1A--云南个旧御景国际2011年度营销推广计划

御景国际 2011年度营销推广计划

杭州杰盟地产 2011年2月

项目急需解决的问题

客户少，认购少

问题分析

如何破冰？

破冰三板斧一板斧：树形象，做样板，强化品质 二板斧：搞活动，聚人气，多管齐下 三板斧：巧推盘，善销控，刺激购买

需要重新审视市场 需要重新认识客户

需要重新项目定位

精准 营销 有效 推广

【市场研判】

近期全国楼市政策 1、国土部：今年继续推进“小产权房”问题清理。 2、“新拆迁条例”开始施行，行政强拆退出历史。 3、楼市限购令扩至二三线城市。 4、央行银监会达共识，今年信贷调控收紧。 5、新“国八条”出台，二套房首付提高到六成。 【主要内容】:强化地方政府责任；加大保障性住房建设力度；完善相关税收政策；强化差别化住房信贷政策；对贷款购买第二套住房的 家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍； 严格住房用地供应管理；合理引导住房需求，限购房产。

6、个人住房转让营业税征收新政出台，个人将购买不足5 年的住房对外销售的，全额征收营业税。

云南楼市政策 1月20日云南省楼市新政《关于促进房地产市场平稳健康 发展的实施意见》 出台。 (五)严格二套房信贷管理 。(1)对已还清原住房贷款、购买自住改善型二套房的，享受首次贷 款优惠政策，贷款首付款比例不得低于40%;对未还清原住房贷款且 不能提供自住改善型二套房有效证明的，按二套房贷政策执行。 (2)云南省对改善型住房的界定标准：首次购房面积小于90平方米 ，二次购房面积在144平方米以内的。

(七)加强商品房转让管理。对已办理预售备案登记、但未办理房屋所有权登记手续的购买人， 不得转让其商品房。

(八)加强商品房预售监管。1、已取得预售许可证的房地产开发企业，必须在规定时间内一次性 公开所有房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。 2、严格执行商品房预售资金监管制度，预售资金必须专户存储，并 确保全部用于所预售的商品房项目，不得挪作他用。

政策分析 1、政府加大保障性住房投入，市场购房需求将进一步分层，低收入 者或者部分机关事业单位人员将会分流。 2、云南新政规定期房不得转让，个人住房5年内转让将全额征收营业 税，这将遏制短线炒房的投机行为，而对于自住性需求无影响，同时 将使部分客户对二手房的购房需求转移到一手房上来。 3、限购令等政策的推进将使更多开发商转战三四线城市，市场竞争 将进一步加大，同时市场观望情绪或将抬头。 4、云南二套改善

房新政将有利于中小户型的销售，尤其是销售价格 偏低的中小户型。 5、商品房预售管理办法将对项目销控和调价带来一定的限制，需要 更加慎重进行推盘销售策略。

个旧社会经济概况 2010年，全市完成工业总产值285.69亿元，增长9.1%;规模以上工 业实现主营业务收入219.3亿元，同比增长20.9%。 2010年，全社会固定资产投资完成62亿元，创历史新高，同比增长 34.6%;其中房地产投资完成8.0亿元，增长33.1%。 2010年，全市城乡居民储蓄存款余额为103.8亿元，比上年同期的 87.48亿元增长18.7%; 2010年，社会消费品零售总额首次突破30亿元大关，同比增长19.6% ,仍居红河州之首。 2010年，全市城镇居民人均可支配收入14109元，增长10.5%;人均 消费支出9405元，下降8.1%。农民人均纯收入6080元，增长14.0% ;人均消费支出4384元，增长6.3%。

小结：2010年个旧全市经济发展形势依然良好。

个旧房地产市场概况年份 2008年 房产投 资总额 7亿元 住宅开发 面积 53.31万㎡ 住宅竣工 面积 34.19万㎡ 当年未竣 工面积 18.4万㎡ 年度房屋交易情况 交易总建筑面积22.18万㎡,总交 易量1742套，其中新建住房510套 ，二手房1232套 全市房产公司 新增6家，共 计67家

