世联经典房地产全程策划理论体系全案

世联经典房地产全程策划理论体系全案

房地产全程策划理论体系

0. 项目概况

1. 项目市场策划

1.1 项目周边环境分析

⑴ 项目土地性质调查

★ 地理位置

★ 地质地貌状况

★ 土地面积及其红线图

★ 七通一平现状

⑵ 项目用地周边环境调查

★ 地块周边的建筑物

★ 绿化景观

★ 自然景观

★ 历史人文景观

★ 环境污染状况

⑶ 地块交通条件调查

★ 地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划

★ 项目对外水、陆、空交通状况

★ 地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状

⑷ 周边市政配套设施调查

★ 购物场所

★ 文化教育

★ 医疗卫生

★ 金融服务

★ 娱乐、餐饮、运动

★ 生活服务

★ 游乐休憩设施

★ 周边可能存在的对项目不利的干扰因素

★ 历史人文区位影响

1.2 区域市场现状及其趋势判断

⑴ 宏观经济运作状况：

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① 国内生产总值

★ 第一产业数量

★ 第二产业数量

★ 第三产业数量

★ 房地产所占比例及数量

② 中国房地产开发业景气指数

③ 国家宏观金融政策

★ 货币政策

★ 利率

★ 房地产按揭政策

④ 固定资产投资总额

★ 全国及项目所在地

★ 其中房地产开发比重

⑤ 社会消费品零售总额

⑥ 商品零售价格指数

★ 居民消费价格指数

★ 商品住宅价格指数

⑦ 中国城市房地产协作网络信息资源利用

⑵ 项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规

★ 项目所在地的居民住宅形态及比重

★ 政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规

★ 政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规

★ 短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划

⑶ 项目所在地房地产市场总体供求现状

⑷ 项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异

⑸ 项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现

⑹ 商品住宅客户构成及购买实态分析

★ 各种档次商品住宅客户分析

★ 商品住宅客户购买行为分析

1.3 土地ＳＷＯＴ分析

⑴ 项目地块的优势

⑵ 项目地块的劣势

⑶ 项目地块的机会点

⑷ 项目地块的威胁及困难点

1.4 项目价值分析

⑴ 商品住宅项目价值分析的基本方法和概念

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① 商品住宅价值分析法——类比可实现价值分析法

1）选择可类比项目

2）确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的权重

3）分析可类比项目价值实现的各要素之特征

4）对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值

5）根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价

② 类比可实现价值决定因素

1）类比土地价值：地段资源差异

★ 市政交通及直入交通的便利性的差异

★ 项目周边环境的差异，包括

——周边自然和绿化景观的差异

——教育、人文景观的差异

——各种污染程度的差异

——周边社区素质的差异

★ 周边市政配套便利性的差异

2）项目可提升价值判断

★ 建筑风格和立面的设计、材质

★ 单体户型设计

★ 建筑空间布局和环艺设计

★ 小区配套和物业管理

★ 形象包装和营销策划

★ 发展商品牌和实力

3）价值实现的经济因素

★ 经济因素

★ 政策因素

⑵ 类比竞争楼盘调研

★ 类比竞争楼盘基本资料

★ 项目户型结构详析

★ 项目规划设计及销售资料

★ 综合评判

⑶ 项目可实现价值分析

① 类比楼盘分析与评价

② 项目价值类比分析

1）价值提升和实现要素对比分析

2）项目类比价值计算

1.5 项目市场定位

⑴ 市场定位

1）区域定位

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2）主力客户群定位

⑵ 功能定位

⑶ 建筑风格定位

1.6 开发节奏建议

⑴ 影响项目开发节奏的基本因素

★ 政策法规因素

★ 地块状况因素

★ 发展商操作水平因素

★ 资金投放量及资金回收要求

★ 销售策略、销售政策及价格控制因素

★ 市场供求因素

★ 上市时间要求

⑵ 项目开发节奏及结果预测

★ 项目开发步骤

★ 结论

2. 项目规划设计策划

2.1 总体规划

⑴ 项目地块概述

★ 项目所属区域现状

★ 项目临界四周状况

★ 项目地貌状况

⑵ 项目地块情况分析

★ 发展商的初步规划及设想

★ 影响项目总体规划的不可变的经济技术因素

★ 土地SWOT分析在总体规划上的利用或规避

★ 项目市场定位下的主要经济指标参数

⑶ 建筑空间布局

★ 项目总体平面规划及其说明

★ 项目功能分区示意及说明

⑷ 道路系统布局

① 地块周边交通环境示意

★ 地块周边基本路网

★ 项目所属区域道路建设及未来发展状况

② 项目道路设置及其说明

★ 项目主要出入口设置 …… 此处隐藏：5588字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……