房地产融资

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1.2工程项目融资的特点 工程项目融资的特点 项目导向 有限追索 风险分担 非公司负债型融资 信用结构多样化 融资成本较高 利用税务优势

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1.3工程项目融资模式结构 工程项目融资模式结构

1.3 工程 项 目 融 资 的 模 式 结 构

项目投资者项目外部环境

项目投资结构

信用保证结构

项目资金结构

项目融资结构

1-1 项目融资的结构框架

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4.2项 目 融 资 的 阶 段 与 步 骤

第一阶段 投资决策分析

宏观经济形势判断 工业部门(技术、市场)分析 宏观经济形势判断 工业部门 技术、市场) 工业部门( 项目在行业中的竞争性分析 项目可行性研究 项目在行业中的竞争性分析 投资决策 投资决策 —初步确定项目投资结构 初步确定项目投资结构 选择项目的融资方式 选择项目的融资方式 —决定是否采用项目融资 决定是否采用项目融资 任命项目融资顾问 任命项目融资顾问 —明确融资任务和具体目标要求 明确融资任务和具体目标要求 评价项目风险因素 评价项目风险因素 设计项目的融资结构和资金结构 设计项目的融资结构和资金结构 —修正项目投资结构 修正项目投资结构 选择银行、发出项目融资建议书 选择银行、 选择银行 组织贷款银团 组织贷款银团 起草融资法律文件 起草融资法律文件 融资谈判 融资谈判 签署项目融资文件 签署项目融资文件 执行项目投资计划 执行项目投资计划 贷款银团经理人监督并参与项目决策 贷款银团经理人监督并参与项目决策 项目风险的控制与管理 项目风险的控制与管理

第二阶段 融资决策分析

第三阶段 融资结构分析

反 馈

第四阶段 融资谈判 第五阶段 项目融资执行

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5.1.2证券基础知识(2)-股票 证券基础知识( ) 证券基础知识 股票– 股票是一种有价证券，由股份有限公司公开发 股票是一种有价证券， 用以证明投资者的股东身份和权益， 行、用以证明投资者的股东身份和权益，并据 以获得股息和红利的凭证

股票分类– 按股东享受权利和承担义务的大小 普通股、优先股 普通股、

– 按股票票面有无金额分 记名股票、无记名股票 记名股票、

– 按发行对象和上市地区分 A股、B股、H股、N股 股 股 股 股

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5.1.2证券基础知识(8)—债券 证券基础知识( ) 债券 证券基础知识 特点– 偿还性 – 流动性 – 安全性 – 收益性

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5.3.1股票价值评价 股票价值评价 基本模式D1 D2 1 P0 D1 + D2 + ------ + Dn P0= 1+Rs (1+Rs)2 (1+Rs)n n Dt Pn =∑ + t=1 (1+R )t (1+Rs)n s Dt = ∑ t=1 (1+R )ts

Pn Dn n

2

Pn + (1+Rs)n

∞

(永久持有)

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买方信贷程序出口商(卖方

)所在地 银行贷款 贷款

进口商(买方)银行转贷款 贸易合同

出口商(卖方)现汇付款

进口商(买方)

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卖方信贷的程序出口商(卖方)所在地银行

贷款

贸易合同

出口商(卖方)

进口商(买方)

延期付款

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例：某公司存入银行10万元，年利率为 2.79%,共存5年，按复利每半年计息一次， 问存款到期后的复本利和是多少？ 方法1:已知P=10万 元,r=2.79%,m=2,n=5 按年实际利率计算， i=(1+r/m)m-1=(1+2.79%)2-1=2.81% F=P(1+i)n=10*(1+2.81%)5=11.486万元 方法2:按周期利率计算，则 F=P(1+r/2)n=10*(1+2.79%/2)10=11.486 万元

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时间价值的计算 复利法资金价值计算基本公式

一次支付终值公式F=? 0 P 1 2 n

F=P(1+i)n

一次支付现值公式F 0 P=? 1 2 n

P = F/(1+i)n

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时间价值的计算 复利法资金价值计算基本公式

等额资金终值公式F=? 0 1 2 A A n A

F=A[ (1+i)n –1]/i

等额资金偿债基金公式F 0 1 A 2 A n A

A= Fi/[(1+i)n –1]

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时间价值的计算 复利法资金价值计算基本公式

等额资金回收公式0 A 1 P A 2 A n

A =Pi (1+i)n/ [ (1+i)n –1]

