案例研究-城市综合体-合肥天鹅湖万达案例分析

目1. 项目基础信息 2. 项目区位分析 3. 项目商业布局 4. 项目动线设计 5. 项目建筑设计

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1 项目基础信息

1.1 项目基础信息——合肥天鹅湖万达广场

项目基本情况项目名称：合肥天鹅湖万达广场 项目地址：合肥市政务区南二环路3818号

商场开业时间：2012年7月20日占地面积：62806.76m2 总建筑面积： 34.27万m2 商圈性质：市级商圈 物业组合：办公、酒店、商业 商业类别：购物中心 投资商： 开发商：合肥天鹅湖万达广场投资有限公司 物业管理公司：万达物业

建筑设计公司：停车位： 商铺租金类型：

规划建有约16万㎡的大型国际商业中心，13万㎡的超高层 双塔写字楼，3.6万㎡的室外商业步行街及0.80万㎡的商务 酒店。

1.1 项目基础信息——合肥天鹅湖万达广场

1.1 项目基础信息——万达商业地产

特色模式——订单地产 只租不售：以租金为现金流来源,长期不动产投资 构建租赁商家网 网大、结实，钓大鱼。

订单地产五个要诀一、联合地产： 即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的 权利和义务。

沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家。多家紧密型合作伙伴，万达广场开到哪里，就跟到哪里。 二、技术对接： 万达项目设计方案——与各主力店进行技术层面对接——方案调整——与主力店确认 技术对接内容：如主力店面积，游泳池的降板，超市的荷载，各商场人流走向，公共区域设置，交通组织等。 避免商家进场后的改建，减少浪费，节约地产商和商家的成本。 三、平均租金：全国城市分三等租金：一等北京、上海、广州；二等省会；三等其他城市。确定每等城市的平均租金。 不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。 四、先租后建：即招商在前，建设在后。 五、满场开业：大小商家同一时间开业，聚集人气，抬升品牌，引导消费者的消费习惯，有利于商家也有利于万达。

6.1 规划阶段的业态落位与布局原则

——各业态占比设定的边际条件 1、城市特性：业态具备超前性，经济基础决定业态规划档次定位 2、地理位置： 城市(副)中心：零售占比高 生活邻里型：面积较小，生活配套占比高 郊区型：面积大，零售与休闲娱乐各占50%左右，有鲜明特色，竞争力强 3、竞争情况：根据竞争对手情况适当调整定位 4、投资回报：零售占比越高投资回报越高 ——不同类型各业态占比特征 50:30:20 城市(副)中心： 可参照70(零售):20(餐饮):10(娱乐) 生活邻里型

: 可参照50(零售):30(餐饮):20(娱乐) 郊区型： 可参照45(零售):30(餐饮):20(娱乐)

——业态布局的原则 零售业态位置首选，主力店需纵向分割，一层直接进入。 同楼及同层相邻位置尽量搭配目标顾客相近的业态。 租金承受能力强的业态放在主入口和低楼层。

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2 项目区位分析

2.1 项目区位分析——整体区位省政府

政务区定位—— 省会合肥新的政治经济中心和商业文化中心

市政府

规划理念超前：三面环水、中心临湖的区 域总体规划科学大气。以水轴、绿轴、商 业轴为骨架，绿色生态与人气繁荣有机融 合在城市发展进程中。 区位交通便利：是联系主城区和经济技术 开发区、大学城的必经之路，与合宁、合 徐、合芜等高速公路相临，机场、车站均 在20分钟“生活圈”内。 政商文体集中：市政府55家机关办公场所 均在区内；安徽日报报业集团、安徽出版 集团、合肥广电中心等文化集群构建传媒 中心；艺术馆、省文博园 、大剧院、开放 式体育公园公建设施齐备。

2.1 项目区位分析——周边情况

项目周边大区块已成为聚集合肥顶级办公楼、时尚购物商场、文化体育中心、高档酒店与 酒店式公寓的新的城市中心。商业购物：天鹅湖周边以在建及建成多个大型高档商业广场及 专业商场：华邦世贸城(银泰)、新地中心(百 盛)、华润中心(华润万象城)、天鹅湖万达广场， 加上红星美凯龙全球家居生活广场等，使政务区一 西环中心广场 新华国际广场 港汇广场

黄潜望中高端 住宅集中区

举成为合肥市最具规模的高档品牌购物中心区。酒店与会展业： 星级酒店尤其是五星级酒店最为集中的地区之一， 万达广场周边3公里范围内，现有天鹅湖大酒店、绿 地福朋酒店、合肥泓瑞金陵大酒店、合肥皇冠假日

