合富辉煌·祥源集团安徽合肥高新区KE2-2地块发展策略与物业建议141P

谨呈：祥源集团

— 祥源集团高新区KE2-2地块发展策略与物业建议

价值融合 智慧之城

报告整体框架

项目背景趋势研判

项目核心问题思考

项目价格测算建议

项目审视理解

成功案例经验借鉴

项目产品选型方向

发展策略模式建议项目整体定位建议 项目物业发展建议

分物业操作借鉴

物业选型建议产品功能关系

发展策略建议 发展模式建议

项目价值挖掘 整体定位方向细分物业定位项目产品定位

地块价值分析 项目规划建议项目产品建议项目特色建议

PART 1

项目核心问题思考

项目背景趋势研判项目审视理解

城市背景/“1419”战略

合肥“十二五”定调区域型特大城市，西部组团将打造成特色鲜明、和谐宜居、功能齐全的城市副中心。

合肥1419战略

西部组团

合肥1419发展战略

主城：合肥二环内、312国道以北的城

市空间，主要负担城市的综合服务职能 四个外围组团：东部组团（含店埠、撮镇）；北部组团（瑶海经济开发区、庐阳工业园和双墩）；西部组团（高新技术开发区、蜀山经济开发区、科技创新示范基地）；西南部组团（经开区、肥西上派）

滨湖新区：巢湖东北岸地势较高地段建设滨湖新区（含包河工业园） 合肥”十二五“定调：以区域型特大城市为建设目标，在2015年GDP破6000亿。

西部组团：

高起点规划、高标准建设西部组团，以”生态环境优美、生活配套完善、交通网络便捷、产业布局合理“为目标，将把西部组团打造成”特色鲜明、和谐宜居、功能齐全“的城市副中心；

