关于房地产估价中资本化率计算方法的探讨

房地产估价,折现率,资产

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第2 4卷

第 3期

重庆建筑大学学报Jun lo h n qn i z u Unvri o ra f o g i￣Ja h ies y C n t

V0 . 4 No. 12 3

20 0 2年 6月

J n.0 2 u 20

文章编号：06—72 (020—08 10 3920 )3 02—0 4

关于房地产估价中资本化率计算方法的探讨陈作昌 杨春 2,( .东茂名金苑 m程造价咨询事务所有限责任公司，东 1广广 5 50; .庆沙坪坝质监站，庆 20 0 2重重 4 O3 ) O OO

摘要：为规范我国房地产估价工作，国在房地产领域开展了全国房地产估价师注册考试我制度。中国房地产估价师学会为此专门组织编写了系列教材，关部门还颁布了房地产有估价规范。作者在系统学习了系列教材与规范后，现教材与规范中有关房地产估价资发本化率公式中存在不妥之处，自有资金收益率存在不明确性。由于资本化率的高低对房地产估价值会造成很大的影响，以在房地产估价中正确地求取资本化率就显得极为重所要。本文从海外成熟的房地产估价理论出发，证了教材中公式不妥之处，出了正确的论给

公式及定义，就公式及规范中没有明确表述的自有资金收益率进行了推理并得出了清并晰的定义，进一步完善我国房地产估价理论提供了有益的见解，规范房地产估价的实为对践提供了有价值的参考。

关键词：地产估价；收益法；资本化率房

中图分类号：2 3 3 F 9 .

文献标识码： A

我国房地产业起步较晚，地产估价理论大多以发达国家 (地区 )熟的理论为基础。为了房或成培养我国自己的房地产估价师，国房地产估价师学会组织编写了系列教材。这批教材作为指导中我国房地产估价人员开展房地产估价业务的理论基础，到了一定的指导作用。但在系统地学习起

了中国房地产估价师学会组织编写的《房地产估价理论与方法》书(一旧版与最新版，以下简称教材 )后，者发现教材中关于资本化率的求取方法存在一定的问题或者有不妥之处。之作

1问题的提出教材中对

于资本化率求取的基本方法——抵押贷款与自有资金的组合是如下描述的：抵押贷款与自有资金的组合是将房地产的抵押贷款收益率与自有资金收益率的加权平均数作为综合资本化率。计算公式为：r 0= Mr M+( ) 1一

式中：0—综合资本化率； r———

贷款价值比率即抵押贷款占房地产价值的比率；

r——抵押贷款收益率通常为抵押贷款利率；^ fr——自有资金所要求的收益率。 公式中的不妥之处：

r——抵押贷款收益率通常为抵押贷款利率。 公式中不明确之处： r——自有资金所要求的收益率。

收稿日期： 0 2 2—0 0 0 4— 1作者简介：作昌 (93一)男，东茂名人，济师，要从事工程管理、程造价研究。陈 16,广经主工

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陈作昌等：于房地产估价中资本化率计算方法的探讨关

2公式出现的背景收益法是房地产价值评估中求取收益性物业价值较为常用的方法之一。根据求解物业价值方

法的不同，收益法又分为直接还原法 ( i c cpt i tn apoc )折现分析法 ( id cpti t n dr t ai lai p rah和 e az o y l a il ao e az i apoc ) p r h。直接还原法是将某一年的净经营收入除以还原利率 ( a资本化率 )乘以一定的收益乘数或来求解房地产价值的方法。而折现分析法是将投资期内各年预期的收益以一定的折现率折算到估价时点上的现值之和得出估价房地产价值的方法。 用直接还原法求解所要评估房地产价值的公式为：

物价 (:萋业值 )生簧 此公式与教材中“益法总结和运用举例中所归纳的公式”有区别，题出在教材中没有列收没问出年净经营收入的计算公式或没有对年净经营收入作出明确的说明。 收益性物业年净经营收入以及税前、后现金流量的计算公式或步骤如下：税单元租金收入乘：单元总数

潜在总收入 ( G ) P I减：空置及坏帐损失加：其它收入

有效总收入 ( G ) E I减：经营成本净经营收入 ( O ) N I

减：偿还贷款的本金与利息

( S D )所得税前现金流量 ( T F) BC减：所得税

所得税后现金流量 ( T F) AC需要特别说明的是：

2 1偿还贷款本金与利息的计算 抵押贷款通常要求按月或按年等额还本付息。也就是说，地产权益投资者每月或每年等额房偿付本金与利息 (etev e, db ri )当抵押贷款期限结束，益投资者便偿付了全部贷款的债务： s c权1 )按年等额还本付息时，每年偿还的本金与利息的计算公式 A=P 式中：——期初抵押贷款额； P A—每年等额偿还的本金与利息 ( S;— D )——

