资产评估案例分析(一)

《资产评估》案例分析(一)1、被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据了解，该机器设备现尚无换代产品，该设备账面原值 10.2万元，经检验资料，该设备当时购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间 接成本0.2万元。据对同类型机器设备的调查，现在购买价比2年前上涨了20%,运杂费上涨80%,安 装费中直接成本上涨40%;购建成本中间接成本占直接成本的百分率不变。根据以上资料，估算该设 备的重置成本。 解： 购买价=8 (1+20%)=9.6(万元) 运杂费=1.6 (1+80%)=2.88(万元) 安装费中的直接成本=0.4 1+40%) =0.56(万元) 直接成本=9.6+2.88+0.56 =13.04(万元) 间接成本占直接成本的百分率 =0.2/(8+1.6+0.4) 100% =2% 间接成本=13.04 2%=0.26(万元) 重置成本=13.04+0.26=13.30(万元) 2、某企业尚能继续经营3年，营业终止后资产全部用于抵充负债，经预测得出3年内各年的预期收益分 别为600万元，800万元，400万元，适用的折现率为6%,试确定该企业3年内的收益现值总额。1

3、解：

收益现值总额=600. 1 6% +800. 1 6% 2 =566.04+712+335.84 =1613.88(万元)

1

+400. 1 6% 3

1

3、对某企业进行预测，得知未来前5年收益分别为60万元、50万元、40万元、50万元、201

万元，以第五年的收益额作为第六年以后的永续年金收益，折现率和本金化率选用１０％，按分段法计算其收益现值。

解：第一段收益现值＝６０ ０.９０９１+５０ ０.８２６５+４０ ０.７５１３+５０ ０.６８８０+２０ ０.６２０９＝１７２.７４１（万元）

第二段在第六年初的本金化值=20/0.1=200（万元）

第二段本金现值=200 0.6209=124.18（万元）

预期收益现值总额=172.741+124.18=296.921（万元）

4、被评估设备购建于1985年，原始价值20000元，1990年和1993年进行两次更新改造，主要

是添置一些自动化控制装置，当年投资分别为3000元和2000元，1995年对该资产进行评估，假设从1985年至1995年每年的价值上升率为12%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为6年，求取该设备的更新成本、加权更新成本、加权投资年限及成新率。

解：

解：

（1）调整计算现行成本（即更新成本）

投资日期 原始投资额 价值变动系数 现行成本

1985年 20000 3.11 62200元

1990年 3000 1.76 5280元

1993年 2000 1.25 2500元

合计 25000 __ 69980元

（2）计算加权更新成本

投资日期 现行成本 投资年限 加权更新成本

1985年 62200元 10 622000元

1990年 5280元 5 26400元

1993年 2500元 2 5000元

合计 69980元 — 653400元

（3）计算加权投资年限

加权投资年限=653400/69980=9.3（年）

（4）计算成新率

成新率=6/（9.3+6）×100%=39.2%

5、被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销售市

场不景气，（1）如不降价销售产品，企业必须减产至年产7000吨；或（2）每吨降价100元以保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整期预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%，

生产线的规模指数为 0.6,根据所给条件估测可能出现的经济性贬值额及经济性贬值率。解： 经济性贬值额=(100×10000)×(1-25%)× =750000×2.4869 =1,865,175(元)7000 10000 0.6 ] × 100%

(P/A,10%,3)

经济性贬值率=[1-

=[1-0.81] ×100% =19%

1、(1)估价对象概况：该房地产为一幢被租用的二层楼房；土地总面积为360平方米；建筑物总面积 为340平方米；建筑物结构为钢筋混凝土结构；土地使用年限为80年，从1980年5月起计。 (2)收集的资料：月租金收入45000元，订约日期为1980年5月；附近类似房地产于1995年3月出租， 月租金65000元；建筑物的重置成本4420000元，原值为3000000元；管理费以年租金的3%计；房产税按 建筑物原值减扣30%后的余值的1.2%交纳；其他税费约为年租金的14.5%;建筑物的还原利率为7%,土地 的还原利率为6%,房地产的综合还原利率为10%。 (3)评估要求：评估出该宗房地产在1995年5月的价格以及该宗土地在1995年5月的单价。 评估过程： (1)计算总收入 总收入=65000×12=780000(元) (2)计算总费用 ①房产税：3000000×(1-30%)×1.2%=25200(元) ②折旧费：年折旧费=4420000÷80=55250(元) ③管理费:780000×3%=23400(元) ④其他税费:780000×14.5%=113100(元) 总费用=(1)+(2)+(3)+(4)=216950(元) (3)计算总收益： 总收益=780000-216950=563050(元) (4)计算房地产价格：因80年较长，故用永续年金法。3

