克而瑞2015年5月青岛房地产市场月报

青岛市房地产市场月度报告2015年5月

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克而瑞青岛市场月报目录

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1市场概览

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市场概览——市场综述

全国：降息及地方公积金调整为楼市锦上添花，加速房地产市场回暖 央行宣布自5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%,同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍;其他各档次贷款及存款基准利率相应调整。

11日，北京、上海、天津、杭州、南昌等地同日宣布下调公积金贷款利率0.25个百分点。调整后，这些地方五年期以上(含五年)的贷款利率由现行4%下调至3.75%,为历史最低。天津市决定从5月25日起对个人住房公积金贷款政策进行调整。北京从6月1日起，二套房公积金贷款最低首付比例降至3成，公积金贷款的认定实行认房不认贷。此外，河北省也率先公布提高公积金最高贷款额度，将之前的最高40万贷款额度提高至60万元。

青岛：持有青岛户籍6月起可用公积金异地贷款 从6月1日起，具有青岛市户籍，在山东省内其他城市就业并正常缴存住房公积金的在职职工，购买我市国有土地上可以办理产权的自住住房时，可持就业地住房公积金管理中心出具的证明材料，向青岛市住房公积金管理中心申请住房公积金异地贷款。据悉，该通知事项自6月1日起执行，有效期至2018年5月31日。

克而瑞观点：本月降息以及公积金调整均属于前期政策的一种延续，反应了中央以及地方政府在宏观经济不断下行的情况，对房地产行业仍旧扶持的坚定态度，这一态度让本就有所恢复的市场信心更加笃定。加上降息带来的按揭贷款成本减少，短期内将大力促进楼市成交。但房地产行业目前最根本的问题并非资金缺乏，而是供过于求，长期积压的库存难以靠短期政策扭转。借助利好政策的东风，抓紧时机跑量，重新调整布局和策略才是王道。4

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市场概览——市场表现

5月成交继续回升，房企“血拼”在市场向好下，本月重点城市商品住宅成交量环比继续回升，同比增幅更是超过 30%。一线城市成交量继续大幅上涨，回升势头尤其强劲，其中，深圳同环比增幅都超过 40%;而二三线城市表现也好月 4月，同比增幅继续扩大，其中，郑州、合肥、杭州、武汉等城市上涨尤其明显。据CRIC系统统计，青岛

市商品房共成交11104套(4月成交 8497套),环比上涨30.68%;成交面积为123.12万㎡(4月成交 89.70万㎡),环比上涨37.26%;本月成交均价为9241元/㎡(4月成交均价8937元/㎡),环比上涨3.41%。 5月成交量价齐升，政策作用已经显现，案场来电来访以及交易中心办手续现场人数均大大增加，市场如火如荼。随着6月份房企冲刺半年度业绩，加推项目会大大增多，营销力度会进一步增强，预计6月份成交会继续稳步上升。 2014年1月-2015年5月青岛商品房供求价走势

300 200 100 0 14.01 14.02 14.03 14.04 14.05 14.06 14.07 14.08 14.09 14.1 14.11 14.12 15.01 15.02 15.03 15.04 15.05供应量(万㎡)成交量(万㎡)成交均价(元/㎡)

10000 8000 6000 4000

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市场概览——数字楼市

住宅：本月供应量环比升幅较大，同比下降幅度较小。成交量环比同比均有大涨，本月均价环比同比均小幅上涨。商办：供应量成交量环比升幅较大，供应同比小幅下降，同比微涨；成交均价环比同比均有所微降。土地供应：本月供应商住办土地共7幅，占地面积环比微降，同比大幅下降。土地成交：本月成交商住办土地共7幅，占地面积环比微涨，同比大幅下降。供应量 (万㎡)商品住宅商业办公 117.57环比 (%) 239.21同比 (%) -14.51成交量 (万㎡) 109.19环比 (%) 31.82同比 (%) 84.82成交价 (元/㎡) 8740环比 (%) 1.96同比 (%) 4.25

供求比

1.08

28.88占地面积 (万㎡)

1271.67环比 (%) -6.65

-1.98同比 (%) -59.75

13.94建筑面积 (万㎡) 86.21

100.11环比 (%) 26.04

7.51同比 (%) -63.80

2.07容积率

13168平均楼板价 (元/㎡) 2986

-0.79幅数 (块) 7

-5.14溢价率 (%) -

土地供应土地成交

35.27

2.44

19.69

4.46

-80.17

36.1

-24.00

-81.89

1.83

3039

7

1.77

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2项目动态

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2 1.3

项目动态——开盘加推

项目动态

5月份开盘加推多达30多个项目，重点有以下10个项目，其中海信东山郡、越秀星汇蓝湾去化情况较好。整体来看，各项目趁着市场形势大好，推盘节奏加快，其中主城区去化明显好于辅城区。5月20日，青特小镇，惠后均价5500元/㎡,去化率60%

