第8章 房地产资产管理

房地产资产管理

讲授的主要内容

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房地产开发与经营概述 房地产市场分析与策划 房地产融资 房地产项目实施 房地产项目管理 房地产交易 房地产营销 房地产物业管理中国矿业大学建工学院 1

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本章内容提要物业管理是发生在房地产使用过程中对物业 及其业主的管理和服务活动，是使房地产保值和 增值的重要手段。本章主要对物业管理的基本概 念、物业管理的内容与程序、物业管理机构与人 员等内容进行分析和讨论。

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第八章重点问题

房地产物业管理

房地产物业管理概述 物业管理的内容和程序 不同类型房地产的物业管理 物业管理标准

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第一节

房地产物业管理概述

物业与物业管理的基本概念 物业：指一定范围内以建筑物形式存在的不动产。 物业的特征： 固定性

耐久性多样性

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物业管理：是业主通过选聘物业管理企业，由业主和 物 业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的 设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关 区域内的环境卫生和秩序的活动。社会化

专业化物业管理的特征

市场化

企业化

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中国的物业管理始于八十年代初。最早的物业管 理开始于经济特区深圳。1988年伴随深圳住房制 度改革，房管制度的革新也连锁展开，物业管理 迅速发展。此后的十几年内深圳的物业管理迅速 发展，从大到小，从涉外商品房到全市物业管理 的发展，初步从借鉴，探索，推广到规范化，由

传统的房管式逐步发展为专业化、企业化、一体化招投标的三化一体的物业管理模式。

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物业管理从产生初期的感性、无序，到迅速发展狂热的中 期，再到平稳和理性的后期，走过了风风雨雨的二十多年 发展历史。现在，中国的物业管理市场已经日渐成熟，表 现在，物业管理法规更加完善，政府监管物管行业也日趋 规范；经过不断的行业重组，物业管理企业实力增强，市 场化行为更加理性规范；专业技术重组使得物业管理的专 业技术服务基本实现专业化、社会化；业主维权行为趋于 理性；业主委员会的运行逐步规范并开始纳入政府监管范 围。物业管理发展到现在又似乎进入一个两难境地。一方 面市场化正日渐成熟，另一方面物业管理发展方向却又十 分迷茫。这种矛盾和不平衡预示着物业管理行业变盘即将 到来。2013-7-10中国矿业大学建工学院

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2007年3月16日，十届全国人大五次会议上通过

的《物权法》,于10月1日起正式实施。 《物权法》是调整财产支配管理的法律，是对财产 进行占有、使用、收益和处分的最基本准则，是中 国制定民法典的重要组成部分，是完成构建中国特 色社会主义法律体系的法制目标，《物权法》的颁 布将解决中国物业管理行业内一系列长期悬而未决 的问题，将对中国物业管理行业未来的发展起到重 要而深远的影响。

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21世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和 成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争 激烈、管理完善、服务理念提升的时期。对物业 管理行业来说，质量理念和品牌理念的角逐、市 场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应 用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务 观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要 作出相应的变革，才能适应发展的需要

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国外物业管理的优秀模式

美国物业管理的主要特点 物业管理服务遍及社会各个领域。在美国，物业 管理已十分普遍，为社会所充分认可，并成为城 市建设和管理的一个重要的产业。一些有着优秀 管理经验的物业公司，他们的服务领域，根据社 会化需求可以无限扩展，如在美国排名第一位的 物业管理公司世帮魏理仕，它的管理范围延伸到 医疗、IT行业、教育、证券以及高科技企业等各 类物业。一些物业公司在常规的服务内外之外， 还提供洗衣、配餐、病人的运送及护理等社会服 务内容，这就对物业公司提出了很高的技技术要 求。2013-7-10中国矿业大学建工学院

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澳大利亚是世界上拥有自有住房最多的国家之一，除了实 力雄厚的投资者外，还有众多小地投资者热衷于投资居民 住宅，以求得能合法的减免税收及得到比其他投资更高的 回报和更高的安全系数。这样，许多专业化的物业管理公 司就应运而生，来帮助投资者管理好物业。物业管理公司 须有执照在澳大利亚从事物业管理的企业必须有管理牌照， 从业人员必须具备相应的专业知识和技能。由于物业分类 较多，不同种类的物业有不同的特点，这就需要有不同的 法律知识和专业技能，所以就产生了不同的物业管理牌照。 例如：持居民住宅牌照的不能管理商业办公楼，而持工业 用房牌照的不能管理购物中心大楼等。另外，这些物业管 理公司或物业代理也受到政府监督和检查。

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新加坡共管式物业管理 绿树草坪、繁花似锦、清洁卫生、明朗优美，花园城市新 加坡的这些景象，很大程度上得益于它的物业管理工作

。 卓有成效的物业管理是新加坡人的骄傲。 共管式的物业管理模式 新加坡的公共住宅管理模式基本上是以建屋发展局为 中心，吸引居民与社会参与的共管式管理。1974年，新 加坡建屋发展局提出“共管式公寓”的概念，在明确每个 产权人所属公寓的产权界限外，对所建造的公共设备、设 备及建筑附属物共有产权实行共管。共管式物业管理将小 区内所有的公共设施让全体业主共同拥有、共同管理，同 时实现免费使用，由物业管理公司代表业主行使权利。例 如小区内的游泳池、网球场、乒乓球室、健身房等全凭业 主卡免费使用。2013-7-10中国矿业大学建工学院

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物业管理的目的营造竞争有序的物业管理市场环境 和运行机制，不断提高物业 管理水平。 开展全方位、多层次、高效率、 高质量的管理服务工作。

物业管理目的

建立良好的社区环境。

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物业管理的产生和发展起源 物业管理 物业管理在 在我国的 我国的现状 产生及其发展 前景

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物业管理的基本类型 以生活资料为主的公共服务与管理 房产与地产的产权、产籍管理 房屋建筑及其附属构筑物的管理 设备与设施的管理 保安与消防管理 环境、卫生与绿地管理 交通协助管理 公众代办性质的服务

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与主业相关的针对性配套服务与管理 商业网点的设立 托儿所、幼儿园与中小学的设立

医疗保健网点的设立 娱乐、健身设施与社会福利场所的设立 日常生活服务的设立

物业中介机构的设立

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第二节

物业管理的内容和程序

物业管理的委托与招投标 物业管理的委托

物业管理 委托方 房地产 开发企业 业主 委员会

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物业管理的招投标 物业管理的招标 物业管理的投标

物业管理招投标的程序

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物业服务合同 物业服务合同的性质 一般情况下，物业服务合同是在业主委员会成立后三 个月内，最多不超过六个月与选定的物业管理企业签 订的。根据合同，物业管理企业提供规定的服务，而

业主要支付相应的物业服务费用。

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物业服务合同的特征

物业服务合同是典型的民事合同，但不存在于现今合同法规定的15种有名合同中。 物业服务合同实现了物业所有权和管理权的分离。 物业服务合同是双方合同，即签订物业服务合同的 双方当事人互享权利，互

尽义务，双方的权利和义务

也是相对而言的。 物业服务合同是有偿合同。

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物业服务合同的主要内容

物业管理事项 服务质量 服务费用 双方的权利和义务 专项维修基金的管理和使用 物业管理用房 合同期限 违约责任

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