房地产企业财务报告分析与评价—以万科为例开(2)

房地产企业财务报告分析与评价—以万科为例的开题报告

题 目 指 导 小 组 成 员 姓名

房地产行业财务报告的分析与评价——以万科为例专业技术职务或职称 签字

郑峰 李敏 龚洁松 辛玉军

讲师 副教授 讲师 助教

研 究 现 状 、 选 题 意 义 、 研 究 方 法 、 研 究 内 容 和 主 要 参 考 文 献

研究现状： 财务报告分析是以会计核算和报表资料以及其他相关资料为依据,采用一系列专门 的分析技术和方法,对企业等经济组织过去和现在有关筹资活动、投资活动、经营活动 的偿债能力、盈利能力和营运能力状况等进行分析与评价,为企业的投资者、债权者、 经营者及其他关心企业的组织或个人了解企业过去、评价企业现状、预测企业未来,做 出正确决策提供准确的信息或依据的经济应用学科。 财务报告分析是企业生产经营管理 活动的重要组成内容,是决策者进行下一步经营决策和战略决策的重要依据,使企业管 理者明确企业的财务目标、分析企业目前财务状况与既定目标之间的差距、 从而能够得 出企业为达到目标应采取的行动。 随着社会经济的发展,财务报告分析的内容变得越来越丰富、体系不断完善。从财 务报告分析的内涵、 财务报告分析的目的、 财务报告分析的作用、 财务报告分析的内容, 到财务报告分析的原则、 财务报告分析的形式以及财务报告分析的组织等,都日趋成熟。 财务指标分析的范围也越来越大,包括了企业偿债能力、盈利能力、运营能力、筹资结 构等分析内容,能够从各个角度进行分析和计算,更加全面的反映出企业经营成果的好 坏。 一、国外研究现状 财务报告分析作为一门学科体系是随着社会经济的产生和发展而不断发展起来的。 财务报告分析最早起源于 19 世纪末 20 世纪初的银行信贷管理。 当时自由竞争资本主义 逐渐向垄断资本主义过渡,为扩大生产规模,许多资木家大量向金融机构借款,银行信贷 业务迅速发展起来。银行在决定是否向企业发放贷款之前,最关心的是申请贷款的企业 能否按时偿还木金和利息。 为确保信贷资金的安全,尽量避免放贷风险,银行家要求贷款 企业必须提供财务报表,以分析其经营状况和偿债能力,做出是否放贷的决定。 1895 年,纽约州银行协会的经理委员会要求他们的机构贷款者提交书面的、有其签 字的资产负债表。1900 年,纽约州银行协会发布了申请贷款的标准表格。此后,银行开 始根据企业资产和负债的数量对比来判断企业的偿债能力,并且提

出了诸如流动比率、 动比率等财务分析指标。美国学者托马斯·乌都洛克(1900)对财务分析的基本概念做 出了相应研究；美国学者亚历山大·沃尔(1919)把财务比率用线性关系结合起来,对 财务分析方法做出了创造性研究。 20 世纪 30 年代以后,股份公司形式的发展引起资本市场的不断发展壮大,企业筹集 资本的渠道扩展到社会机构和公众投资者,财务报告分析也由主要为贷款银行服务扩展 到为投资者服务；由偿债分析扩展到盈利和投资分析。20 世纪 50 年代,美国杜邦公司 提出并采用了杜邦财务分析体系,它能根据企业各财务比率指标之间的关系,综合反映 企业财务状况。 近二十年 , 西方的财务报告分析的体系得到不断完善和扩展 ,Palepu,Bernard 和 Healy(1997)将会计分析、财务分析、经营战略分析、价值评估分析、前景分析等内

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容 全 部 包 含 在 现 代 财 务 分 析 体 系 中 , 是 目 前 范 围 最 广 的 分 析 体 系 。 Gerald A.Feltham(1995)在费尔萨姆-欧森推断的 F-O 模型基础上，反映房地产企业综合财务 状况为出发点，引入反映房地产上市公司特征的多个会计指标， 再次运用相关分析和多 元回归分析相结合的方法建立回归模型，对样公司财务状况进行实证研究， 定量分析他 们与股价的相关性及其规律性特征， 以及与每股收益和每股净资产的解释能力相比哪个 具有更高的解释能力。Leopold A. Bernstein 和 John J. Wild(1999)提出财务报表 分析应该分成年度变动分析、 指数趋势序列分析、 结构百分比分析和比率分析； Clyde P. Stickney (1996) 将价值评估分析和预测分析写入了财务分析内容当中； George Foster (1986)将财务分析按分析技术划分为横向比较分析、时间序列分析、比率分析、实证 分析,都大大丰富了财务分析的内容。 二、国内研究现状 财务报告分析在中国的开展主要是在 20 世纪 50 年代以后,当时在计划经济体制下, 财务报告分析的内容主要是分析企业各项计划的完成情况。改革开放以后,财务报告分 析越来越引起广泛重视,随着社会主义市场经济体制的建立、 发展和完善,财务报告分析 的应用领域不断拓展,由原来外部的信贷和投资分析逐渐拓展到内部经营管理分析和发 展前景分析等领域。张新民(2001)提出对财务报表各项目进行财务状况质量分析,通 过财务报表,透视企业管理质量,开辟了企业财务质量分析理论的先河。樊行健(2006) 将财务报表分析与经济活动分析相融合,为财务分析学科体系建设做出了杰出贡献。侯 春慧(2005)阐述了房地产投资财务分析的目标