等额资金现值公式0 P A A 1 2 A n P= A[(1+i)n –1]/ [i(1+i)n]

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3.2房地产抵押贷款的运作贷款偿还方式

到期一次还本付息– 贷款期限为1年 F=P(1+Rm)12 – 贷款期限不到1年 F=P(1+Rm)Nm – 例：贷款1万元，年利率4.14%,贷款期7个月， 到期偿还本息？

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3.2抵押贷款的运作 贷款偿还方式 等额本息还款法PmTmNm

P

PmTm=P Rm(1+Rm) Nm/[(1+Rm) Nm-1] = P Rm+ P Rm/[(1+Rm) Nm-1]还息(投资回报) 还本(投资回收) 例：某城市居民购买一套住房，申请商业个人住房 贷款20万元，年利率5.04%,贷款期限15年，若在 整个贷款期内，利率未变，该居民每月还款额？

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3.2抵押贷款的运作 贷款偿还方式

等额本息还款法– 还款t月后的贷款余额 Pb=PmTm [(1+Rm) Nm-t-1] /[Rm(1+Rm) Nm-t] PmTm t PbNm

P

例：某城市居民购买一套住房，申请商业个人 住房贷款20万元，年利率5.04%,贷款期限15 年，若该家庭已按月等额偿还了5年，欲提前还 款，应在第6年初一次偿还多少？

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3.2抵押贷款的运作 贷款偿还方式 等额本金还款法– 月还本金：Pm= P/ Nm – 月还利息：It=[P- Pm(t-1)] Rm – 月还款额：PIt= Pm+ It

ItPmNm

P – 例：某城市居民购买一套住房，申请商业个人住房 贷款20万元，年利率5.04%,贷款期限15年,如居民 选择等额本金还款方式，该居民第1期和第60期的 月还款额是多少？

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3.2抵押贷款的运作 贷款偿还方式

两种还款工具差异– 每月还款数额不同 等额本息：每月还款额固定 等额本金：月偿还额逐期减少

– 每期还款额中本金、利息所占比例不同 等额本息：先息后本

等额本金：本金相同，利息逐渐减少

– 偿还利息总额不同 等额本息：复利计息 等额本金：单利计息

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第4章 工程项目融资的组织4.1工程项目融资的参与者(教材P16) 项目发起人—政府和政府指定公司 项目的直接主办人—项目公司 项目的实际投资者—借款人 项目的贷款银行—贷款人 — 项目的使用者—购买人 项目承建商—工程公司/承包公司 项目供应商—设备、能源、原材料供应者 项目融资顾问 法律、税务顾问 保险公司、国家金融机构

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4.3工程项目融资资金安排 4.3.1项目资金结构的概念

概念：投资总额中所有者权益和负债所占 的比例 包含内容：– 所有者权益：求偿权最低，风险最高，收益最 高 – 负债：求偿权最高，风险最低，收益最低 – 中间资金：求偿权、风险、收益居于所有者权 益和负债之间

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项目的资金构成( ) 项目的资金构成(1)* 项目的资金构成– 项目融资的资金结构由两大部分组成：股本 项目融资的资金结构由两大部分组成： 两大部分组成 资金，债务资金， 资金，债务资金，二者的比例就形成了一个 项目的资本结构(资金结构) 项目的资本结构(资金结构) – 股本资金、准股本资金 股本资金、准股本资金――权益资金 权益资金 – 债务资金 债务资金――――――――负债资金 负债资金

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个别资金成本的计算( ) 个别资金成本的计算(1) 个别资金成本– 指各种资金来源的成本 – 对于不同的融资方式和不同的融资渠道所筹集的资 金来讲，个别资金成本是不同的。 金来讲，个别资金成本是不同的。

根据资金来源不同分为： 根据资金来源不同分为：– 长期借款成本、债券成本 长期借款成本、债券成本――债务成本 债务成本 – 优先股成本、普通股成本、留用利润成本――权益 优先股成本、普通股成本、留用利润成本 权益 成本 权益成本– 主要有吸收直接投资的成本、优先股成本、普通股成本、留 主要有吸收直接投资的成本、优先股成本、普通股成本、 用利润成本。各种权益资金的红利是以所得税后净利支付的， 用利润成本。各种权益资金的红利是以所得税后净利支付的， 所以不会减少企业应缴的所得税额。 所以不会减少企业应缴的所得税额。