2015年上半年湖南省房地产估价师《相关知识》：控制性详细规划有关计算规则

2015年上半年湖南省房地产估价师《相关知识》：控制性详细规划有关计算规则模拟试题

2015年上半年湖南省房地产估价师《相关知识》：控制性详细规划有

关计算规则模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、建筑面积误差绝对值超过3%的房价款应由房地产开发企业__倍返还。A．1

B．2

C．3

D．4

2、2010年1月，王某用自己的住房抵押在A市建设银行贷款10万元。王某应到A市房地产管理部门办理。

A：房屋所有权转移登记

B：房屋所有权初始登记

C：房屋抵押权登记

D：房屋所有权变更登记

E：执行层的组织协调

3、某建设项目工器具及生产家具购置费用2000万元。建筑安装工程费用5000万元，工程建设其他费用3000万元，预计建设期为3年，年均价格上涨率为3％。基本预备费率5％，则基本预备费为万元。

A：500

B：815

C：1445

D：1473

E：执行层的组织协调

4、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。

A．销售收入

B．转让收入

C．租金收入

D．利息收入

5、估价报告有效期应从起计．【2003年考题】

A：估价时点

B：估价作业期

C：出具估价报告之日

D：签订估价委托合同之日

E：工业用地的监测点评估价格

6、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是．【2006年考题】A：单独深度价格修正率

B：累计深度价格修正率

C：平均深度价格修正率

D：加权深度价格修正率

2015年上半年湖南省房地产估价师《相关知识》：控制性详细规划有关计算规则模拟试题

E：工业用地的监测点评估价格

7、禁止发布房地产预售广告的是__。

A．在划拨土地上开发建设的房地产

B．已设定抵押的房地产

C．未取得商品房预售许可证的房地产

D．没有选聘物业管理企业的房地产

8、已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为3000元/m2，报酬率为10%。则该宗房地产30年，报酬率为12%时的收益权利价格为（）元／m2。A．2965.39

B．3035.02

C．3103.59

D．3067.78

9、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为__。

A．超额利润

B．投资回报

C．内部收益

D．风险补偿金

10、全国房地产经纪人员执业资格制度的政策制定、资格考试、注册登记、监督管理等工作由共同负责。

A：国土资源部和人事部

B：住房和城乡建设部和人事部

C：住房和城乡建设部和房地产管理部门

D：人事部和房地产管理部门

E：执行层的组织协调

11、征用耕地的土地补偿费用和安置补助费用的总和不得超过土地被征用前三年平均产值的__倍。

A．十

B．二十

C．三十

D．四十

12、根据合法原则，拆迁入与被拆迁入对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。在被拆迁房屋的性质不能协商一致时，应当向申请确认。

A：当地拆迁管理部门

B：当地国土部门

C：当地行政主管部门

D：城市规划行政主管部门

E：工业用地的监测点评估价格

13、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括。(2007年试题)

A：移动平均法

B：指数平滑法

C：市场因子推演法

D：简单平均法

E：借款合同

2015年上半年湖南省房地产估价师《相关知识》：控制性详细规划有关计算规则模拟试题

14、进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于。

A：商品房建设投资

B：土地开发投资

C：其他投资

D：生产性投资

E：借款合同

15、下列哪一个报表并不属于房地产开发项目财务评价的基本报表__。

A．现金流量表

B．资金来源运用表

C．项目总投资估算表

D．资产负债表

16、投资利润率的计算基数不包括。

A：土地取得成本

B：开发成本

C：管理费用

D：销售费用

E：工业用地的监测点评估价格

17、房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以倍中误差作为限差。

A：一

B：两

C：三

D：四

E：执行层的组织协调

18、拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得。

A：抵押人无权优先受偿

B：抵押人有权对全部房地产优先受偿

C：抵押权人有权优先受偿

D：抵押权人无权优先受偿

E：工业用地的监测点评估价格

19、按照当前新规定，__级资质房地产估价机构可以设立分支机构。

A．一

B．二

C．三

D．暂定

20、关于抵押权，下列说法不正确的是__。

A．房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价．增加抵押贷款估价等B．处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，依法将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，对该房地产的公开市场价值进行的评估，同时给出快速变现值意见及其理由

C．房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押D．抵押权可以继承、转让

21、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上

2015年上半年湖南省房地产估价师《相关知识》：控制性详细规划有关计算规则模拟试题

一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8％，该房地产的价格为。A：225．00万元

B：237．50万元

C：381．25万元

D：395．83万元

E：工业用地的监测点评估价格

22、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程。至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该宗房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为__万元。A．457.40

B．476.98

C．686.10

D．715.48

23、长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是和回归分析，对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。

A：指数平滑分析

B：趋势拟合分析

C：时间序列分析

D：相关分析

E：工业用地的监测点评估价格

24、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于。(2007年试题)

