易居研究：2011年我国房地产市场形势及2012年走势预测

易居研究：2011年我国房地产市场形势及2012年走势预测2012年元月出品,对2011年中国房地产运行状况进行总结,并对2012年房地产走势做出预估,很不错的资料,大家一起共享~

2011年我国房地产市场形势及2012年走势预测

刘卫卫

即将走过的2011年，对房地产业来讲，是一个极不平凡的一年。这一年房地产业正在经历着有史以来最为严厉的调控政策打压，限购、限贷、限价等强有力的措施，多管齐下。在政策严格执行近一年之后，房地产市场部分指标开始出现下行迹象，景气指数也步入不景气区间。在刚刚结束的中央经济工作会议上明确提出要坚持房地产调控政策不动摇，促使房价合理回归，这样的坚硬表态，对2012年楼市的影响有哪些，房地产市场的走势会如何，本文在分析当前楼市现状的基础上，结合政策形势，对明年楼市运行态势浅作思考。

一、2011年以来全国房地产市场主要指标增幅趋缓

1、房地产投资整体保持30%的增速，但增幅逐月回落

图表 1 今年1-11月全国房地产开发投资累计增幅趋势图

单位：%

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有所放缓；住宅投资4025亿元，环比下降0.5%。随着年关将至，由于各地房屋建设计划基本得以落实，房地产开发投资缺乏上升推动力。同时，在国内外经济环境依旧呈现复杂化、宏观调控政策面临抉择的情况作用下，也导致房地产开发投资走势趋于平稳。

2、房屋新开工面积全年呈现稳中有降的迹象，竣工面积11份创年内新高 1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积49.1亿平方米，同比增长27.9%；其中新开工面积17.5亿平方米，同比增长20.5%，增幅较1-10月降低1.2个百分点，增幅连续三个月收窄；房屋竣工面积5.9亿平方米，同比增长22.3%，在11月竣工面积大幅上升的带动下，较前10个月增幅进一步上升。

从各月走势看，缓开工、延竣工成为房企普遍的做法。尤其是下半年以来，新开工面积逐月递减；竣工面积从4月份起就维持在低位运行，一直到10月。进入11月份，随着年关临近，项目竣工也进入相对高峰期，前期建设项目陆续完成，导致集中释放。11月房屋竣工面积完成9605万平方米，环比增长53.3%，为年内新高。

图表 2 近一年全国房地产新开工及竣工面积趋势图表

单位：百万平方米

数据来源：国家统计局

3、商品房销售整体上略有增长，但四季度起出现下滑

1-11月，全国商品房销售面积8.96亿平方米，同比增长8.5%，增幅和1-10月比下降1.5个百分点，较2010年同期下降1.3个百分点。其中住宅销售面积增长7.5%，办公楼同比增长10.1%，商业营业用房同比增长17.0%，各物业类型增幅较前10个月进一步下滑。1-11月，商品房销售额4.9万亿元，同比增长

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16.0%；其中住宅销售额增长13.7%。

从月度数据看，全国1-9月每月的成交量和成交金额同比都还是增加的，但是从10月份起，这两个指标转为同比下降，这是一个非常值得注意的信号。预示着房地产调控的影响已从46个限购城市扩散至大部分城市，全国整体市场出现成交量、成交额下滑。10月份成交量、成交额同比下滑10%以上，11月份继续下滑1-2%。

图表 3 近一年商品房及商品住宅销售面积图表

单位：百万平方米

数据来源：国家统计局

4、商品房价格涨幅继续小幅下滑

图表 4 2011年以来商品房及各类物业累计销售均价走势

数据来源：根据国家统计局数据测算

1-11月，全国商品房成交均价同比上涨6.9%，较2010年7.5%的全年涨幅有所下降，较1-10月下降0.8个百分点；其中，住宅成交均价同比上涨5.8%，

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较1-10月下降0.9个百分点，商品住宅成交均价涨幅有所收窄，但预计全年仍将保持正增长；办公楼成交均价同比上涨10.7%，商业营业用房成交均价同比上涨11.4%，可见，非住宅成交价格涨幅仍然远远高于住宅价格涨幅，反映出在住宅价格受到抑制的同时，商办类物业的价格涨速偏快。这也从11月70大中城市房价环比下降城市增加到7成，环比下降幅度加大的数据中得到印证。

