优派克思2010年苏州市相城区商业房地产N

方向策略分析 市场分析

市场总纲

项目经济环境分析区域GDP运行 区域三大产业 区域人口发展 区域人均收入 区域企业发展 区域经济环境分析总结

相城区商业市场分析区域商业分布格局 现有商业市场分析 现有商业个案分析 在售商业市场分析 在售商业个案分析 未来商业竞争分析 区域商业市场总结

项目消费客群分析周边现有客群分布 客群消费特征分析 周边未来客群分析 客群分析总结

项目周边业态分析业态参照范围 周边业态分析 消费客群分析 业态租金分析

市场分析启示启示

业态分析总结

项目投资背景分析¶ ¶ ¶ ¶ 经济运行分析 城市规划分析 宏观政策分析 投资背景总结

GDP

苏州GDP近几年持续增长，为房地产市场提供了良好 的环境01-09年苏州经济运行情况(亿元)

9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0

7740 6701 5700 4820 3450 2802 1760 2080 4027

2001年

2002年

2003年

2004年

2005年

2006年

2007年

2008年

2009年

2009年苏州全年实现地区生产总值7740亿元，比上年增长11.5%,经济总量居中国大陆第5位(仅次于 上海、北京、广州和深圳)、华东地区第二位(仅次于上海)、中国地级市第一位。 经济发展是潜在需求转变为有效需求的主要动力，也是房地产发展的基础，苏州城市经济的迅速发展 必然将促进城市房地产市场的全面快速发展。 4

人口发展

大量人口的涌入，将存在较大的刚性需求比例，给市场 带来众多的潜在购房客户，促动发展01-09年苏州市人口发展状况(万)640 630 620 610 600 590 580 570 560 550 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 581 584 591 606 599 616 624 630 633

外来人口大量涌入，并逐渐融入城市，成为城市发展和消费的重要组成部分。

大量外资企业的入住，使得区域房地产市场的刚性需求进一步加大，为房地产开发带来了持续的、巨大的市场需求量。

人均可支 配收入

人均收入稳定增长，生活水平得到提升

0 1 - 0 9 年苏州人均可支配收入( 万元)30000 25000 20000 15000 10617 10000 5000 0 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 14451 12361 18532 16276 23867 21260

26320

苏州2009年的人均可支配收入为26320元，比上年增长10.3%,可看出苏州人民生活水平、

生活质量得到提高，手中的钱越来越多； 苏州经济的增长直接说明苏州发展不断加快，人民生活水平得到提升，城市化进程不断加快， 这将有效地带动房地产市场的发展。 6

人均支出 分析

市区居民随着收入的不断提高，生活品质也逐步提升， 日常消费在餐饮、服装、家居、娱乐上的份额持续上升 ，基本食品消费呈下降趋势9783元 11426元 12472元 13595元 1

5562元 16402元

人均支出

9272元

食品 (其中在外餐饮)

37.8% (6.8%)

43.7% (7.3%)

37.5% (7.7%)

39.2% (8.2%)

37.3% (8.5%)

37.5% (8.7%)

37.6%(8.8%)

衣着 家庭设配用品及服务 医疗保健 交通和通讯 教育文化娱乐服 务 住房 其它

6.8%8.4% 7.3% 11.8% 13.7% 11.1% 3.1% 7.8% 8.2% 7.5% 10.5%

7.9% 8.2% 5.5% 11.8% 15.0% 10.6% 3.5%

8.1% 8.1% 6.1%

8.0% 8.0% 6.5% 12.4% 13.9% 11.5% 2.4%

8.3% 8.1%

7.8% 6.1% 5.3% 15.6% 14.5% 9.9%

6.2%12.6% 13.9% 10.9% 2.5%

12.1%13.6% 10.5% 2.3%

7.6% 10.6% 4.1%

3.2%

2003年

2004年

2005年

2006年

2007年

2008年

2009年 7

固定资产 投资

随着国民经济水平的提高，房地产开发水平及品质开始 趋向于成熟化及高端化2005年 数额 1870 20.30% 420 25.60% 4026.52 15.30% 10.40% 2006年 2106.99 12.60% 470.74 12.08% 4820.26 19.70% 9.80% 2007年 2360 12% 601.96 27.80% 5700.85 18.30% 10.60% 2008年 2611 10.30% 718 19.30% 6701 13% 10.71% 2009年 2967.35 13.60% 724.34 0.90% 7740 11.50% 9.36%

固定资产指标

1

固定资产投资(亿元) 增长率 数额 增长率 数额

2

房地产开发投资(亿 元)

3

GDP(亿元) 增长率

4

房地产开发投资/GDP(%)

固定资产投资持续增长，城市大开发阶段，增长的动力主要是来自于各区新城建设、交通等基 础设施投入以及工业的带动。 苏州房地产投资每年保持了稳定的增长，在宏观调控下，苏州房地产开发投资只是略有波动， 显示苏州市房地产市场投资增速平稳过度。 8