合肥市政府 天鹅湖万达 白天鹅商务中心

华润五彩城 西湖国际广场 安高广场

华邦世贸城

新城国际 财智中心 蔚蓝商务港

酒店、恒悦国际外商俱乐部酒店、合肥两淮豪生大酒店、贝斯特韦斯特精品酒店、高速开元酒店等8家 五星级酒店. 新地中心 置地广场 华润中心

百利中心

商务办公： 依托天鹅湖湖景资源及市政府高端政务价值支撑，以天鹅 湖为圆心的高端写字楼群已形成高度集中的商务效应；

天鹅湖商务圈甲级写字楼分布

2.2 项目区位分析——区位交通 合肥天鹅湖万达位于南二环路和怀宁路交叉 口，周边城市次级主干道交织，并通过长江 西路、金寨路、南二环路等城市一级主干道 连接其他片区。 万达模式是以“方盒子”为基础，而且广场

用地是规整的长方形，从而使它在规划的同 时与“方盒子”更好的融为一体。

项目所在地

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3 项目商业布局

3.1 项目商业布局——项目定位

总体定位

形象定位

吃喝玩乐的城市 商业新中心

时尚、生活、 精品、特色

周边众多居住区的居民； 来天鹅湖玩

周边顶

追求品 味、渴 望享受 的精英 阶级

级写字楼的白 领阶层

中高端

的市民、家 庭、朋友

档次定位

客群定位

3.2 项目商业布局——整体业态分析拥有5层商用楼面，200多个大小不一、功能各异的独立店铺。整体业种类型丰富，以中高 档服装、珠宝等零售以及休闲餐饮、特色餐饮为主,另有大玩家、万达影院等大众休闲娱乐 业态以及少量配套服务，符合囊括了吃喝玩乐的城市商业新中心的定位。楼层 B1 1F 2F 3F 4F 主题 生活 精品 时尚 特色 时尚 零售 零售 休闲娱乐 零售 餐饮 业态 零售 餐饮休 闲 娱 乐

主力店/次主力店 华润万家、国美电 器 配套 服务 配套服务 万达百货、H&M、 优衣库 万达百货、大玩家 万达百货、德庄火 锅 万达影院

3.2 项目商业布局——B1、B2业态分析

B2整层均为停车场，B1除了停车场外，另有面积约占 1/3的零售，即华润万家(华润苏果)超市及国美电器。

3.3 项目商业布局——1F业态分析1F只有零售、餐饮和服务配套三种业态，从商铺数量来看零售占据绝大 部分比例，按细分业种来看类型比较多样，其中男女时装占将近38%。 一层具有最好的形象展示效果，入驻了一些国际中高端品牌，相对来说 商铺则是大空间大面积的布局。例如：HM.I DO等大品牌。 细分业种男女时装 面点饮品 黄金珠宝 食品保健 饰品 美容美发 钟表眼镜 工艺品 母婴用品 鞋类 包袋皮具 彩妆护肤 工艺品 运动休闲 咖啡馆 数码电子 家装 家居家纺 内衣 袜类 银行 专科医院 儿童服饰 手机通讯 彩票 中西快餐

数量(家)43 10 9 8 5 4 4 4 3 3 3 3 3 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

1F四大业态比例(按商铺数量)11%0% 7%零售 餐饮

业态零售 餐饮 休闲娱乐 服务配套

数量(家)93 13 0 8

82%

休闲娱乐 服务配套

合计

114

合计

114

3.3 项目商业布局——1F业态分析细分业种男女时装 H&M 男女时装 优衣库 男女时装 Marie n mary 男女时装 COCOOON 男女时装 VERO MODA 男女时装 ELAND 男女时装 TEENIE WEENIE 男女时装 Charles & Keith 男女时装 JNBY江南布衣 男女时装 mo&co 男女时装 拉夏贝尔 男女时装 moyiv 男女时装 Lee 男女时装 CLRIDE 男女时装 Mind bridge 男女时装 百家好 男女时装 TAGLINE 男女时装 HAZZYS 男女时装 Uv女装 男女时装 J.LINDEBERG 男女时装 NAUTICA 男女时装 NAVIGARE 男女时装 牛仔芭比 男女时装 K-BOXING 男女时装 AMASS阿

玛施 男女时装 红润羽绒服 男女时装 Boutique Lounge 男女时装 WOMAN SECRETS 男女时装 范儿精品男装

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细分业种男女时装 男女时装 男女时装 男女时装 男女时装 男女时装 男女时装 男女时装 男女时装 男女时装 男女时装 男女时装 男女时装 男女时装 面点饮品 面点饮品 面点饮品 面点饮品 面点饮品 面点饮品 面点饮品 面点饮品 面点饮品 面点饮品 黄金珠宝 黄金珠宝 黄金珠宝 黄金珠宝 黄金珠宝

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