5、开发企业资金面继续趋紧，自筹资金占比再创新高

1-11月，房地产开发企业本年资金来源75208亿元，同比增长19.0%。同比增长19.0%，增幅比1-10月下降1.2个百分点，较2010年同期大幅下降12.2个百分点。其中国内贷款11376亿元，增长1.2%；利用外资764亿元，增长16.6%；自筹资金31092亿元，增长30.6%；其他资金31976亿元，增长16.2%。在其他资金中，定金及预付款19228亿元，增长20.7%；个人按揭贷款7499亿元，下降

数据来源：国家统计局

在银行和金融机构贷款压力和难度始终存在的情况下，自筹资金和其他资金就成为了目前房地产企业维持自身发展的主要融资来源。从前11个月房地产开发资金来源各项占比看，企业自筹资金比重由1-2月份的34.4%大幅上升到1-11月份的41.3%；而国内贷款比重由1-2月份的22.0%持续下降到1-11月份的15.1%。值得注意的是前11个月外资增幅出现较大幅度回落，从前10个月的32.4%急剧回落至16.6%，反映出近期外资撤离国内市场的迹象较为显著。

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6、11月国房景气指数两年来首次跌破100大关，步入不景气区间

11月全国房地产开发景气指数为99.87，比上月回落0.4点，比2010年同期回落3.33点，这也是该指数连续6个月下滑。这是自2009年8月份以来首次跌破100大关，成为27个月以来的新低。在调控政策继续呈现收紧的态势下，房地产市场转冷的预期依旧存在，开发景气指数下行的走势仍将保持一段时间。

图表 6 近一年国房景气指数走势图表

数据来源：国家统计局

7、前11个月重点城市成交量全线萎缩，二线城市存量已达到08年调控最高点

表格 1 2011年11月全国九个重点城市商品住宅成交量表

单位：万平方米

数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）

从2011年1-11月的累计成交量上来看，重点城市的成交量呈现全面下滑，平均跌幅达18.5%。其中北京、上海、南京跌幅在20%左右，而杭州和重庆跌幅更是超过30%。11月份重点城市成交量依旧下滑，环比10月份平均下跌10%。

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以此来看，今年以限购政策为核心的楼市调控，在抑制成交量上的成效是非常显著的。

从市场存量角度看，截至11月底，重点城市的存量较去年同期继续全线上涨。具体来说，一线城市的存量虽然均已创下近两年来的新高，但与上一轮08年调控的历史最高位相比仍有明显差距，而二线城市的存量水平已普遍超过或逼近08年的历史高位。

8、重点城市局部价格松动，品牌房企降价或将促使周边价格体系重建 11月份重点城市均价涨跌互现，除天津外其他城市涨跌幅基本在10%以内。总体来看，虽然从10月开始一些品牌房企突破以往的降价幅度，“以价换量”来回笼资金；11月份亦有部分开发商加入降价行列，但到目前为止并未带起整个市场的降价潮，降价依然只是围绕着龙湖、中海、万科等品牌房企。

从长期看，10月起的这波品牌房企降价必然会对其所在区域的房价产生影响，也将促使周边的价格体系重建，至于这个时间点何时出现关键取决于三个方面：其一，房企业绩指标完成情况；其二，房企年底的资金压力水平；其三，房企项目储备分布所带来的内部腾挪余地有多大。

表格 2 2011年11月全国八个重点城市商品住宅成交价格表

单位：元/平方米

数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）

9、重点城市土地成交继续低迷，企业拿地观望氛围浓厚

1-11月，十大重大城市的土地成交多数处于下降态势，尤其是成交金额下滑更为显著，降幅多在2成-3成之间。

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表格 3 2011年11月全国十个重点城市经营性土地成交汇总表

