浙江台州玉兰广场定位报告市场研究项目定位

台州玉兰广场定位报告

绿城商业经营管理有限公司 2015-6-19

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引言项目经济指标用地性质建设用地面积(㎡) 总建筑面积(㎡) 住宅面积 (㎡) 酒店及服 务式公寓 面(㎡) 商业面积 (㎡) 建筑密度 容积率 建筑限高

商业、办公、住宅140667(211亩) 288600 ≤130400

其中

≤65800 ≤92400 其中B-2地块集中性商业地 上建筑面积76400 ㎡ ≤35% ≤2.05 ≤80m

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引言项目区位信息

学院路

项目位于台州市主城区 椒江西南角，椒江城市中 心区的西商务区地块。市府大道 中心大道

项目地块

本案西面临学院路，东面与市民广场隔中心大道 相望，南隔电信大楼是市

府大道。

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引言本报告的意义

目前项目处于基础工程阶段( 2012.05.31-2013.03.16 ),本定位 报告在分析、研究台州市场情况数据并结合项目自身条件的基础上， 从市场研究、消费研究、借鉴案例、项目定位、经济测算五部分展开

阐述。

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目 录一、 二、 三、 四、 五、

市场研究消费研究

借鉴案例项目定位

经济测算

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一、

市场研究1. 2. 3. 台州宏观经济 台州商业市场 台州市场机会

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1.台州宏观经济人均GDP68245 60207 47367 3959130259 3184834235 36450

元

台州位于浙江沿海中部，是长三角 先进制造业基地，中国长江三角洲经济 圈16大城市之一，台州是股份制经济的 发源地。台州全市民营经济比重占GDP 比重达97% 。

80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年

5059435014 38085 41416

4488847630

52182

2011 年 台 州 全 市 实 现 GDP2794.91元

台州

舟山

金华

亿元，全市户籍总人口 586.79 万人，全 年城镇居民人均可支配收入30490元。

35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0

城镇居民人均可支配收入27359 272122094219855 22738 22257 21408 24429 24082 22915 25029

30496 30490 28593

与省内典型地级市舟山、金华主要经济数据相比，台州“藏富于民”的城 市特征较为明显。

17525

2007年

2008年 台州

2009年 舟山

2010年 金华

2011年

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1.台州宏观经济元

人均社会消费品零售总额23215 19994 19634 17238 16843 15438 14643 16470 19298 18423

台州人均可支配收入接近上 海超过杭州等地，属于南方的富 裕城市； 台州人均社会消费品总额低

25000 20000 15000 10000 5000 0 2007年 2008年 台州 2009年 舟山 金华 2010年12997 12257 10470

14139

12363

于大部分一、二线城市，原因是台州商业配套比较缺乏，导致当

地消费外流，据了解当地有购买 力的人群常去杭州、上海、香港 等地消费； 上述数据比较说明台州有大 量潜在购买力有待释放。

2011年

2011各城市 经济对比表常住人口(万人) 社会消费品总额(亿元)

一线城市 二线城市 上海 2,347 6,777 杭州 873 2,548 台州 586 1132

三线城市 舟山 112 212 金华 469 1088

人均社会消费品总额(元) 26,225城镇人均可支配收入(元) 31,838

24,66730,035

19,298 18,42330490 30496

23,21528593

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2.台州商业市场——(1)商业综述 台州商业项目以商业街和百货为主。台 州商业项目分散在台州三个区，缺失可形 成一定规模的商业中心物业。 商业街： 1)已形成自身固定的业态组合；

2)品牌同质化严重，档次不高；3)餐饮、娱乐类所占比例过低，不足20%, 较正常的30%左右的合理比例。 台州百货： 1)规模有限，功能难集合，经营收入难突 破； 2)台州百货业的高端品牌有限，缺乏国际 主流品牌，导致商场档次不高； 3)台州商场配套不足，不能提供一站式、

高质量的服务，缺乏满足台州人日渐提高的消费理念及消费能力的中高档商业中心。

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2.台州商业市场——(2)商业分析

a) 台州代表性商业街主要分布在椒江区中山路、开元路、工人路、解

放南路，黄岩区青年路、横街、环城南路、劳动路，路桥区银座街、十里长街。链接：台州商业街汇总

b) 目前台州集中式商业项目设施受规模限制功能较为单一，餐饮、娱

乐、休闲等功能不突出，基本以传统百货的经营模式存在，与目前城市商业发展的趋势不相匹配。链接：台州百货汇总

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3.台州市场机会—业种分析超市

精品店工艺品 家俱 电器 婴幼用品 建材 小商品批发 运动品牌 文体用品

娱 乐 类

低档餐饮 餐 饮 类休闲餐饮 特色餐饮 商务餐饮 影院 KTV 儿童娱乐场 美容美发/个 人护理 珠宝配饰

在对台州市场业态状况分析的基础上，结合实 地调研情况，进一步对当 地主要的27类业种进行了 细化研究，筛选出比较符 合本项目的业种。零 售 类

药店 休闲服饰 品牌服饰 女装 电脑软件 手机通讯 电动车 品牌女装

配 套

备注：上述业种仅为当地主流业种，本案在定位时还会适当规划当地没有的业种，来引导当地消费者！浙江绿城商业经营管理有限公司

3.台州市场机会—(1)儿童相关业态

台州优质的儿童消费场所有限，大部分儿童消费集中在肯德基、必胜客等休闲 餐饮内，同时通过

市场调研乐购外租区，新世界百货2楼，发现儿童消费市场供应量 较为充足，但消费人气明显不足。究其原因有以下两点： 1.儿童类业态与零售相关业态结合处理效果不佳；2.缺乏良好的氛围营造，家庭 温情的场景感没有体现。浙江绿城商业经营管理有限公司

3.台州市场机会—(1)儿童相关业态

通过上述市场调研认为，台州儿童相关消费(包括与儿童相关的休闲餐饮) 可以 带动整体家庭消费客群，对于人流量与消费额有较大支撑。 因此本项目可重点考虑集中式儿童业态。建议引进品牌儿童娱乐商家，并以此 为核心，注重与相关零售、餐饮、配套类业态的互动组合，在优化业态组合的基础 上在规划设计上重点营造家庭温馨感的商场氛围场景。

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3.台州市场机会—(2)餐饮业态

台州商务餐饮市场人气比较火爆，且各层级均有消费群体支撑。高档餐饮少，

低档排挡类餐饮居多，整体经营状况良好，消费时间段主要集中在夜晚。建筑形式以街面店为主，设置在二层以上且在单体商业内的比较少。本项目在高层设置餐饮 在台州是一个先例，具有一定的市场开发潜力。

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3.台州市场机会—(3)家居生活业态

台州家具专业市场规模较大，台州未来2-3年将增加3家以上大型家俱市

场，在加上受房地产形式影响，台州家居市场未来一段时间趋于饱和，因此本项目不建议设置单一家俱类业态，可考虑以居家生活为主题概念的家居家 饰类业态。

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3.台州市场机会—(4)休闲娱乐业态

台州人休闲娱乐方式基本以KTV为主，量贩KTV在台州有一定的市场基础，

但基本上散布在各条商业街。因此，本项目购物中心中设置量贩KTV有一定吸引力。同时作为购物中心的主题消费区域，夜场文化可以作为重点商业内容，其营 造方式必须结合酒吧、餐饮、娱乐配套等进行协调组合。

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