A：观察法

B：实验法

C：讨论法

D：问卷调查法

E：借款合同

25、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，该宗房地产的价格为__万元。A．833

B．2500

C．1250

D．1067

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、房地产投资者的债务融资方式有。

A：合作开发方式

B：建成房地产抵押贷款

C：在建房地产抵押贷款

D：发行企业债券

E：房地产企业流动资金贷款

2、原建设部令第97号《城市房地产中介服务管理规定》规定，房地产中介服务是指等活动的总称。

2015年上半年湖南省房地产估价师《相关知识》：控制性详细规划有关计算规则模拟试题

A：房地产咨询

B：房地产价格评估

C：房地产经纪

D：房地产转让

E：房地产抵押

3、在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有__。

A．按存量增量细分

B．按交易形式细分

C．按目标市场细分

D．按房地产用途细分

E．按地域细分

4、当自己有专门的市场营销队伍和销售网络，或在物业市场高涨、市场供应短缺时，宜采用__的市场营销方式。

A．委托物业代理

B．延期销售

C．开发商自行销售

D．预售

5、城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后，又产生纠纷的，如选择仲裁方式，则__。

A．必须经房屋拆迁管理部门同意

B．前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议

C．实行“一裁终局制”

D．只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的，仲裁委员会不予受理E．对仲裁结果不服向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理

6、某家庭申请了25万元10年住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了元。

A：994.37

B：1016.81

C：1255.16

D：1387.24

E：借款合同

7、实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括__。

A．物业服务成本

B．法定税费

C．物业管理企业的利润

D．物业管理企业的酬金

E．物业服务支出

8、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用__方法进行测算。

A．平均增减量法

B．平均发展速度法

2015年上半年湖南省房地产估价师《相关知识》：控制性详细规划有关计算规则模拟试题

C．移动平均法

D．指数修匀法

9、从总体上来说，投资分为固定资产投资和流动资产投资。流动资产投资包括以下__投资。

A．土地

B．房屋

C．机械设备

D．原材料

E．辅料

10、省、直辖市、自治区人民政府根据法律、行政法规制定的规范性法律文件是__。

A．地方性法规

B．政府规章

C．部门规章

D．自治条例

11、某宗房地产，使用面积为830平方英尺，成交总价为7万美元，于成交时一次付清。人民币的年利率为5%，人民币与美元的汇率为1美元＝7.7395元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1m2建筑面积=0.9m2使用面积，（1平方英尺＝0.09290304平方米），该宗房地产的实际成交价格为（）元人民币/平方米建筑面积。

A．7026.14

B．6258.75

C．7010.34

D．6323.58

12、收益性物业的经营费用是除外物业发生的所有费用。

A：人员工资

B：抵押贷款还本付息

C：保险费

D：房产税

E：借款合同

13、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是__元/m2。

A．8571

B．10000

C．13393

D．15625

14、王某花50万元购买了某宗物业，预期目标收益率为10％，但该投资第一年末出现了风险损失，该物业第一年的实际收益可能为万元。

A：2

B：3

C：4

D：5

E：6

2015年上半年湖南省房地产估价师《相关知识》：控制性详细规划有关计算规则模拟试题

15、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。A：60

B：45

C：30

D：15

E：执行层的组织协调

16、房产面积测量的精度要求是以__作为限差。

A．误差的平均值

B．误差的最大值

C．中误差

D．两倍中误差

17、国有土地所有权由代表国家行使。

A：国务院

B：国务院土地行政主管部门

C：市、县人民政府

D：市、县人民政府土地行政主管部门

E：执行层的组织协调

18、下列不属于投资特性的是__。

A．投资是一种有目的的经济行为

B．投资具有时间性

C．投资的目的在于得到报酬

D．投资具有稳定性

19、估价中的最高最佳使用具体包括等。

A：最佳用途

B：最佳位置

C：最佳规模

D：最佳环境

E：最佳集约度

20、下列关于个人住房公积金存款利率的说法中，错误的是__。

A．职工当年存缴的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计算

B．上年结转的按结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率计算

C．职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息

D．每年6月30日为职工住房公积金存款的结息日

21、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于__等。A．收益法中预测未来的租金

B．市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整

C．填补某些房地产历史价格资料的缺乏

D．比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的潜力

E．成本法中确定房地产的重新购建价格

22、根据工程量清单计价法，直接工程费是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括。

A：人工费

B：材料费

2015年上半年湖南省房地产估价师《相关知识》：控制性详细规划有关计算规则模拟试题

C：环境保护费

D：文明施工费

E：机械使用费

23、公开市场价值是指在下列__交易条件下最可能实现的交易价格。A．交易双方自愿地进行交易

B．交易双方掌握必要的市场信息

C．交易双方有较充裕的时间

D．交易双方有必要的专业知识

E．交易双方都对要交易的房地产感兴趣

24、当抵押人__时，其房地产合法继承人或代管人应继续履行原抵押合同。A．丧失民事行为能力

B．死亡

C．不能履行其相应义务

D．依法被宣告死亡

E．被宣告失踪

25、下列关于商品房销售的说法正确的是。

A：必须按套销售

B：不得分割拆零销售

C：不必按套销售

D：可以分割拆零销售

E：在按套销售的基础上，可以采取分割拆零销售的方式