及方法。房地产企业财务分析是指根据 政府现行财税制度、价格体系和有关法律、法规、计算、分析房地产投资项目直接发生 的财务收益和费用等内容,从项目(企业)角度,考察项目的盈利能力、清偿能力等。 王文 平(2010)认为要关注房地产企业的政治背景。房地产企业作为一个特殊是行业，已被 国家确定为支柱行业。 因此房地产企业若是存在一定的政治背景，无疑对其日常经营有 着比其他行业更大的好处。故而在研究房地产企业业绩等方面的影响因素时，政治背景 将是不容忽视的一方面。陈晓红(2010)认为科学合理的企业财务分析指标体系,对于 企业决策者和信息使用者来说者显得十分重要,它可以为实现企业经济效益最大化目标 发挥积极的支撑和保障作用.随着市场经济的不断发展,企业要在激烈的市场竞争中求 得生存和发展,必须及时掌握大量的财务信息资料,而这些财务信息资料的提供离不开 企业财务分析指标体系。毛哲敏(2009)以房地产上市公司为研究对象 ,以 SPSS10.0 为分析工具,运用主成分分析法,对我国民营上市公司的资本结构影响因素进行实证分 析,结果表明:公司规模与其资产负债比率正相关； 经营能力、股权集中程度与资产负债 比率负相关；非负债税盾、盈利能力及偿债能力与资本结构影响不显著。可以看出,国 内各个专家学者对财务报告分析理论分别从不同的角度进行了探讨,但结合公司实际案 例较少,即使结合实际也不够完整；而且中国的财务报告分析体系还不够完善。因此, 我们应多借鉴国外相关理论研究,并且以案例形式解读财务报告分析理论和体系构成, 有助于阅读者更加深入透彻地理解企业的财务和经营状况,做出正确决策。 选题意义： 理论意义： 过去学者在研究房地产上企业财务报表分析时大都从财务报表分析的相 关指标， 分析方法等方面进行研究。通过综合分析发现目前财务报告分析中存在的问题 以及提出解决问题的方法。但在分析方法及指标上存在局限性， 而且在分析过程中也较 少结合目前上市公司中的实际数据进行分析。本文概括了财务报表分析的基本理论， 从 上市公司财务报表本身存在的不足，以及财务报告分析指标，财务报告分析方法的局限 性三个方面， 以万科公司为例分析了房地产企业财务报表分析中存在的问题，最后针对

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这些问题，提出了完善房地产企业财务报表分析的对策建议。 现实意义： 研究房地产企业财务报表分析， 首先可以为投资者的投资决策提出一些建议， 上市公司的年报能为投资者

提供有效的信息，投资者读懂财务报表， 能够真正的得出公 司真实的发展状况，为投资提供帮助。其次股市信息过多，有很多虚假的信息，不应该 盲目跟从所谓的内幕消息，应该从公司的财务状况、基本面等方面入手，并在此基础上 冷静下来，仔细研究财务报表，分析行业发展状况，吃透行业相关政策，才能够在股市 中找到真正值得投资的股票，发掘价值佳地，从而获利；再次可以为公司治理提出指导 性建议，管理层可以借鉴外部的一些建议，适时调整相关的经营决策，更好的提高公司 治理水平；最后可以为其他投资者提供参考资料， 能够使投资者更好的理解行业和公司 的状况，为他们的潜在投资决策更好的服务。 研究方法： 1、案例分析法：本文基于房地产上市公司，以万科公司为例，通过对比分析，从 偿债能力、盈利能力、成长性、现金流等方面进行比较，得出万科公司的财务状况，结 合行业发展的状况，进而对公司的不足提出建议。 2、文献分析法：本文通过阅读大量的会计学、财务管理学书籍，来正确地分析财 务报表。同时查阅大量房地产相关资料，并下载相关财务数据，深入的理解房地产行业 的最新动态，为实证研究奠定理论基础。 3、描述统计法: 通过图表或数学方法，对财务数据资料进行整理、分析，并对财 务数据的分布状态、数字特征和随机变量之间关系进行估计和描述。 4、比率分析法：通过比较万科公司财务指标的相对数量，分析万科公司的经济活 动变化程度，来评价万科公司的财务状况和经营成果。 5、时间序列分析法：应用时间序列分析法对目前财务数据加以处理，以预测万科 公司未来财务状况。 研究内容： 论文将分成以下几个部分： —、财务报告分析与评价概述 (—)财务报告分析的基本概念和目的 1.财务分析的概念 2.财务分析的目的 (二)财务分析的内容与体系 1.财务分析的内容 2.财务分析的体系 (三)财务分析的依据和标准 1.财务分析的依据 2.财务分析的标准 (四)财务分析的方法 二、万科公司的会计报表分析 (一)万科公司简介 (二)资产负债表分析 (三)损益表分析 三、万科公司的财务分析 (—)短期偿债能力分析 (二)长期偿债能力分析