单位：万平方米，亿元

数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）

与之相对应的就是企业拿地规模降至年内最低，观望氛围浓厚。CRIC监测的14家典型企业10月通过招拍挂方式新增土地14幅，总建筑面积达157.84万平方米，环比下降49%；成交总价22.62亿，环比下降87%，拿地规模降至年内最低。总体来看，临近年关，企业资金状况面临大考，典型企业拿地热情不高，观望情绪浓厚。即使拿地也倾向于小型低价地块，试探性抄底为主。

10、多数典型房企11月销售业绩下滑，年度销售目标恐难完成

截止12月13日，包括万科、富力在内的15家品牌房企公布了11月份销售业绩。就目前来看，典型房企11月份业绩环比普遍下跌，其中10家企业11月销售金额和销售面积环比均出现不同程度的双双下滑，甚至包括万科、保利、碧桂园等超大型房企表现低迷。据统计，万科11月销售83亿元，环比下跌19%；碧桂园销售25亿，环比下跌43%；保利销售49亿，环比下跌9%。不仅如此，11月较多企业出现年内最低销售业绩或次低销售业绩的情况。如雅居乐销售额为18亿，是今年以来业绩最少的一个月，中海的销售额为34.7亿港元，也是今年以来业绩最差的一个月。

由于11月业绩惨淡，企业依然保持较大推案，以期在最后一个月扭转局势，但是从目前市场情况来看除非加大降价打折的力度，否则即使大幅推案，要完成全年业绩难度也较大。

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表格 4 典型房地产上市企业1-11月份销售业绩表

单位：亿元，万平方米

数据来源：各上市企业公告、cric

从以上十个方面可以看出，当前我国房地产市场已经显现初步下行的迹象，市场成交低迷，价格局部松动，但多数还处于僵持、胶着状态。

二、对2012年我国房地产市场走势的若干思考

未来房地产市场如何发展，离不开2012年宏观经济政策和房地产调控政策的走向。中央经济工作会议提出2012年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性。货币政策要根据经济运行情况，适时适度进行预调微调，综合运用多种货币政策工具，保持货币信贷总量合理增长。要突出把握好稳中求进的工作总基调，把稳增长、控物价、调结构、惠民生、抓改革、促和谐更好地结合起来。

对房地产调控的基本定调：坚持调控不动摇。会议指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。结合宏观政策和市场形势可以得出以下六点思考：

第一，信贷环境上将有所宽松。促增长成为当务之急，明确了货币政策明确

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适时预调微调，信贷总量增加；2012年房地产企业面临的信贷环境将会有所改善，但不会出现像09年那样的显著变化。

第二，投资增幅趋缓。在政策预期不放松的前期下，2012年房地产投资难以维持2011年的高增速，预计投资增长幅度将显著回落。在市场成交依旧低迷情况下，未来企业拿地热情仍然不会提升，土地成交量将维持低位徘徊。

第三，整体成交仍在低位徘徊。在限购、限贷、限价等措施继续严格执行的前提下，全国整体楼市的成交量仍将处于低迷状态，增幅仍将进一步趋缓，甚至出现负增长。而处于限购范围的城市，则成交量仍将继续回落，难有明显反弹。

第四，企业降价促销力度加大，价格有望出现实质性松动。在降价促销的带动下，目前一、二线城市房价出现局部松动。在未来在政策预期不改的背景下，企业促销力度将进一步加大，房价有望出现实质性的松动。

第五，房企将继续采取少拿地、缓开工、延竣工、快销售的策略，而通过网上销售——电商模式将成为一种新的营销手段。

第六，保障房目标将有所下调，资金、土地仍是推进的大难题。近期住建部主要负责人在不同场合多次重申要对2012年保障房的计划进行评估，并适当的下调目标。

在宏观经济政策由抗通胀为主转向稳增长为主的契机下，国家对房地产业调控的表态是依然坚持不放松。除了保障房外，2012年国家将继续实行抑制房价过快上涨政策，坚持房地产调控不动摇。其实回顾08年底的历史经验，当时十大产业振兴规划中也没有涉及房地产，可事实是房地产对保增长提到了至关重要的拉动作用。因此，只要是在稳增长为主的新形势下，房地产业就有望迎来一个相对宽松的环境，企业需要的是少说多做、埋头精干，积极寻找应对之策，等待时机，厚积薄发。