房地产价格=563050/10%=5630500（元）

（5）计算建筑物纯收益：

15年的折旧额=4420000÷80×15=828750（元）

现值=4420000-828750=3591250（元）

纯收益=3591250×7%=251387.5（元）

（6）计算土地纯收益：

土地纯收益=房地产纯收益-建筑物纯收益

=563050-251387.5

=311662.5（元）

（7）计算土地单价：

土地总价=311662.5÷6%=5194375（元）

土地单价=5194375÷360=14428.82（元/平方米）

2、运用路线价法估测某宗地价格。该宗地座落在某路线价区段，标准深度为16—18米，路线价为2000元/m2,待估宗地临街宽度为10米，临街深度为18米，待估宗地所在路线价区段深度指数如下： k1=130%, k2=125%, k3=120%, k4=110%, k5=100%

待估宗地各段面积如下：

m1=m2=m3=m4=40m2, m5=20m2

根据资料，试估算待估宗地公平市场价值。

解：

待估宗地公平市场价值Ｐ＝Ａ． Ki 1ni Mi

Ｐ＝2000×(1.3×40+1.25×40+1.2×40+1.1×40+1× 20)

=2000× 214=428000(元)

3、待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为100%，从1991年到1995年

的价格指数每年比上年增长的幅度分别为11.7%、17%、30.5%、6.9%和4.8%，试求1995年底待估建筑

物的重置成本。 解： 价格变动指数= (1+11.7%).(1+17%).(1+30.5%).(1+6.9%)(1+4.8%)× 100%=191% 建筑物的重置成本=1000000×191%=1910000(元) 4、待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑物面积200平方米，月租金3000元，土地 还原利率为7%,建筑物还原利率为8%,评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年 总费用为7600元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方米1000元，试用建筑物评估 的残余法估测建筑物的价值。 解： (1)计算房地合一状态下的总收入 总收入=3000× 12=36000(元) (2) 总费用=7600(元) (3) 计算总收益 总收益=36000-7600=28400(元) (4)计算土地收益 土地收益=1000×300×7% =21000(元) (5)计算建筑物收益 建筑物收益=28400-21000=7400(元) (6)建筑物折旧率=1/25 ×100%=4% (7)建筑物价格

1 1 12% 2 5 =7400÷(8%+4%)×[1—=61667×0.9412 =58041(元)

]

1、某企业库存生产用原料，具体为：原料A经盘点有10吨，近期市价每吨8000元，每吨运杂费800元，分装入库费50元；原料B经盘点库存有13吨，近期市价每吨10000元，每吨运杂费100元，无需分装。据评估人员查实，A、B原料系目前生产所需，不存在质量问题。试确定A、B原料的评估值。

解：

A材料评估值=10×（8000+800+50）

=88500（元）

B材料评估值=13×（10000+100）

=131300（元）

2、某企业在评估时点的一个月前购进原材料300吨，单价为150元/吨，运杂费为1500元；3个月前购进生产配套件200件，单价为120元/件，运杂费为150元。资产评估时经核实测定，尚有库存原材料100吨，配套件80件，没有发现各种损耗。原材料近期涨价5%，配套件跌价3%。试计算该企业原材料和配套件的评估值。

解：

原材料评估值=100× [150×（1+5%）+1500/300]

=16250（元）

配套件评估值=80× [120×（1-3%）+150/200]

=9372（元）

3、某评估事务所对某企业进行资产评估，经核查，该企业产成品实有数量为12000件，根据该企业的成本资料，结合同行业成本耗用资料分析，合理材料工艺定额为500公斤/件，合理工时定额为20小时。评估时，由于生产该产成品的材料价格上涨，由原来的60元/公斤涨至62元/公斤，单位小时合理工时工资、费用不变，仍为15元/小时。根据资料，确定该企业产成品评估值。

解：

产成品评估值=12000 ×（500 ×62+20 ×15）

=375600000（元）

4、某企业产成品实有数量60台，每台实际成本58元，根据会计核算资料，生产该产品的材料费用与工资、其他费用的比例为60：40，根据目前价格变动情况和其他相关资料，确定材料综合调整系数为1.15，工资、费用综合调整系数为1.02。试计算该产成品的评估值。

解：

产成品评估值=60 ×58 ×（60% ×1.15+40% ×1.02）

=3821.04（元）

5、某厂有库存A产品1000件，入库时均为一等品，通过盘点核实数量和质量鉴定，A产成品中有200件是三等品，三等品的销售价格是一等品售价的70%，A产品现行市价每件100元，确定A产品的评估值。 解：

A产品的评估值=800×100+200×100×0.7

=94000（元）

1、某企业评估基准日1995年12月31日账面待摊费用余额223000元，其中1995年1月31日预付未来一年的保险金132000元，已摊销100000元，余32000元；1995年7月1日预付未来一年的房租180000元，已摊销100000元，余80000元；以前年度应摊销但因成本高而未摊销、结转的待摊费用111000元。确定待摊费用的评估值。

