国家宏观调控及政策对房地产的影响

国家宏观调控及政策对房地产的影响

房屋是人民生活所需的基本物质条件，在经济快速发展，城市

规模不断扩大，乡村人口大量进入城镇的人口大量流动时期，国家进

行宏观调控，稳定房屋价格，有利于保障广大群众的基本生活需求，

促进公平，平衡贫富差距，调动群众的积极性，稳定社会秩序，保证

经济平稳健康发展，提高人口素质，具有多方面的积极意义。

.一 本轮金融调整对房地产市场的影响

2010年是中国房地产市场的调控之年，2011年调控政策进一步

升级和加深，一波又一波的严厉调控措施相继出台，共同发力，对楼

市产生了巨大影响。展望2012年，国家宏观政策是将继续从紧，还

是放松？本次调控政策力度之严厉严格可谓空前。所以很多人从这里

看到了房价大幅下跌的希望。但在我看来，任何事情都兼具两面性 。

国家为了打击一小部分炒房者，把剩下的绝大多数正当二套房、三套

房购房人群全都连带错杀。诚然，炒房团能量巨大，但在绝对人群数

量上，他们远远小于正当购房者。所以我们会看到这次政策的颁布后

产生的最大影响不是房价下跌，而是抑制，甚至阻碍了广大居民的正

当购房需求。这是非常不合理，甚至非理性的。而一个政策如果越不

合理，那么他存在下去，持续下去的可能性就越低。其次，我们分析

一下，这个政策真的那么有用吗？其实，对于房价上涨来讲。本质上

是资金推动的结果，和股票一样。有钱房价就会涨，没钱了，房价自

然跌。那么我们来分析一下目前的形势。08年，中国房价出现了大

跌。那次大跌最主要的原因是国家一方面严厉调控房屋买卖。而另一

面则紧缩信贷。这一次国家在买卖方面的调控更加严厉，但在资金上

呢？从07年末开始到08年上半年，我国经历了极为严重的通货膨胀。

二 .中小房地产企业融资方法

“121号”文件的出台对中小房地产企业融资无疑是雪上加霜。中

小房地产开发企业面临的最为现实和紧迫的问题就是如何筹措到资

金，解决或缓解自身所遇到的资金压力。相对于大型房地产开发企业，

中小型地产企业的融资渠道单一，其所要采取的方法也不同。目前，

中小房地产开发企业容易实现的方法除银行贷款外主要有两种：

第一，寻求与大公司合作。这种方法，一方面能得到大企业部分

资金支持，解决暂时的资金困难；另一方面可以借助大企业的良好声

誉吸引购房者。只要合作能成功，对中小企业来讲是条融资捷径。

第二，寻求民间资金。目前有一部分民营企业手中掌握着较多资

金，这些资金寻找不到良好的投资渠道和投资产品。由于房地产业的

投资回报率相对较高，民营企业家们希望介入房地产领域，但因专业

知识和经验不足，畏缩不前。这正是中小房地产企业吸纳民间资金的

好时机。

发展租赁房市场，当前有两个政策应该做出调整。首先需要调

整的是小产权房政策。吴晓灵说，对于外来务工人员，很多城市周边

农民盖的房子就是他们租房的来源。农民用宅基地盖房后进行出租、

出售，其相对低廉的价格对于平抑房价起到了很大的作用。“但是对

小产权房，国家一直不给明确的定论。我认为这个问题的本质是不尊

重农民宅基地的使用权。在宅基地上建设和开发商品房和租赁住房的

政策应进行研究。还有政府对于投资性购房不应抑制，过于严厉的限

购政策影响形成更多的市场化出租房屋，也应进行调整。调控房价应

抑制对房屋的过度投机，而不是抑制老百姓的投资性购房。“没有多

余的投资房，租赁房市场就全由政府背起来，这是不可能的。”更多

的是不应打消，老百姓的购房欲望。我们觉得说的这个措施比较好吴

晓灵表示，希望国家加速建立财产登记制度。“房产登记在技术上不

存在问题关键是下不下决心的问题。” 吴晓灵提出，二代身份证和

社保卡应该合二为一，也可以把个人的房产、财产都登记在里面能”

