市场推广报告总结

项目完整的市场报告总结及周边竞品情况分析,项目规划建议

竞争对手的调研报告

一．

根据本项目的市场定位选取了比较有针对性的4个竞争对手进行项目分析，找出项目的优劣势，从而初步确定我们项目的价值核心。它们分别为：唐山国际五金城，佳源北方钢铁物流中心，冀东建材城，东北亚钢铁物流港。

竞争对手项目情况分析：

项目完整的市场报告总结及周边竞品情况分析,项目规划建议

邻 开 平 现 代工 业 商圈， 并且复 城 距 GOLF 市建材城 边工矿企业多 装备区， 项目周边 兴 路 现 正 总 中心仅 1000 正对商业 远景规划良好 项目产品特点 待定 体搬迁主要是 2 种房 型 一种为开间 6.6 米进深 9.0 米 一种为 4.5 米开间进深 10 米。 层或 4 层 3 的商业店铺

米

氛围佳

为 9 层高普通 为 4 层普 采 用 背 靠 背 式 层为一梯 16 通 房 型 2 层或是 3 层建 户 的 面 对 面 为：1、2 筑带地下室的， 户 型 中 间 有 层为独立 临街剩余 4 套 通 道 房 间 与 式背靠背 190 平 米 的 和 房 间 可 以 打 商铺 3、4 140 平米的各 2 通。 层为面对 套 。 里 面 为 2 面式的卖 层 建 筑 带 地 下 场式商铺 室

优惠政策

待定

全款 95 折贷 全款 98 折 款 98 折地下 室 3500 元每 平阁楼 2800 元每平

全 款 94 全款 92 折，贷 折，贷款 款 95 折送地下 96 折 室并赠送 32 平 公寓

交通路网

紧 邻 唐 津 唐港 高 位 于 环 城 南 邻 唐 津 、 京 唐丰路与 02 国道与京沈 速，交通便利 路 上 临 近 高 沈、唐曹、唐 102 国道 高速交汇处， 毗 速交通便利 港高速路 十字交叉 邻 唐 山 动 车 北 口 站

整体区域规划及 升值空间

根 据 十 二 五规 划 周 边 商 业 基 周 边

目 前 项 项目位于 项 目 位 于 丰 润 政 府 大 力 支持 物 本 形 成 升 值 目不多， 其项 丰润区， 区 周 边 规 划 还 流产业， 并且根据 潜 力 有 限 从 目 可 以 规 划 但是唐山 有 一 个 华 顺 建 开 平 区 整 体规 划 投 资 的 角 度 在 大 南 湖 商 整体居住 材城， 距冀东建 项 目 周 边 将规 划 讲， 此项目周 业 区 及 居 住 类项目有 材城较劲， 竞争 为 又 一 个 唐山 的 边 基 本 配 套 区内 CBD 已定型 向北移的 比 较 激 烈 升 值 趋势但是 空间有限 升值空间 有限2

项目完整的市场报告总结及周边竞品情况分析,项目规划建议

二、中运二期项目优劣势分析（SWOT分析法）：

A. 根据上述表格做出本项目的优劣势分析为：

项目优势：

整体项目优势明显，为一大型综合体项目，体量大，一期已经正式运营。 地理位置优越，紧邻唐津，唐港高速；周边交通便利 项目劣势：

一期美誉度不足，按常规发展难以在一期客户中形成口碑效应，带动二期项目销售 一期二期开发时间跨度大，顾客已理性思考，对于二期感性购买将减少 公司企业形象及项目优势情况并没有在潜在客户群中有整体统一的概念。 目前本项目所在地未形成集聚的商业氛围 项目机会：

物流业为十二五期间国家大力支持的行业，政府支持项目的整体开发。 项目本身周边规划情况佳，紧邻开平现代工业装备区。 项目威胁：

唐山市竞争性项目比较多，竞争环境激烈。 易受政府政策影响。

项目完整的市场报告总结及周边竞品情况分析,项目规划建议

B.运用情景分析工具：

R1:非期望结果：一期二期时间跨度太长，美誉度不足，可能影响二期销售；市场宣传力度不够，对于本项目整体规划不了解

R2：期望结果：建立项目品牌和公司品牌，期望突破常规，实现快速销售。 S

R1(非期望结果

R2(期望结果)

项目形象定位：

产品形象拔高.项目价值最大.企业品牌打造

三．二期项目卖点试提炼及形象整体拔高：

竞争项目形象定位诉求排序依次为：

1.楼盘硬件及产品特点：

项目完整的市场报告总结及周边竞品情况分析,项目规划建议

产品时代与营销时代似乎是一个循环，然而好房子毕竟是决定购买行为的最终要素。楼盘的硬件价值体现于每个细节当中，我们要从中发现最有打动力的一个。 千尺为势，百尺为形，距离的差异使得视觉标定的重点也不一样！

要了解产品细节问题的重要性 首先了解视觉对于不同产品类型的关系：

A.