私营外资 企业发展

私营企业和外资增加，带来稳定增长的客户群体

苏州私营企业蓬勃发展，09年私营企业投资 金额达922.9亿元，比去年增长17%

世界500强企业有134家落户苏州，每年利 用外资的金额稳步增长，显示出苏州吸引 外资的强大潜力

苏州市私营经济快速发展，品牌建设迈出步伐。新增中国驰名商标21件，中国名牌产品24只，累计拥有中国

驰名商标和中国名牌产品达到43件和63只 ；私营经济快速发展，给GDP的腾飞注入强劲的发展动力，同时也形成大量的中产阶级，为高档房地产的开发带来充足的客源 苏州市利用外资项目呈现大型化，实际利用外资金额呈上升趋势，对于推动苏州的经济发展起到了极大的作 用；世界500强企业已有134家落户苏州，显示出苏州市吸引外资的强大潜力，而实际上，苏州已成为国际商家 投资中国大陆的首选城市之一。

城市经济 分析总结

苏州对外向型经济依赖比较重，在金融危机的影响下不 少企业受到考验，但综合考量，苏州经济依然向好，为 房产市场奠定了基础

GDP

苏州经济的持续迅速发展，吸引了大量的人流，带来旺盛的购买欲和强大的购买力，为房 地产市场持续健康发展提供了坚实的基础和良好的环

境。

人口 发展

城市的蓬勃发展，吸引了大量人口的涌入，将存在较大的刚性需求比例，给市场带来众多 的潜在购房客户，促动发展。

人均收入 与支出

苏州2009年的人均可支配收入为26320元，比上年增长10.3%,人均收入的稳定增长为房 地产市场奠定了良好的基础。

固定 资产 投资 私营 外资 企业

随着国民经济水平的提高，房地产开发水平及品质开始趋向于成熟化及高端化。

私营企业和外资增加，带来稳定增长的客户群体。

项目投资背景分析¶ ¶ ¶ ¶ 经济运行分析 城市规划分析 宏观政策分析 投资背景总结

区位分析

相城区东邻工业园区，西接高新区， 距上海85km, 处长三角经济圈的中心地带，区位优势得天独厚

位于中国经济最活跃 的区域——长江三角洲

经济中心地带

比邻中国的金融和经济中心

——上海。

拥有2500年吴文化底蕴，在现代化进程中，吴 文化得到了保护和传承。 城市的区间交通规划更 多与苏州相城交融

总体规划

北部相城是苏州重点发展方向之一

苏州市规划——“一体两翼，双城核心”

“中核主城”:保护古城区，疏解古城区居住 人口，缓解古城区居住压力；将古城区与高新 区相合，形成新的主城，形成商业、文化、旅 游、服务中心。 “东进沪西”:东部为苏州中心城区首要的发 展方向，规划建设为东部新城，成为苏州新的 城市中心，与古城区-高新区形成的中核相呼 应。

“北拓平相”:北部是苏州中心城区重点发展方向，规划建设北部新城。 “南优松吴”:南部主要包括吴中区大部分区 域和吴江松陵镇等区域，主要是优化环境，建 北部：苏虞跨线合纵，构造市域“T”形北轴，以辐 射苏北的交通枢纽、商贸物流、居住为主要功能的城 市组团

设成宜居城市。“西控太湖”:西部指太湖区域，主要是保护 太湖区域的生态环境，发展高端旅游。 13

相城区 规划分析

相城中心城区的建立为区域的发展提供了良好的铺垫， 作为未来的发展重点，区内各项生活、商业、工作配套 水准均将走上一个新的台阶主城区：即相城区的中心城区，由元和街道、黄桥 街道和开发区组成；

一主一副 一轴两翼

制造 物流

副城区：围绕盛泽湖休闲度假区向四周拓展，东至农业 生态 居

苏嘉杭高速公路、西至渭塘镇区、北至绕城高速公路、南至永昌泾； 中心商贸轴：以元和塘为全区发展主轴，定位为苏 州北部新城中心，未来体现相城区形象的核心区域 建成商务、休闲和高科技研发基地；

中心商贸区

西翼

东翼

东翼-生态翼：由苏嘉杭高速公路以东的阳澄湖镇和 太平街道区域组成

《相城区分

区规划暨城乡协调规划(2006-2020)》

西翼-工业翼：由望亭、东桥、黄埭和北桥镇组成

相城区 规划分析

中心商贸城是相城中心城区建设的旗舰项目，是苏州中 心城区向北拓展的主要承接地，具有重要的长三角区域 服务功能

相城中心商贸城是苏州市相城区中心城区建设的旗舰项 目，西起金光路，东至元和塘，南到阳澄湖路，北至春 申湖路，总用地面积8平方公里。 相城中心商贸城位于苏州城区向北拓展的中央主轴上， 是苏州中心城区向北拓展的主要承接地，具有重要的长 三角区域服务功能。