5月8日,越秀星汇蓝湾二期，惠后均价 8300-8600元/㎡,去化率74%

5月10日，海信东山郡，87㎡惠后均价9900元/㎡,106㎡惠后均价11000元/㎡,去化率94%

5月17日，海尔鼎世华府，惠后均价9800元/平，去化率37% 5月23日，万科紫台，惠后均价13500元/㎡,去化率64%

5月9日，盛世华章，惠后均价1#楼12300元/㎡,2#楼9700元/㎡,去化率45%

5月17日，华融蓝海洋，惠后均价 8500~8700元/㎡,去化率44% 5月30日，金色港湾，惠后均价10000元/㎡,去化率58%

5月10日，金茂湾，惠后均价15500元/㎡,去化率47%

5

月16日,世茂诺沙湾，惠后均价9500元/平，去化率55%

当月主要项目认购率

去化率70%以上去化率50-70%去化率50%以下

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项目动态——营销活动

营销措施

具体活动5月20日晚，龙湖蓝湖郡新品发布会在青岛大剧院举行。 5月16日，在青岛如是书店举行O2O全配套体验社区发布会，邀请著名作家郑渊洁先生之子-郑亚旗现场分享皮皮鲁的互联网生活；29日与百度合作推出为爱点赞关注重症孤儿的公益活动。 5月10日，青岛市南金茂湾二期7号楼开盘，现场推出热舞表演秀，母亲节送礼品，特斯拉免费试驾。

代表项目龙湖锦璘原著

品牌活动

世茂公园美地

金茂湾

营销暖场活动

5月9日-10日，中广宜景湾售楼处举行母亲节鲜花DIY活动，29日参加台东举行的是市北房产推介会 5月31日，卓越蔚蓝群岛与齐鲁网举行“邂逅青岛.相约最美楼盘”卓越地产杯青岛2015摄影大赛，设三个等级奖项，金奖奖金3000元。 5月30日，鲁商泰晤士小镇举办青岛首个水上嘉年华活动开幕。 5月，越秀星汇蓝湾新品Lacala公馆新品加推，Q龄抵房款，Q龄10年以下即享98折，Q龄10年以上则在98折的基础上，再加995折。85-89㎡海景高层，首付3.6万起鲁商蓝岸新城17日加推，购房享95折优惠，惠后均价5800元/平。预计高层1#2#预计将于2016年6月交房。联排别墅中间户10000元/平，边户13000元/平。叠拼别墅10000元/平。别墅每户优惠力度不一。

中广宜景湾

卓越蔚蓝群岛

鲁商泰晤士小镇

越秀星汇蓝湾

鲁商蓝岸新城

抽奖、优惠

中交阳光屿岸推出购房送车活动，活动期间购买中交阳光屿岸除享受团购优惠8万外，还将获赠3万元购车抵用券。中交阳光屿岸86-124㎡准新房发售，51万住套三，老带新获赠3000元购物卡。中海临安府在售127-132㎡三居，均价12300元/㎡;140㎡叠拼别墅，240万/套起赠庭院、露台。6月6日-14日，中海地产全民购房节启动。

中交阳光屿岸

中海临安府

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3商品住宅市场

统计对象：八区五市商品房(所有物业类型)

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商品住宅市场——供求走势

2015年5月，岛城商品住宅供应117.57万㎡,环比上涨239.21%,同比下降14.5%;成交109.19万㎡,环比上涨31.82%,同比上涨84.82%。本月商品住宅成交量和成交均价已经达到2014年1月以来的最高值，在

政策利好和市场信心的提振下，岛城楼市“红五月”成色十足，量价齐升。 2015年5月，八区仍为成交主力，成交占比继续上涨。300

万/㎡2.33

2014年5月-2015年5月商品住宅供求走势1.92 1.62 1.98 1.58 1.24 0.98 0.50 0.77 0.780.45

3.0

200

2.0

100

1.08 1.0 0.42 0.0 4 5

0 14.5 6 7 8 9 10 11 12 15.1供求比 2 3

供应量(万㎡)

成交量(万㎡)

2

014年5月-2015年5月商品住宅八区与五市成交占比100% 80% 60%

40%20% 0% 14.5 6 7 8 9 10 11 12 15.1 2 3 4 5

八区成交占比(%)

五市成交占比(%)11

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商品住宅市场——成交均价走势

2015年5月，青岛市商品住宅成交均价为8740元/㎡,环比上涨2%,同比上涨4.25%;本月均价上涨，成交金额由于成交量增长相应大涨，持续走高。 2015年5月，区域均价方面，市北区、黄岛区和即墨市成交均价均出现不同程度下降，其中即墨市由于上月岭海卢卡多堡大量成交拉高均价，本月成交均价回归正常水平，均价下降幅度较大，其他区域成交均价均有小幅度上升，其中胶州市上升幅度最大，成交均价较上月上涨6.03%。亿元150 8702 8573 100 8384 8465 8340 8198 50 8004 8608 8515 8313 8166 8569