不同视距（D）和建筑高度（H）的关系决定空间感

当D/H=1时，仰角45°，空间围合感很强，人倾向于观看建筑立面的局部或细节（图一）

图一

当D/H=2时，仰角27°，空间围合感适中，倾向于观看整幢建筑的立面构图及细部（图二）；

图二

当D/H=3时，仰角18°，围合感下降，倾向于观看单栋建筑与周围景物的关系，或观看一群建

项目完整的市场报告总结及周边竞品情况分析,项目规划建议

筑

当D/H=4时，仰角14°，空间围合的容积性特征趋于消失，倾向于把建筑看成是突出于整个背景的轮廓线

由上面理论结合我们自己项目，分2种产品类型分析：

百尺为形：对于商铺（或3层或4层），因为距离较远的情况下基本视觉冲击力不强，所以我们商铺的重点在于建筑物形体、立面构图与细节的处理上。

千尺为势：而对于项目中的高层LOFT商住来说，那么可以说我们二期项目的整体远景视觉影像主要来源于它，所以说我们可以适当的加些绿化及商业配套， 因为本项目临近石榴河加之周边树木郁郁葱葱，只要我们稍加点缀，远景观看的话，不但错落有致（商铺与高层）而且会绿意盎然。 同时对于高层来说，近距离看我们基本上主要看的是阶梯及低部的材质结构等， 所以我们高层和商铺应在低部细节处理上做的较好。

B．建筑风格优势：

如果说两年前大家还在讨论建筑风格是否可以当作产品的核心要素，那么今天建筑风格几乎是影响住宅魅力的第一元素。风格有很多种，哪些适合于我们的项目？哪些具有更强的杀伤力？

项目完整的市场报告总结及周边竞品情况分析,项目规划建议

根据前面4个项目的分析得知，基本项目类型都为背靠背或是面对面试的3层或是4层建筑，建筑风格上基本没什么突破。我们是不是可以考虑在建筑风格上有所突破？

西班牙风格：

地中海风格：

等等

C．空间价值：

空间与时间，构成了我们的生命。年华似水，不可扭转。好在人类对空间还有发言权，于是我

项目完整的市场报告总结及周边竞品情况分析,项目规划建议

们的时间里存放过去的记忆，在空间里自由打造未来的设想。

复式结构 是本项目的一大卖点追求。

2.客户需求及需求特征分析：（针对自用客户投资客户将另外分析）（对于钢贸户及其五金建材客

户）

根据上表中了解的情况我们结合本项目情况应在以下几点进行拔高： A.会所及商务洽谈等商业配套：

商务会所就是一个康体娱乐服务设施。为广大的商务精英提供一个交流，互助的平台，让会员

项目完整的市场报告总结及周边竞品情况分析,项目规划建议

之间结成长期合作的战略伙伴关系。并以紧密联合体的形式去拓展市场，最大限度地相互支持，共同走可持续化发展的道路！ a．主要功能

商务信息交流平台，商务会谈服务平台，商务研讨及培训平台，招商平台，人文艺术（音乐、美术）交流平台。

项目完整的市场报告总结及周边竞品情况分析,项目规划建议

b.附加功能

餐饮、娱乐、休闲、健身等后勤支援

c.服务人群定位

商务人士，中小企业，艺术家和中等收入以上有一定文化品位人群 据上所述，对于本项目客户来说，商务会所的重要性不言而喻。

项目完整的市场报告总结及周边竞品情况分析,项目规划建议

B.紧邻石榴河及周边景观长廊

项目高层背依石榴河，沿河周边完全可以形成景观长廊，增加商业和生活情趣，同时强调生活感及家的感受。

（设计部门出，主要结合石榴河）

项目完整的市场报告总结及周边竞品情况分析,项目规划建议

C.提高整体运作效率

商业活动强调的是流通效率，那么我们将在物业服务及配套上注重服务质量和服务水平。

项目完整的市场报告总结及周边竞品情况分析,项目规划建议

B.投资客户分析：

这些买家手里一般至少有1，2间物业在手中，以对于要投资的物业有一定了解，大体属于最理智的买家；但在此根据在一线城市投资客户与本市投资客户了解对比发现，本市的投资者一般都比较跟风，投资物业时感性认识比较多，所以在推广上应多促成感性够买。