区域将按”聚焦示范区、推进合作区、提升建成区“的思路，加快发展建成区、科技创新型试点市示范区、南岗科技园、柏堰科技园、蜀山风景区五大片区；

战略性新型产业将引领区域发展，使之成为合芜蚌自主创新综合配套改革试验区的集中展示区；

蜀山风景区将成为绿色”名片“；利用大蜀山、王咀湖和柏堰湖等自然资源、打造一个环境优雅、文化品位高、娱乐功能较强的

项目背景/区域背景/西部城市组团

西部城市组团已形成以高新技术产业为主体的产业集群，区内生态资源较为丰富，合肥传统“西贵”区。区域产业：

由高新建成区、蜀山新产业园、科技创新示范园区、柏堰科技园和南岗科技园组成；

已形成以电子信息、光机电一体化、新能源、公共安全、文化创意、生物医药、新材料等为主体的高新技术产业集群；

知名企业：科大讯飞、四创电子、格力电器、美的电器、合肥三洋、长安汽车等龙头企业；

产业规划：

打造金融科技、产业、人文、山水于一体的绿色、宜居、和谐的生态工业示范园区；

把高新区建设成为创新能力强劲，高端产业发达，国际化水平较高、城市功能完善，人居环境优美的现代化科技新城区。

高新区生态景观资源较为丰富，产业较密集，周边已形成的高端住宅群较多，高端客群也为区域提供良好的居住、人文环境。

区域背景/区域经济

高新区良好的经济发展态势反映区域产业发展迅猛，将推动区域房产市场快速发展。

高新区GDP发展

GDP

预期

年份

“十二五”目标：

十二五目

标

数据来源：合肥市统计局

实现工业产值800亿，力争1000亿，财政收入40亿元，力争45亿；

产业特色明显，成为华东地区亩均工业产出率最高的园区，工业园区的“产金”标杆。

区域以新型工业为主导，GDP处于较快的增长速度，“十二五”期间将达到700亿元

地块地处创新科技示范区，区域经济的发展直接影响区域的房地产进程，政府政策导向下，将有大量高科技企业入驻，支撑房地产市场发展。

项目背景/区域背景/区域产业

地块处于科技创新示范区副中心位置，所属片区重点打造动漫创意产业、服务业，

并承担提升示范区能级的作用。

地块位于新城副中心，规划打造动漫创意产业和服务业集群，紧邻大蜀山风景区和高科建成区，同时机电产业园的辐射，片区房地产开发氛围受多个园区复合影响；

目前地块周边产业以汽车零部件、家电制造业、新能源和机电产业为主导，由于示范园区处于启动阶段，目前自身产业结构较为薄弱；

随着“一中心，四基地”的落成，科大讯飞、美亚光电等企业的进入，政策对于动漫产业的支持，区域产业结构将优化，高科技产业将获得长足发展。

产业规划

地块作为国家科技创新试点市示范区的重要组成部分，将打造创新创业和科技成果交易服务中心；

构建覆盖全省的科技企业孵化器网络、科技资源共享服务网络、技术交易网络和科技中介服务机构网络； 培育形成独具特色的服务外包、动漫、光机电一体化、电子信息等特色科技成果产业化基地。

项目背景/区域背景/区域交通

区域交通通达性良好，已形成基本的交通路网，但公共交通系统有待完善。

区域交通

长江西路高架

区域交通通达性良好，基本形成以长江西路高架、望江路、习友

路和明珠大道为横向，玉兰大道、创新大道为纵向的主干路网结构，15分钟内可以通达市中心、黄潜望板块、政务区和经开区

黄山路

目前部分主干道如习友路、创新大道和明珠路仍处于在建贯通状态，但不影响区域的交通价值

公交体系较为匮乏，目前仅有234路一条线路通达市区，另有高新公交653、655路通达政务区和经开区

大

道

创新大道

玉

望江路

轨道交通4号线、6号线在项目周边设有站点，但建成仍需较长时间。

科技示范园区轨道交通规划

兰

7号线

2号线

明珠路

4号线

项目背景/区域背景/区域环境

地块周边生态景观资源丰富，但王咀湖仍处于待开发阶段，景观资源价值有待挖掘。

区域景观

远眺大蜀山

柏堰湖

开福寺

大蜀山森林公园

王咀湖

野生动物园

2km

《尔雅 释山》中“蜀”是为独之意也，因无岗阜链属，曰为“蜀山”，

又据《庐州府志》记载”有蜀僧于此结庐，偶思乡水以锡卓地，泉汩汩而出，尝之有味，因名“蜀井”，故山名“蜀山”。

大蜀山是市区唯一的山，在合肥具有独特的位置，众多的人文遗迹和秀

柏堰湖

美的风光使得大蜀山长久以来就是合肥的象征

山水相依，大蜀山西南分别为王咀湖和柏堰湖，地块周边景观资源丰富，

但由于“两湖”尚处于待开发阶段，景观价值没有显现

园区无工业污染企业，且处于季风的上风向，空气质量为合肥上乘 因地块周边的原居民区以及企业等因素，使得目前区域居住环境欠佳

项目背景/片区背景/高新区规划

南岗科技园 面积为20.22平方公里， 合肥

市城市西部门户。已启动汽车及配套、智能家电产业、先进制造业；进一步发展临港产业、特色专业市场、现代服务业等，并做好现代农业和休闲旅游的对接工作。

建成区 面积为14.12平方公里，是以高新技

术产品研发、孵化为龙头，集科工贸和现代服务业为一体的综合性区域。已形成了以电子信息及软件、生物技术及新医药、公共安全产业、新材料、智能家电产业、先进制造业等产业集群。下一步将完善提升生活配套服务功能。

柏堰科技园 面积为9.24平方公里，已形成

了以智能家电产业为龙头的产业集群。将进一步充实提高先进制造业和现代服务业功能。

南岗托管区 面积为39.75平方公里，大多为基本农田，

下辖9个行政村和一个居委会，人口约为2.8万人。已拆迁2个行政村和1个居委会。

近期以宅基地整理为主，争取建设用地指标；同时，着手土地利用规划调整，为皖江城市带承接转移示范区和西部组团提供发展用地。

创新示范区 面积为35.8平方公里，是合肥

市副中心和西部组团中心。其规划主要职能为商务金融、文化科教、居住及生态休闲旅游、现代服务业 、高新技术产业研发、转化与生产。重点引进电子信息及软件、文化创意、公共安全、生物技术与新医药、新能源、新材料、先进制造业以及未来新兴战略产业等。

项目背景/片区背景/片区规划

项目位于高新区“二次创业”新舞台——国家科技创新型试点市示范区的核心位置，片区将被打造为示范区的综合性公共核心。

建 设 历 程

2006年5月，合肥国家科技创新型试点市示

范区正式启动建设;