= P( P A/

P×

抵押贷款年利率；

凡—抵押贷款年数；—(/ i n——等额序列支付资金回收系数； A P,, ) C—年抵押贷款常数 ( ot g os n)— M r aeC nt t。 g a 2 )按月等额还本付息时，月偿还的本金与利息的计算公式每if. A: P

i\2 0 n: P× c

I+ )一1 1

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式中：——期初抵押贷款额； PA—每月等额偿还的本金与利息 ( S;— D )——

贷款年利率；

n—抵押贷款年数；— C—月抵押贷款常数。— 权益投资者在整个贷款期限内各年偿还的贷款本金与利息数额均相等，论是按年等额还本无付息还是按月等额还本付息，年偿还的贷款本金与利息均可以用期初贷款额乘以年抵押贷款常数来表示 (果按月等额还本付息，如年偿还的贷款本息为月偿还贷款本息的 1 2倍 )。即：年抵押贷款偿还的本金与利息 ( S=期初贷款额 ( )每 D) L×年抵押贷款常数 ( MC)

2 2自有资金 ( .或权益资金 )求的收益率要要对权益投资者的自有资金的投资效益进行评价，非是从自有资金的投入与产出两方面来无

进行评价。从上述每年净经营收入、前和税后现金流量的计算步骤中可以看出，益投资的产出税权或收益可以有几种不同的表现形式：

1 )潜在总收入 ( o ni r sIcm ) P t tl o no e e aG s 2 )有效总收入 ( fci r s

I o ) E et eG o cm v sn e 3 )净经营收入 ( e O ea n cm ) N t p rt gI o e i n 4 )税前现金流量 ( e r TxC s l ) B f e a ahFo o w 5 )税后现金流量 ( f r a a l ) At x C h F w eT s o

那么，材中自有资金要求的收益率的分子究竟采用的是哪一种收益呢？在教材以及房地产教估价规范中并没有作出明确的规定。采用不同的收益形式，自有资金收益率显然是有较大区别的。

3问题的解决3 1教材中的公式应为： .r 0= Mr+ ( m 1一 M ) E r

式中：M—不是抵押贷款年利率而是年抵押贷款常数 ( r— MC);r——税前自有资金收益率。

税前自有资金收益率即为税前现金流量除以权益投资者投入的自有资金。3 2公式的验证 .

为验证上述结论，下面我们首先列出下列有关的公式： 1 )根据上述关于自有资金收益的定义可以得到：

自有资金收益率(憎)=煎塑全量( ) 垦自有资金 ( E) 2 )房地产价值 ( ) V=期初抵押贷款额 (+期初自有资金 ( L) E) 3 )贷款额与房地产价值之比(=贷款额 ( )房地产价值 ( M) L/ )

4 )自有资金与房地产价值之比：房地产价值一抵押贷款额 L/地产价值 V=1 ( )房一M 5 )偿还贷款本金与利息 ( S=期初抵押贷款额 ( ) D) L×年抵押贷款常数 ( MC)于是可以得到： 。一 验证结束。 —:

—:

—:

E

+

。

L MC

:

一 M +(… c。、… 1一胁 E’

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喳堡虽釜；士壁

笪主查生盐笠查

握煎

85

参考文献：[]中国房地产估价师学会 . 1房地产估价理论与方法[ .京： M]北中国物价出版社，0 1 20 . []吴德夫 . 2国际房地产投资分析与物业管理[ . M]北京：中国建筑工业出版社，9 7 19 .[]国家质量技术监督局、 3中华人民共和国建设部 .地产估价规范[ .京：国建筑工业出版社，99房 M]北中 19[] 4 A pa a o R a Ete A ei nIsteo el s t A pa e

sZ .97 pri l f el s t.m r a tu f a Et e p rsr] 18 . s a c n it R a i (

Re e r h o l u a i g M e ho f s a c n Ca c l tn t d o Ca ia i a i n Ra e i a t t pr ia p t l to t n Re lEs e Ap a s l z aCHEN u Z o— c a g, YANG u 2 hn Ch n( .i unPo c C s C nu t nC . T, o i, undn 200 h a 2 C os￣ Sai b 1 J ya r et ot osli o L D. Mamn G agog550,C i; . haq n j a to g n hp ga n Q at Sprio t o,hnq g40 3, hn) ul uev i s tn C ogi 000 C ia i y sn a i n