2014年5月-2015年5月商品住宅成交均价走势

元/㎡8740

0 14.5 6 7 8 9 10 11 12 15.1 2 3 4 5

成交金额(亿元)

成交均价(元/㎡)

元/㎡30000 20000 10000 0 14.5 6城阳区崂山区 7

2014年5月-2015年5月商品住宅区域成交均价走势

8高新区李沧区

9黄岛区平度市

10

11即墨市市北区

12

15.1胶南市市南区

2胶州市四方区

3

4莱西市

5

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商品住宅市场——商品住宅存量

2015年5月，存量为1896万㎡,本月供求比低位，市场表现亮眼，供求两旺，存量较上月有所下降。 2015年5月，市内有六个区域存量出现了不同程度的上涨，其中四方区、城阳区、市北区和高新区存量增长明显，李沧区和黄岛区的存量下降较大。存量面积排名前三的区域为胶南市、胶州市和即墨市。去化周期较长的前三区域为胶南市、莱西市和即墨市。2014年5月-2015年5月商品住宅存量走势万㎡3000 2000 10000

23

29

28

28

27

25

23

23

23

25

25

26

24

40 200

14.5

6

7

8

9

10

11

12

15.1

2

3

4

5

存量(万㎡)

存销比

2015年4月-2015年5月商品住宅区域存量400 300 200 100 0

万㎡

40 30 20 10 0

城阳区

高新区

黄岛区即墨市胶南市胶州市 4月存量(万㎡)2

莱西市崂山区 5月存量(万㎡)

李沧区平度市存销比

市北区市南区

四方区

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3

商品住宅市场——排行榜

2015年5月，即墨市信特紫薇苑集中签约，成交面积1.8万㎡,位列成交面积榜第一位；黄岛区的万达维多利亚湾和李沧区海尔鼎世华府成交1.8万㎡和1.79万㎡,分列面积榜亚军和季军；崂山区鲁商蓝岸丽舍成交4.0亿占据金额榜冠军，市南区华润中心悦府和金茂湾分别以2.6亿和2.4亿的成交金额位列金额榜亚军和季军。 2015年5月，在政策刺激下，主城区楼市反应迅速，表现亮眼，榜单绝大多数为主城区项目。2015年5月青岛市商品住宅成交面积排行榜项目名称信特紫薇苑万达

维多利亚湾海尔鼎世华府区域即墨市黄岛区李沧区成交面积 (㎡) 18045 18016 17916成交套数 (套) 193 168 190成交均价 (元/㎡) 5711 6198 9858鲁商.蓝岸丽舍华润中心悦府金茂湾晓港名城海尔鼎世华府东山郡和达城上城万科紫台万科青岛小镇崂山区市南区市南区市北区李沧区李沧区四方区四方区胶南市项目名称

2015年5月青岛市商品住宅成交金额排行榜区域成交金额 (万元) 40234 26234 23750 21006 17662 17366 17023 15918 14473成交套数 (套) 129 60 137 104 190 185 117 88 53成交均价 (元/㎡ 23138 25663 14746 13572 9858 10200 14971 14206 12949

鲁商.蓝岸丽舍中南世纪城东山郡金茂湾晓港名城时代城海信·湖岛世家总计

崂山区李沧区李沧区市南区市北区李沧区四方区——

1738917193 17026 16106 15478 14789 12909 164866

129193 185 137 104 155 115 1569

231387677 10200 14746 13572 9212 9898 10984

保利叶公馆总计

市北区——

13752207418

981161

137541504314

PART

4别墅、公寓市场

统计对象：八区五市商品住宅(别墅、酒店式公寓)

PART万㎡ 15.00 10.00 5.00 0.00

4

别墅市场——供求走势2014年5月-2015年5月别墅市场供求价走势元/㎡ 20000 15000 10000 5000 0

14.4

5

6

7

8

9

10

11

12

15.1

2

3

4

5

供应面积(万㎡)

成交面积(万㎡)

成交均价(元/㎡)

2015年5月别墅市场区域成交占比城阳区 33%莱西市胶州市李沧区 7% 1% 2%

2015年5月，青岛市别墅市场新增供应10.3万㎡,主要来自于高新区金科阳光美镇(5.06万㎡);莱西市白鹭湖温泉别墅(1.66万㎡);本月别墅市场共成交6.18万㎡,环高新区 14%

比上涨15.95%。成交量前三的项目为胶南市的万科青岛

小镇(1.11万㎡)、高新区的金科阳光美镇(0.58万㎡)以及城阳区的银盛泰德郡(0.43万㎡)。 2015年5月，别墅市场成交均价为12902元/㎡,环比下降1.83%。从各区域成交占比来看，城阳区凭银盛泰德郡和青特花溪地占据绝对优势；胶南市凭借主力项目万科青岛小镇达成交占比达到23%,随后高新区凭借金科阳光美镇占据成交总量的14%,其他区域成交量均不足10%。16

四方区 1%黄岛区 3%平度市 1%崂山区 6%胶南市 23%即墨市 9%