解：

每月应分摊的保险金额=132000÷12=11000（元）

待摊保险金评估值=132000—（11×11000）

=11000（元）

每月应摊房租=180000÷12=15000（元）

1995年7—12月应摊销房租=15000×6=90000（元）

待摊预付房租评估值=180000-90000=90000（元）

待摊费用评估值=11000+90000+0=101000（元）

2、某企业1993年外购的一项无形资产账面值为80万元，1995年进行评估。此项无形资产购置时物价指数和评估时物价指数分别为120%和150%。试用物价指数调整法评估该项无形资产的重置全价。

解：无形资产重置全价=80×150%/120% =100(万元) 3、某音像公司的一项自创音乐录音带版权，经评估其重置成本为3万元，该录音带已发行4年，预测该 项版权尚可使用6年。试评估其成新率及评估价值。 解： 成新率=6/10 ×100% =60% 评估值=3×60%=1.8(万元) 4、某图书出版公司的一项外购地图出版权，原始成本为10万元，经评估其重置成本为16万元，该项版 权已摊销6万元，试评估其成新率及评估价值。 解：成新率=4/10×100%=40% 评估值=16×40%=6.4(万元) 5、被评估企业拥有某仪表厂发行的企业债券100000元，3年期，年利率为17%,按年付息，到期还本， 评估时，债券购入已满一年，第一年利息已收账。评估时，公债的年利率为10%,评估人员经调查了解， 该仪表厂完全有能力按期支付利息到期偿还本金。但是，考虑到该仪表厂的债券为不上市债券，不能随 时变现，故考虑按2%作为其风险报酬率，试估算债券的评估值。 解： P= =

t 1

n

1 i t

Rt

1F .iV n

17000 1 12%

117000 2 1100000 2 12%

12%

=108452(元) 6、被评估企业拥有某纺织机械厂发行的4年期一次性还本付息债券10000元，年利率18%,不计复利。评 估时债券的购入期已满3年，当时的国库券利率为10%,评估人员通过对该纺织机械厂的了解，认为该债 券风险不大，按2%作为风险报酬率，以国库券利率作为无风险报酬率，折现率定为12%。试确定债券的 评估值。 解： F=F.V.(1+m.r) =10000×(1+4×18%) =17200(元)8

P=

F 1 i n

=

17200 1 12%

=17200×0.8929 =15357(元) 1、待估企业预计未来5年的预期收益额为100万元、120万元、150万元、160万元、200万元，假 待 定本金化率为10%,试用年金法估测待估企业整体价值。 n Ri 解： A= (1 r )i i 1 =(100×0.9091+120×0.8264+150×0.7513+160×0.6830+200×0.6209)÷3.7908

( P / A, r , n)

=(91+99+113+109+124)÷3.7908 =536÷3.7908 =141.39(万元) P=A/r=141.39/10%=1414(万元)

2、某被估企业未来五年收益现值之和为1500万元，本金化率为10%,第六年企业预期收益为400万元并 一直持续下去。按分段法估算企业整体价值。 解： P=

i 1

n

Ri (1 r ) i

r (1Rnr ) n

=1500+

400 10%

1 (1 10%)5

=1500+4000×0.6209 =3983.6(万元) 3、某企业的预期年收益额为20万元，该企业的各单项资产的重估价值之和为80万元，企业所在 某 行业的平均收益率为20%,并以行业平均收益率作为适用的资产收益率，试确定商誉的价值。

解： 商誉的价值=

=20(万元)

每月应分摊的保险金额=132000÷12=11000(元) 待摊保险金评估值=132000—(11×11000) =11000(元) 每月应摊房租=180000÷12=15000(元)9

1995年7—12月应摊销房租=15000×6=90000(元) 待摊预付房租评估值=180000-90000=90000(元) 待摊费用评估值=11000+90000+0=101000(元) 2、某企业1993年外购的一项无形资产账面值为80万元，1995年进行评估。此项无形资产购置时物价指 数和评估时物价指数分别为120%和150%。试用物价指数调整法评估该项无形资产的重置全价。 解： 无形资产重置全价=80×150%/120% =100(万元) 3、某音像公司的一项自创音乐录音带版权，经评估其重置成本为3万元，该录音带已发行4年，预测该 项版权尚可使用6年。试评估其成新率及评估价值。 解： 成新率=6/10 ×100% =60% 评估值=3×60%=1.8(万元) 4、某图书出版公司的一项外购地图出版权，原始成本为10万元，经评估其重置成本为16万元，该项版 权已摊销6万元，试评估其成新率及评估价值。 解： 成新率=4/10×100%=40% 评估值=16×40%=6.4(万元) 5、被评估企业拥有某仪表厂发行的企业债券100000元，3年期，年利率为17%,按年付息，到期还本， 评估时，债券购入

已满一年，第一年利息已收账。评估时，公债的年利率为10%,评估人员经调查了解， 该仪表厂完全有能力按期支付利息到期偿还本金。但是，考虑到该仪表厂的债券为不上市债券，不能随 时变现，故考虑按2%作为其风险报酬率，试估算债券的评估值。 解： P =

t 1

n

1 i t

Rt

1F .iV n

=

17000 1 12%

117000 2 1100000 2 12% 12%

=108452(元)