用预申请应对流拍(2)

作者：纪成旺单位：国土资源部土地利用司,曾就职于北京市土地权属登记事务中心。

动，不应当仅依据所有者不同而区别看待生产要素的使用价值。

可以增加供地方和国土资源部门对土地市场的理性分析和判断，研究市场主体对土地的需求和价格的承受能力，也可以发挥土地专业机构、人员和用地

应对措施：预申请与城乡统一土地市场

根据党的十七届三中全会精神，结合当前国土资源管理形势，笔者认为，在这一时期的土地供应工作中，一是全面推行用地预申请制度，充分了解市场用地需求，有的放矢地实施土地供应；二是实行集体建设用地有偿使用，适度加大土地供应规模，有效满足重点项目建设用地需求。

全面推行用地预申请制度。近几年来，国土资源行政主管部门改革创新，从经济社会发展的内在规律着手，制定了一些具有可操作性的政策措施，为推行用地预申请制度奠定了基础。２００６－年，国土资源部发布＜国有土地使用权招标拍卖挂牌出让规范＞（国土资发［２００６］１１４号），建立了用地预’申请制度，具备条件的市、县，可以通过用地预申请方式，组织实施国有土地使用权出让活动。２００７年，在国土资源部、监察部下发的《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知＞（国土资发［２００７）７８号）中，再次明确要求：建立用地预申请制度，及时了解工业用地的需求情况，科学合理安排工业用地出让的规模、结构、布局、进度和宗地规模、产业类别、土地使用条件等，保证工业用地招标拍卖挂牌制度的有效落实。

—般来说，用地预申请制度的具体实施程序包括：（１）市、县国土资源部门将列入招标拍卖挂牌出让计划内的具体地块信息向社会公开；（２）意向用地者对已公开的具体地块有使用意向的，向市县国土资源管理部门提交《用地预申请表》，提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格；（３）市、县国土资源管理部门对用地预申请进行审查，认为所承诺的土地价格和条件可以接受的，在收到预申请２０日内告知申请人，通知其参加国土资源部门组织的该地块招标拍卖挂牌出让活动；（４）提出用地预申请的意向用地者，参加该宗地竟投或竟买，且报价不低于其承诺的土地价格。

确立用地预申请制度有三方面积极意义：一是有利于供需双方充分了解土地市场供求信息。既

者的能动性，对所发布的出让信息进行理性预期，科学分析策划，为之后参与土地出让和土地开发利用策划提供便利。二是有利于科学合理安排供地规模和进度，增强土地供应的有效性。出让信息公布后，国土资源部门根据信息反馈的内容，可以了解用地者对土地类型、土地价格、供地规模、供地时间等的具体要求，据此可以调整供地规模和供地节奏，使土地供给更好地反映市场需求。三是有利于招标拍卖挂牌出让制度的有效落实。ｒ确＇ＣＴ用地预申请制度，是对招标拍卖挂牌制度的进一步细化和完善。

综上所述，意向用地者提出用地申请后，只要所承诺的十地价格和条件符合相关政策要求，这宗地便可采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。因此， 在经济不景气时期，实行用地预申请制度，进入招标拍卖挂牌出让阶段的宗地，就会被供应出来并得到及时开发利用，减少“流拍”或“流标”。

集体建设用地纳入城乡统一有形市场。２００８年，党的十七届三中全会＜决定》明确提出：在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让±地使用权。应该说，三中全会《决定＞为制订集体建设用地出让和转让管理办法提供了政策依据。

按照三中全会的要求，在土地有形市场规范出让经营性集体建设用地使用权，有利于将集体建设用地使用权出让和转让纳入现行的国有土地有形市场，形成国有建设用地使用权和集体建设用地使用权的“两种产权、同一市场、分类监管”，有利于建立和完善统一、开放、竞争、有序的城乡建设用地市场体系。我国农民集体建设用地总量５倍于城镇国有建设用地，确立集体建设用地有偿使用制度，规范集体建设用地出让和转让行为，既符合严格规范农村土地管理制度的要求。又能够盘活存量建设用地，增加建设用地有

效供给。＠【作者单位：国土资源部±地利用司）

ＣＨＩＮＡＬＡＮＤ／２００９

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