相城区 规划分析

相城区依托科学的规划，积极优化空间，打造了中心商贸城 ，重点发展楼宇经济，构筑智能化商务平台，使其成为城市 功能提级、高端服务产业集聚的新地标

中央商贸城规划结构：“十字金带、活力中心、水网方域”——南北向活力轴带与东西向景观轴带 在规划中心交汇，形成活力中心，并通过棋盘状水网与滨水休闲回廊构成水韵浓厚的现代水景社区。 中央商贸城功能结构：中心商贸城分五大功能区：商贸区、商务核心区、商住混合区、水景居住区、

中央公园区(包括活力特区、商务公园区、公园文化区)。通过功能的相对分区，充分体现公交主导、公共设施主导的设计理念，最大限度发挥交通、景观等资源的效力，形成城市核心功能与特色片区。 16

相城区 规划分析

交通条件的改善加强了相城区和其他区域的无缝对接，拓宽了 区域的客源面，作为古城区与平江新城的外延，相城区的开发 后劲已经显现京沪高 铁 2号 线

沪宁高 速

4号 线

相城区苏嘉杭 高速

京沪铁路

G31 2

平江新城BRT北环通 道

铁路：南靠京沪铁路，京沪铁路将在相城区设站。 轻轨：轻轨2、4号线，苏州最大的换乘中心。

快速公交：北环快速路的建成，将使苏州由南环-东环-北环-西环组成的内环快速路的最后一个缺口被缝合。 公路：贯穿区内的沪宁高速、苏嘉杭高速、苏州绕城高速、312国道、苏虞张一级公路以及205省道。 人民路、广济路、齐门北大街北延工程：进一步完善市区交通体系，满足区域内部联系交通需求，使相城 快速畅通城市各方，往来出行均快捷便利，由此进入15分钟都市生活圈！ 17

相城区 规划分析

在三条主干道北延、高铁轻轨效应的作用下，区域的 土地价值和房价将出现较大的上行空间中心商贸持续建设，与 周边片区的沟通加强休闲活力 岛开放 轻轨4号 线动工

改变了整个片区 的区域属性人民路，广济路， 齐门北大街北延 通车

中心商贸城建 设初具规模商务核心区部 分开工建设

2009

年北环路西延 开工 轻轨2号 线开工

2010年京沪高铁 通车

2011年

2014年轻轨2号 线通车

相城区的中央商贸城建设将在2010年基本完成结构建设，中央商贸城的规划完成即代表中心城区和相城区 的成功联接，相城的整个房产发展将与中心城区靠拢.

交通方面，在2012年之前，轨道交通、高铁交通以及系列的延展路线将全部完工 未来的相城区将正式展示其作为苏州中心城区发展中心的魅力 18

区域规划 总结

相城区区位优势得天独厚，在区域配套的改造建设、三 条城市主干道北延、高铁轻轨效应的作用下，区域价值 也将有所提升

区域位臵

相城区东邻工业园区，西接高新技术开发区， 距上海85km,地处长江三角洲经济圈的中 心地带，区位优势得天独厚

区域规划 相城区被规划为未来的城市副中心，是城市发展的重要方向； 相城中央商贸区是相城中心城区建设的旗舰项目，是苏州中心城区向北拓展的主要承接地， 具有重要的长三角区域服务功能

交通规划

交通条件的改善加强了相城区和其他区域的无缝对接，拓宽了区域的客源面，作为古城区 与平江新城的外延，相城区的开发后劲已经显现

项目投资背景分析¶ ¶ ¶ ¶ 经济运行分析 城市规划分析 宏观政策分析 投资背景总结

近期政策 分析

本轮调控旨在收紧货币、提高投资客投资门槛以及收紧 开发商现金流

防范房地产信贷业务各类风险，实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策。

金融政策

三不贷：对国土管理部门查处的、有闲臵土地、有炒地倒卖行为的房地产企业不予贷款；对 建设部门查处的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再贷款，对有挪用银行贷款来缴 纳土地出让金的房地产企业不予贷款。 三挂钩：银行要将"地贷挂钩"、"建贷挂钩"和"房贷挂钩"。

首套住房90平方米以上首付款不低于30%。二套首付款不得低于50%,贷款利率不低于基准 利率的1.1倍。三套及以上大幅度提高首付和利率水平。

需求政策

暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证 明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 二套及以上住房要按照家庭为单位来界定，家庭应该包括本人、配偶和未成年子女。一个家 庭拥有的房子套数应该由房管部门来认定，以房管部门的证明为主。" 取得预售许可最低规模不得小于栋，10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。试点

供应政策

“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”土地竞买方式。 探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式

保险资金不允许投资住宅类物业、不允许直接投资商业房地产、不允许参与房地产开发。