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(三)营运能力分析 (四)盈利能力分析 (五)成长能力分析 四、万科公司的财务评价及未来发展建议 (一)对万科公司的财务评价 1.财务结构方面 2.营运能力方面 3.盈利能力方面 4.发展能力方面 (二)对万科的财务管理建议 1.偿债能力方面 2.资产营运能力方面 3.盈利能力方面 4.成长能力方面 主要参考文献： [1]侯艳蕾、张宏禄.财务

报表分析[M].北京:中国金融出版社,2008:5-6 [2]陆正飞.财务管理(第三版)[M].大连:东北财经大学出版社,2010:55-86 [3]陆正飞.财务报告与分析[M].北京:北京大学出版社,2009:225-273 [4]李新文. 如何全面分析上市公司财务报告.现代商业[J].2008(23):262-263 [5]聂兴凯、 尹佳音.财务报表编制与分析[M].上海： 立信会计出版社,2008:34-36 [6]王国均.上市公司财务分析理论的实证应用[J].商业现代化,2007,2(2):1-2 [7]李丹、 曾繁荣.上市公司财务比率实证研究 [J].财会通讯， 2010(8 下): 24-26 [8]侯春慧.房地产投资财务分析及其评价指标[J].西部财会,2005(06) :43—45 [9]王文平.房地产企业财务分析管见[J].财会月刊，2010(01 上旬):40—41 [10]刘彬.财务报表的不足及改进的方法[J].经济研究导刊，2009,(5):145-146 [11]王一舒.地产公司财务报表分析[J].民营科技,2011,(2):51 [12] 沈 艺 峰 、 沈 洪 涛 . 公 司 财 务 理 论 主 流 [M]. 大 连 ： 东 北 财 经 大 学 出 版 社,2004:12-13 [13]孙立杰.财务报表及财务报表分析综述[J].时代经贸,2008,(12):12-13 [14]Fred A.Jacobs,Wesley Johnston,Natalia Kotchetova.Customer Profita -bility:Prospective vs.Retrospective Approaches in a Business-to-Business Setting[J].Industrial Marketing Management,2001,(30):353-363 [15]KirtG. Butler.Nultinatingal Finance[M].Thonson Corporation,2004: 60-63 [16]Graham Holt.2003 Research and analysis[J].A Formula For Sueeess, 2003(10):52-64 [17]Ness,J.A.,M.J.Sehrobeek,R.A.Letendre,and W.J.Douglas.The Role of ABM in measuring customer value[J].StrategieFinanee.2001,82(9):32-37,82(1 0):44-49 [18]Gerald A.Feltham,and James A.Ohlson.Valuation and Clean Surplus Accounting for Operating and Financial Activities[J].Contemporary Account ing Research(Spring 1995),V11:689-731.

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研究计划： 2014-2015 学年第一学期： 1、 2、 研 究 计 划 ︵ 时 间 安 排 ︶ 3、 4、 5、 6、 2014 年 5 月---- 2014 年 7 月，论文选题，资料收集； 2014 年 9 月 1 日---- 9 月 10 日，上交开题报告定稿 2014 年 9 月 20---- 9 月 30 日，提交论文一稿；教师给出修改意见。 2014 年 10 月 1 日---- 10 月 20 日，提交论文二稿；三稿 2014 年 10 月 20 日---- 10 月 30 日，提交论文定稿，及相关记录提交 2014 年 11 月，论文答辩

指 导 小 组 评 语 和 评 议 结 果 评议结果： 指导小组组长签名：

2014 年 9 月 25 日