黄金 海岸”呼之欲出。

已经建成运营的海韵戴斯国际酒店、阳光水恋度假公寓、风帆度假公寓、阳光 半岛国际酒店、蓝波湾大酒店等；旺季周末时，一间房要300元，酒店要近千元。

旅游发展现状

海陵岛旅游产业的发展前景，令中国地产界巨头纷纷 抢滩，对享受型买家产生的吸引力正在不断增大。

恒大拟投资100亿元人民币在海陵岛建文化旅游城项目，保利拟投资80亿元人民 币建银滩项目，敏捷地产拟投资80亿元人民币建雪流湾项目，顺峰集团投资60亿 元人民币建设北洛湾马尾岛项目。总投资20亿元人民币的大飞洋国际游艇产业度 假项目

,成为阳江首个游艇产业园区。 为保护海岛的自然生态，海陵岛对引进的房地产项目都有严格的限制，建筑 面积必须低于总占地面积的30%。未来的五年内，海陵岛将有10到12家五星级酒 店建成，将与海南三亚的五星级酒店群媲美。 被中国国家地理杂志评为“中国十大最美海岛”之一的阳江海陵岛，地处南 亚热带，四面环海，年平均气温22.3°С,享有“南方北戴河”和“东方夏威夷” 之称，为广东第四大岛。海陵岛是离珠三角地区最近的旅游景区之一

海陵岛旅游分布图

海陵岛旅游资源丰富

风力 公园

闸坡 渔港 马尾 岛风 景区 金沙滩 旅游区

南海 一号 北洛 湾风 景区 大角 湾风 景区 大角 山公 园

旅游地产发展海陵岛旅游项目分布图酒店及 旅游服 务中心

区域房地产主要是旅游地产，大多以返祖、固定投资回报的形 式吸引投资客户。由西向东开发，项目觃模、档次不断提高； 西部为旧开发区，配套较成熟，但多数项目建设觃划、服务水 平较低，在装修设计、度假氛围营造方面有较大的提升空间

敏捷 雪流湾

万豪国 际五星 酒店

恒大 御景湾

保利十 里银滩

游艇俱乐部

本 案海韵戴 维斯酒 店

黄金海岸

山海湾

而东部则云集众多大型度假项目，觃模均在千亩以上。 其中保利银滩2980亩，恒大1800亩，敏捷2881亩，210万 平方建筑面积，庞大的潜在人口蕴藏巨大生活配套需求

区域商业格局

酒店集中区

新街铺租金 80-90元镇商业中心 租金70元

商业街

本 案

山海湾旅游服务中心 租金70元 海味特产街 租金70元

整体商业发展比较滞后，缺乏服务旅游景区的商业配套，尤其是夜间娱乐。将是项目 的市场空白点。大型集中商业依附于新旅游地产项目，如山海湾的裙楼商业，暂未成

旅游地产特征 发展后劲足，拥有丰富的旅游资源，潜力巨大。旅游业发展势头良好。投资气氛浓。以旅游度假公寓为主要的产品形态，配以星级酒 店，近年保利银滩、恒大、敏捷地产的大型度假区相继涌现，形成了海岛开发热点。 产品结构主要分两个阶梯：一线海景单位均价在10000元以上，二线的公寓单位在 6000-8000元幅度。

区域商业特征

商业发展滞后，配套设施建设、业态落后。

主要的旅游商业配套集中在滨海路一带，以大排档式的食肆为主，配合旅游商品零售。 供游客休闲娱乐的设施比较缺乏。与海岛国际休闲度假中心的定位还有较大的距离。目前 餐饮业态在区域商业占比最重。但大多设施、服务水平低下。

调研分析结论海陵岛定位国际级休闲度假区，地产界巨头纷纷抢滩，

高端享受型消费不断增长，潜在巨大需求释放压力目前

落后的旅游配套设施建设与优质的海岛生态资源不匹配 缺乏优秀的旅游产品策划，开发与服务理念落后，市场缺口大

总括：庞大的潜在升级性需求与产品供给结构缺位水平滞后相矛盾

第二部分：项目发展觃划

如何发挥项目价值最大化？------预见性

每次商业机会浪潮来临，总有人预先捕获

项目定位策略

填补海岛旅游区的餐饮娱乐配套市场空白， 定位升级海陵岛旅游度假区的生活娱乐中心

总体发展定位：海陵岛滨海度假娱乐中心

发展策略：开发觃划高品质酒吧街、食街，以滨海主题特色商业休闲带动公 寓价值持续的攀升。

产品价值:首期以度假配套中心为核心, 构建滨海度假 生活体系

海景休闲带 高档餐饮西餐酒廊

万国风情美食城

四大主题商业打造：滨海高端度假体验中心

滨海风情娱乐城

滨海红酒俱乐部

商业觃划设计之：海景餐厅 以中餐为主的院落主题景观餐厅。同时就餐或召开 会议。配备以季节为主题的私人包间，每个包间都 有一个独立庭院。餐厅里的花园隔墙灵活，特别的 景致营造出神秘的氛围

以西餐为主的海景餐厅全天对外开放，落地的玻璃窗可远眺海上壮观美景，露天阳台上有独具特色的 木制桌椅，用完餐后在这里聊天更显轻松休闲。餐 厅内有整面的镜子，融成一道滨海风景。营造不同

的就餐氛围。

滨海风情娱乐城

Outdoor Experience

更多的亲水环境与户外空间

与餐饮和酒吧融合—— 营造独特的娱 乐体验

滨海风情娱乐城

Night & Day

新的娱乐体验

夜间消费延续了日间消费—— 无缝衔接的全日消费链

商业产品觃划之：海洋主题酒店酒店觃划设计主题化、艺术化，设置游艇红酒会所，升级旅游区配套

滨海红酒游艇俱乐部

以顶级私人会所的模式经营 品牌影响力 高端附加值 政府接待 极度私密 真正特权 长期经营

建筑设计风格

酒店、公寓房间不同主题的室内设计，除体现海洋度 假主题，还营造温馨居家感觉，个性化、艺术化、海 洋度假主题化，形成差异化，超越竞争对手