他们知道商业地产最关注于周边商业氛围以及区位，将来物业租金比其他楼盘高很多，因次投资买家会选择有由于地理位置的项目作为投资对象。 3.原创概念：

A. 开平区整体规划情况：

开平区是唐山市六个市辖区之一，全区辖2镇、4乡、5个街道办事处，总面积251.3平方公里，其中耕地面积16万亩；人口25.8万，其中农业人口12万。2002年，全区实现国内生产总值45.3亿元，人均达到17661元，实现大口径财政收入2.74亿元，农民人均纯收入达到4124元。开平区西南距天津市区118千米，西北距北京市区164千米。面积253平方千米（简册）/251.3平方千米。人口34万（2002年）。唐山市开平区地处冀东平原，北依燕山，南临渤海，自古为商贾重镇，素有“填不满的开平城”之说，被誉为京东四大名镇之首

B.就成为开平的有力呐喊。

因此，在经济发展布局上，开平区重点规划了“四大区域”，即“北部新兴基础工业区”、“东部现代冶金工业区”、“北湖高新技术产业区”、“南部现代装备制造工业区”，其核心是立足开平的产业基础和发展方向，围绕打造精品钢材、精细化工、现代农业、现代物流和高新技术五大产业链，打造唐山市先进装备制造工业区、高新技术产业示范区、都市农业示范区。

这是一个布局合理、功能互补、资源共享的工业园区体系。这个体系的架构，率先在石榴河

项目完整的市场报告总结及周边竞品情况分析,项目规划建议

畔展开。

先进装备制造工业区的建设，打破了这里年复一年的沉寂：在石榴河南岸约20平方公里的

范围内，按照“一区多园”模式，从北向南依次规划了以发展煤矿采选设备制造、油井管件等为重点的装备制造产业园，以多晶硅项目为龙头、逐步延伸产业链的光伏产业园，以吸引世界知名汽车品牌、生产整车和配件的汽车工业园。其宗旨是“生态、活力、高效、可持续”。不仅如此，园区建设充分虑及国外商客的生活习俗，倾力打造石榴河生态长廊，融生产、生活、休闲、娱乐

为一体

综上所述，本项目的区位在整个开平区内处于中心位置，将来必将成为开平

区及唐山市的又一个大型的CBD。

C.既然本项目是独立3层或是4层商铺那我们是不是换一个角度去看呢？

集商铺、商住、商务洽谈，娱乐、酒店休息、生活及商务就餐等配套设施为一体的大型综合性社区式商业街。

在商业为基础的宣传点上适当的强调社区的概念，从而让商铺业主产生有一种“家”的归属感！ 适当进行双核式形象推广！ D.

力的彰显：

商务影响力：城市周边整体规划及整体项目远景（大型综合体项目，唐山市最大的钢材五金类商业综合体）!

商居影响力：坐拥河畔，静谧生活中体验商务魅力! 力的基础来源：

项目完整的市场报告总结及周边竞品情况分析,项目规划建议

一期？ 二期？ 三期？ 四期？ E.

内部变化：

一期为物流园为主辅部分招商及临铺，二期以商铺及公寓为主辅以仓储。 二期经营业态的拓展，逐步向综合体项目蜕化。 外部变化：

同质化项目竞争激烈！ 项目产品特色的不明显！ 主题形象推广的集体缺位！

综上所述，我们必须从同质化上脱身而出，突出我们项目的整体规划优势 那么要求我们从产品特点及形象推广上有所突破。

回顾三.2.A分析中提到，独立商铺其实在人居上说就是联排，那么我们是不是可以考虑本项目是一个可商业可人居的联排呢？ 那么我们整体的设计理念和思路将彻底改变，结合三.1.A中所述我们将在整体建筑细节上有所改变。同时在形象宣传上我们可以突出一个社区概念。

根据二期的项目规划我们可以肯定的说这将是我们整体项目走向综合体的前站，那么我们的形象宣传页将突出整体项目为一综合体项目。可以说您拥有一套商住相当于拥有了2000亩商业配套！

D.部分设计： 桥：

默动桥 logo

主题语：静默流动的石榴河见证着——资本流动 竞生财富！

会所： logo

项目完整的市场报告总结及周边竞品情况分析,项目规划建议

主题语：商务之余尽显尊贵体验

导视图: logo

主题语: 一点之上 一览无余！

石榴河景观长廊：

logo

主题语：繁忙商务中的休闲体验！

3.广告推广计划：

根据竞争对手分析以及结合我们本项目的核心卖点，从而制定本项目的大体推广计划