保证居民的合法收入，又能够做到反腐败，还可以让大家公平地享受

在住房问题上的待遇。 希望以资源环境统计目标体系为基础的绿色

GDP尽快出台施行，并严格执行环境影响评价制度，坚持环保在项

目，特别是重化工项目审批中的一票否决制，加强能源生产消费中的

环境保护。而且出现尚未出环评报告就上马的一些大项目，其责任关

键在政府，因为这些大项目都是政府主导的，希望政府能够做依法执

政和依法办事的表率，在重大项目上应该遵循环保评估和环保标准。

三 房地产商的自律

因为目前房地产商的自律程度很差，所以往往就把自己经营风险

转嫁为银行的金融风险，这是一个值得关注的问题。因此，我认为我

们是不是应该考虑和研究房地产商自律的问题，也就是房地产商必须

自我约束的问题。从这个角度来讲，我认为中国房地产泡沫的产生及

其影响金融活动的一个重要原因，就是有的房地产商不能正确按照市

场规则办事，比如说危害银行及消费者利益等，因而最后会导致中国

房地产泡沫的产生，并且使泡沫最后转化为金融风险。

四 政策带来的影响

各地实施限购政策的效果逐渐显现。近日，佛山限购令“朝令

夕改”、南京公积金贷款政策调整等事件，再次引发社会各界对于房

地产宏观调控政策会否放松的关注。国家统计局18日公布的9月份

70个大中城市住宅销售价格变动情况透露出新的信号。随着多个城

市房价同比、环比涨幅的明显回落，房地产市场数据上的拐点已经初

露端倪。业内人士认为，持续已久的房地产调控政策已取得明显效果，

但要保证调控目标的实现，既有的政策力度仍旧不容松懈。资金压力

继续加大楼市或将持续降温，9月楼市数据的变化并不令人意外，不

断减少的成交量、不断紧绷的资金链，不断增加的库存正成为遏制国

内房价的三重压力。企业到位资金同比回落，表明开发商资金紧张程

度仍然在加大。四季度开发商的融资情况也可能会达到一个最低谷。

一方面，四季度各大银行的放贷额度将更紧，融资难度有增无减。另

一方面，开发商自筹资金减少，虽然一些大型开发商的融资能力较强，

但也不得不面临投资者看空房地产行业的影响。

房地产价格过快上涨的势头得到了明显遏制，调控取得积极成效，更

为关键的是，作为国内楼市风向标的北京、上海、深圳、广州等一线

城市的房价环比再次全面持平停涨，这已经是四大一线城市连续第三

个月处于环比停涨的状态，“全国70个指标城市的价格数据明显出现

了数据上的拐点，”北京中原地产市场总监张大伟表示，特别是京沪

穗深等几个一线城市的房价已经进入了下降通道。“统计局的数据有

滞后性，真实市场上，房价下降更明显。北京联达四方房地产经纪公

司董事长杨少锋也告诉记者，市场要比数据“冷”得多、“惨”得多。9

月楼市数据的变化并不令人意外，不断减少的成交量、不断紧绷的资

金链，不断增加的库存正成为遏制国内房价的三重压力，“数据拐点

并不代表市场拐点，一线城市的数据也难以反映全国房地产市场状

况。 ”在张大伟看来，楼市调整的趋势已经确立，但力度更需坚持。

“目前一些负债率比较高的大开发商已经开始筹划 大降价 。”一位业

内资深人士向记者透露，与前期试探性降价不同，现在开发商考虑的

是“把房价直降到位。”近几年，由于房地产开发企业依赖大量银行资

金和低成本土地的支撑，形成了过度扩张和过剩的局面，出现了商品

房空置面积大量存在与房价较快上升相矛盾的情况。加之2004年初，

国家紧缩和规范对房地产开发企业的贷款和土地供给，房地产开发贷

款和土地购置面积下降引发了房地产市场供需矛盾，拉动房价更快上

涨。房价有区别于一般商品价格的形成特点。简单按照成本或者供求

关系来认识房价、调控房价并不能收到预期的效果。也就是说，社会

经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。

五 宏观调控政策带来的影响

更重要的是，国家对房地产业采取的宏观调控政策也印证了人

们的预期。如前所述，当前国家采取的宏观调控措施主要有二：一是

通过银行收紧房地产开发项目的贷款供应，二是暂停农用地转非农用

建设用地审批，严格控制农用地转为建设用地的规模，从紧控制房地

产开发的土地供应。实际上从资金和土地两个源头控制了房地产供

应。从国家的角度讲，是为了控制房地产投资规模，防止宏观经济过

热采取的必要措施。但对普通消费者来说，他们能感受并得到的心理

预期就是“开发商地也没了，钱也没了，今后房子的供应要少了，房

价也要涨了”。在这个过程中，开发商利用政策和市场信息的不对称，

利用自己的话语权，通过媒体宣扬“房价还要继续上涨”的观点，进

一步强化老百姓的心理预期，造成局部地区价格短期内出现非正常上

涨。政策制定者的目标，从一开始便是希望通过某种不至伤筋动骨的

结构调整，在平衡地方财政、银行等多方利益的同时，达到“适度”

放缓房价涨幅、平抑民怨的目的。对政府而言，房价涨幅的理想模型

是房价指数持续上涨，但涨幅要严格控制在某个范围以内。

严厉的调控政策很有可能把炒房团由一线城市赶到二三线

城市，大幅推高二三线城市的房价。一线城市的房价下降明显，但二

三线城市房价大幅推高，与一线城市的落差大幅缩小。现在所有的大

房地产企业都已经开始纷纷把目光转向二三线城市，在二三线城市拿

地，扩张。很可能炒房团就会随后跟来。其实，就算站在更高层次上

分析，二三线城市房价差距与一线城市逐渐缩小也是合理的。一线城

市多年来由于经济发展水平层次与二线城市不同，经济发展速度比二

线城市慢了不少。其次，由于大量身处一线城市的“漂”一族由于无法

承受一线城市的房价而逐渐回流二线城市，也带来了强劲的购买力与

需求。第三，同在一个中国，二三线城市与一线城市房价差距在5~6

倍，而工资水平则差一倍到2倍。这种收入差距与房价差距的严重背

离迟早会导致二者差距的回归，而本次政策的出台很有可能就是这样

一个契机。国家最近几年的政策调控不可谓不严厉，但仍然是治标不

治本。而且最终极可能出现反效果，反作用。目前中国处在经济快速

发展，工业化急速推进。城市人口大量增加的阶段，对城市住房的刚

性需求达到一个历史顶峰。在这样的宏观形势下，任何房价下跌都注

定是暂时的，而上涨则是长期的。

组长 李旭

组员 余辉 金林 韩鑫隆 许明龙 王昭君 杨文海 潘德宏