2007年3月，合肥国家科技创新型试点市示

范区总体规划获得合肥市规划委员会审批；

规划用地规模为35.8平方公里。

功能布局：一核三带四区多园

“一核”：围绕王咀湖周边的商业、商务、

办公、休闲、生活等综合性公共核心； “三带”：沿长江西路、科一路和望江西路

的三条商务带；

“四区”：四个居住社区；

“多园”：示范区将形成多个特色产业园。

建 设 目 标

地理位置

合肥国家科技创新型试点市示范区位于合肥主城区

西部；

东邻大蜀山森林公园，北望董铺水库、科学岛，西

南连接紫蓬山风景区；

毗邻合肥高校、科研院所、高科技企业密集区域和

经过5-10年的努力，把示范区建设成为生

态环境优美、基础设施完备、服务体系健全、充满创新活力的科技新城区；

全国一流高科技园区和辐射全省乃至全国

的科技创新综合服务中心。

项目背景/地块区位

地块周边道路通达性良好，产业园区密集且拥有独特的山水资源，是未来房地产开发的价值高点。

紧随政府规划，在新兴板块以“新都市主义”理念造城，推动区域价值迅速提升

高新区

市中心一环中环政务区

经开区

路

肥西县

滨湖新区

动漫产业园

大蜀山

长江西路高架

地块区位

地块位于高新区大蜀山以西，隶属于合肥国家创新型科技试点市示范园区；

距市区较远，约15Km，但可通过长江西路高架、习友路、望江路、长江西路等到达市内各个区域；

地块紧邻动漫产业园及大蜀山，周边产业基础深厚，山水生态12

项目背景总结

区域背景

合肥定调“十二五”打造区域特大型城市，西部组团将打造成特色鲜明、特色鲜明的城市副中心；

高新区生态景观资源较为丰富，产业较密集，道路通达性良好，景观资源丰富，周边已形成的高端住宅群较多，高端客群也为区域提供良好的居住、人文环境。

片区背景

科技创新型试点市示范区是合肥市副中心和西部组团中心，片区将被打造为示范区的综合性公共核心；

地块周边道路通达性良好，拥有独特的山水资源，政策为高新产业提供发展空间，吸引企业及人才进驻该片区。

项目有望成为高新区房地产开发的价值高点

合肥城市城市发展存在南北拉伸、平衡城市结构趋势，依托大蜀山周边景观资源以及规划利好，西南板块逐渐成为合肥“富人区”。

北城板块

高新板块

滨湖板块

西南片区的住宅市场具体可以分为以下板块：

高新区板块：景观资源、高新技术产业聚集的高端住宅板块，将继续发展为合肥富人区；

黄潜板块：人文优势与交通优势凸出的城市高端居住板块，日趋成熟，后续土地供应有限，发展受局限；

经济开发区：受产业与大学城支撑、以内部消化为主、自成体系的居住区，近几年客群来源有所丰富； 政务新区：政府推动的新兴居住板块，具备良好的都市意向，商业项目进驻有助于生活氛围的培养。

高新板块山水资源丰富，居住氛围良好，低密度产品集中度相对较高，区域项目整体品质和客群层次均偏高，市场供应量相对较小。

高新区以高新产业为主，住宅类土地供应较少， 环大蜀山地段住宅项目整体品质较高，低密度住宅在本区域能够获得溢价；

区域客群素质偏高，蜀山产业园及科技创新示范区的发展，使得客户对于楼盘品质和区域整体形象要求较高。

住宅市场/客群分析

目前区域市场客群以蜀山经济开发区客户和周边县市客群为主，项目客群范围的扩展取决于整体区域配套的完善和产业导入人口的力度。

补充

核心客群：地块周边企业员工、肥西和六安客群

重要

核心客群

客群

重要客群：蜀山区、高新区首次置业和首改客群

客群

补充客群：其他区域首次置业和改善需求、投资客群

区域客群分析：

由于距市区较远，片区项目的成交客户多来自蜀山经济开发区及六安、肥西等地，市区客户极少； 低密度项目对于高新区客户的吸纳能力高于普通住宅项目，高新区客户购买力较强； 随着区域开发，片区价值的提升，客群范围有望提升。