业主收房验房全攻略(4)

业主收房验房全攻略

施的交付承诺明确列入合同，这也就成为了开发商约定的交付条件)。对于交付住宅，开发商还应向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

商品房交付纠纷的处理

购房者因商品房交付问题与开发商发生纠纷的，可以通过多种渠道处理。购房者可以向开发商的行政主管部门反映，通过行政机关的调解来化解矛盾。如果购房者与开发商不能及时达成调解意向的，则购房者可以按照《商品房买卖合同》中约定的诉讼或是仲裁的方式来进行解决。

对付收房中的常见问题

问题一：收房中可能遇到的问题和解决对策

如果下述情况存在，且双方有明确的约定，就应当遵照执行，否则，开发商违约，由业主应当要求开发商立即完善，并要求开发商承担违约责任。

小区道路未完工，道路不通，无法通行；

小区燃气未通，正值采暖季无法供暖，基本生活条件和装修条件不具备；

闭路电视及安防设施未按合同约定和国家法律规定配套到位，入住业主安全无法保证；

小区有线电视目前不具备接通信号条件；

小区绿化全面处于在施工程状态，现场混乱不堪与合同约定不符；

合同约定私家车位未落实；

乐居工作室小贴士：如果有违背合同约定和政府规定之基础设施未达交付条件之处，导致无法入住，业主应当及时与开发商交涉，不能匆忙入住。

问题二：开发商制定违法的交房流程

关于收房过程中，不少购房者都提到了开发商的“霸王条款”，那么在交房流程中开发商可能会单方拟定强加于业主的违反双方所签《商品房买卖合同》及其《补充协议》的约定。这会使双方无法办理交付手续，引起交房纠纷。

那么我们有必要对这些可能的额外设定房屋交付约定进行一个梳理，它们一般包括：

(1)以补交面积差价款作为房屋交付条件。

一般在双方所签的《补充协议》中对房屋差价款的结算时间均有约定。但在纠纷时开发商往往不顾此约定，强行要求购房者交付面积差价款，并以此作为交房条件，如不交此款，开发商便拒绝交房，在这种情况下，无论该房是否具备交付条件，开发商的行为均已构成故意违约，因此而不能交付房屋的责任完全应由开发商承担。

(2)以违法代收契税、维修基金作为房屋交付条件。

如果业主与开发商的合同中并无房屋交付时委托开发商代交契税和维修基金的约定，但在开发商的结算通知书中仍以此为交房条件，属于开发商单方额外设定交房条件，购房者完全有理由拒绝。

开发商的交房流程如果无理强迫业主在未进行房屋检验(含文件检验)的条件下办理接收手续，企图造成房屋交付的既成事实，也属于房屋不能交付的原因之一。

问题三：关于竣工验收备案表的完整性

政府为了最大化的避免购房者和开发商之间的纠纷，在购房者与开发商之间建立了一套强制性的验收标准，即房屋建筑工程和市政基础建设工程竣工验收备案表。这个竣工验收备案表首先为购房者做了验收房屋的最基本工作，成为了开发商房屋质量问题的第一把关人。

它主要包含以下几个方面的内容：第一，工程的基本情况；第二，施工监理单位的意见；第三，竣工验收备案文件清单；第四，备注。

如果开发商呈现在购房者面前的竣工验收备案表缺少以上内容的任何一项，那么这个楼盘就成了通常所说的“黑楼”。 按现在的情况来看，许多购房者不重视这份竣工验收备案表，或者忘记它的完整性。所以乐居工作室再次提醒购房者，在您验房前请您确认竣工验收备案表的存在和完整性。

另外，收房时一定要看到备案表的正本，并确认上面是否有备案部门同意备案的签署和公章，再领钥匙收房。如果开发商交房时无法提供《竣工验收备案表》，购房者应拒绝收房，并有权按照合同约定要求开发商承担违约责任。