2009年

6亿元

68.74万㎡

47万㎡

21.74万㎡

交易建筑面积41.99万㎡,总交易 量4246套，其中新建住房1429户 ，二手房1128户

新增14家，共 计81家

2010年1-11月份，完成房地产开发投资总额8亿元，全年预售住宅面积644493 ㎡,预售住宅5976套，市区商品房预售项目达15个。 2010年1—9月，房地产开发业完成投资6.2亿元，商品房仍然供销两旺；房地 产施工面积为249.6万平方米，同比增长1.1倍，商品房销售面积42.9万平方米， 同比增长2.9倍，其中住宅期房销售面积40.0万平方米，同比增长3.0倍；商品 房销售额13.1亿元，同比增长3.9倍，其中住宅期房销售额11.0亿元，同比增 长3.9倍；商品住宅期房平均销售价格2759元/平方米，比2009年2228元/平方 米增长23.8%。

(注：以上信息来源于个旧市统计局网站，2010年度数据信息不全。)

小结：近三年来个旧房地产进入快速发展期，供销两旺。

2010年商品预售项目一览表

2011年商品预售项目一览表(截止1月)

“应该说，2010年12月较10月的房价出现了一些回落。与一线城市万余 元的均价相比，云南的房价处在相对合理的范围内，昆明、大理、个旧 、丽江、昭通、楚雄、曲靖、景洪等城市，除了昆明、大理房价阶段性 涨幅偏高以外，其他城市的房价基本稳定。” ——云南省住建厅厅长罗应光 小结：2011年同期预售证领取项目较2010年少，说明各项目对楼市形 势判断相对谨慎，预

计两会后将会有新的变化。建设厅厅长的表态， 将有利于个旧楼市今年继续处于相对宽松的政策环境。

序号

项目

时间

12 3

金水湖畔建设工程规划许可证公示阳光丽景项目选址意见书公示 天成佳园建设工程规划许可证公示 云锡水榭嘉园建设用地规划许可证公示 新景家园三期1建设工程规划许可证公示 金湖佳园总图及规划设计条件变更 园路之韵建设用地规划许可证公示 怡人仙景建设用地规划许可证公示 金湖花园项目选址意见书公示 福景苑项目选址意见书公示 宝丰苑二期项目选址意见书公示 隆泉明都项目选址意见书公示 鑫锦苑住宅小区项目选址意见书公示 新景家园二期1号楼建设工程规划许可证公示 红河商业中心建设工程规划许可证公示 云锡.金湖明珠建设用地规划许可证公示 锦绣花园项目选址意见书公示 盛世佳园建设用地规划许可证公示 鑫欣.碧翠园建设用地规划许可证公示 景秀文华建设工程规划许可证公示 家乐园建设工程规划许可证公示

[2011-2-11][2011-1-18] [2011-1-17] [2010-10-22] [2010-8-31] [2010-8-5] [2010-7-30] [2010-7-30] [2010-7-23] [2010-7-8] [2010-7-8] [2010-7-8] [2010-7-7] [2010-7-5] [2010-7-5] [2010-5-25] [2010-4-19] [2010-4-14] [2010-3-16] [2010-3-12] [2010-3-12]

个旧 2010 年度 公示 的房 地产 项目

4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 20 21 22

序 号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21

项目 金水湖畔 阳光丽景 天成佳园 云锡水榭嘉园 新景家园 云锡都会银座 园路之韵 怡人仙景 金湖花园 福景苑 宝丰苑二期 隆泉明都 鑫锦苑 新景家园 红河商业中心 云锡金湖明珠 锦绣花园 盛世佳园 鑫欣碧翠园 景秀文华 家乐园

性质 住宅 住宅 商住 商住 住宅 商住 商住 商住 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 商住 商住 商住 商住 商住 住宅 商住

面积 约20万 14880 6084 116083 79689 55369 29937 29362 17821 3441 7000 9557 43896 45226 134456 120499 34990 39946 179450 114253 29436 14 5 6 12 13 4 3 17 16 2

18

21

8 7 9 10 15 1

11 20

市场分析 1、由以上资料信息，我们可以预见，当前楼市不仅有众 多在售楼盘，还将有近20个新盘将要面市，2011年及今后 个旧楼市竞争将更加激烈。 2、新推出的项目将集中在金湖西路、建设路以及新冠路 一带，随着今后阳山新区的发展，将会有更多项目在阳山 新区推出。 3、新推出的项目中，大型楼盘依然较少，多数仍为规模 较小的商住两用楼，从规划效果图来看，基本上都是朝住 宅方向设计的，这些竞争者也将在市场上分一杯羹。