Ab ta t I r e o fr lz i a’ e le tt p r ia,ale a n t n a d rg sr to y tm o e l s r c:n o d rt o maie Ch n S ra sae a p a s l l x mia o n e itain s se fr ra i e tt p rie s h s b e u no p a t e.Chn n t u e o a tt p as r a d td a s re f s e a p as r a e n p ti t r ci a c ia Is i t fRe l Es e Ap rie s h s e ie is o t a e txb o s frt i u p s n e sa d r lsa d s e i c to sf rr a tt p r ia r v i b e.Du - e to k o h sp r o a d t tn a d r e p cf a n e le a ea p as la e a al l e h o n i i o s a r i g ra ig te tx o k a l a e r lsa d s e i c t n h e a to u d ta e e ae s nc mitk n e dn e tb o wels t u e p cf a o s,t u rf n tt r r o i sa e h s h n i i h o h h s

n n et n y i m l fo eal a i i t e.B c u fi e st i o t e v l e o e le - a d u c r i t n te fr u a o

v rl c p tl ain r t a h o az o a e a s o t s n i vt t au fra s e s i y ha e,i i xr mey i o tn o u o rc v rl a tlz t n r t tt t se te l mp ra tt s c re to ealc pi ia i e.Ba e n te i fr t n c le td,t e e a o a s d o no ma o olce h h i a to a y tma ial ay e e o eal c p tl t n rt r u a,a d ce ry d f d te c c p n u rh s se t l a l z a t v r l a i i i e f m l n la l eme on e t i- h s c yn h az o a a o h v le ov d.I i p p r ti x ce op o i e sme i sg no te i rv me t fr a s t pp as lt e r n t s a e,i se p td t r vd o n ihtit mp o e n e le t e a ria o y h e h o a h i ia a d o e o au b e r frn e frra s t rc c n Chn n f rs me v a l e c e le t e p t e. l e e o a a i Ke wo d r a tt p as l n o p ra h;c p tl to t y r s: e e a e a pria;i c me a p o c l s a i i in r e az a a

(上接第 8页 ) 1

Mao n o ain o eN wl vsd Aco nigL w‘ jrI n v t ft e yRe i c u t a o h e n -Re n o c n h s n i iiy o h r o n Cha g f Un t i f r i g t e Re po sb l f t e Pe s n i t s r e o isP h—h i I i AN Z i u,L U Ja—qn ig( au f os utnMaae e t n el t e C ogigU i rt,C og i 0 05 C n ) Fcl o nt co ngm n adRa a。 hnqn nv s y t C ri s E t ei y hnqn 40 4, h a g i

Ab tac: i e u i tru td d v lp nto e s c ait mak te o o sr t W t t n ne r

p e e eo me f t o il r e c n my. t e e a e ma y p e o n h h h s h r r n h n me a s c n a iu c o n ig i fr to d f l c o n n te a c u t g prcie.I s a n vtb e r。 u h a me d o sa c u t no ma n a as a c u ti c o n n a tc s c n i n e h i ti ie i l n a e q e tf rU o a n d i r v e Ac o tn a u s St me d a mp o et c u i gl w,s o ma trf ci g te n w o tn d p a i o n h n o a t ke i e e t e c n e ta lyn s l n h n g

as nf at o co t g ok I i pp r f r oog i us no en t e b kru da d i ic l i acu i r . t s e .ae t r h ds s o f au, a g n g in re n n nw nh a t a h u c i h t r c o nc a a trsis o e n wl vs d Ac o tn w,a g e tin v to ft e l w a a i g t e pr r。 h r ce it ft e y r i c u i l c h e e n g a ra n o ain o a t tly n i y a h h h ma c

c u t b ia o n te p ro s i h r e o i i p i td o ta d i t n i,f c o d d t r o n i o l t n o s n n c a g fu t s o ne u t r i a t g n gi h e n n s a ol y n i n u t n a u ae ys mmaie d a ay e u rz d a l z d. n n

Ke wo d: c u t w;p ro s i h re o n t;t e man r s n il o y y r s Ac o i l n n a g e s n n c ag fu i h i p sb e b d s e o