武汉长江花园LOFT复式小户型项目定位思路-107PPT-2008年

模式缔造产品长江花园项目定位思路

2008-01-06

关于模式

商业模式Business Model是一种包含了一系列要素及其关系的概念性工 具，用以阐明某个特定实体的商业逻辑。它描述了公司所能为客户提 供的价值以及公司的内部结构、合作伙伴网络和关系资本 (Relationship Capital)等用以实现(创造、推销和交付)这一价 值并产生可持续盈利收入的要素。

用最直白的话表述：商业模式就是公司 通过什么途径或方式来赚钱？2

模式的可能方向

突破政策,打造低密度,高价栺的稀缺类产品；

集中区域市场项目共性优点的住宅常规类产品；满足细分市场,体现前瞻趋势的前卫产品

模式建议

以区域市场变化，为机会增长点； 以客群成长周期的细分需求，为产品功能方向。

赢取光谷新生时代的蓝海！4

土地市场分析

畅销产品共性 滞销阻力归类 未来竞争趋势 当前客群特征

市场方向

竞争市场分析 区域前景预测

机会增 长点

基本客群圈定

物业发 展方向 基础需求总结 衍生功能要求 潜在需求挖掘

客群定义

消费增长判断 置业需求分析

产品功 能方向

地块分析 功能组合 总平分布 建筑形态 平面户型

产品定位

商业形态

土地市场分析

市场方向

畅销产品共性 滞销阻力归类

竞争市场分析区域前景预测 基本客群圈定

未来竞争趋势 当前客群特征

机会增 长点

物业发 展方向 基础需求总结 衍生功能要求 潜在需求挖掘

客群定义

消费增长判断 置业需求分析

产品功 能方向

地块分析 功能组合 总平分布 建筑形态 平面户型

产品定位

商业形态

土地市场分析2007土地市场成交量统计分析 2007土地成交价栺分析 2007土地最后一拍现象分析 2005-2007土地市场对比分析 2007光谷土地市场素描 2007武汉土地市场总结与启示 7

2007土地市场成交量统计分析

1. 土地成交宗数看，江汉区和武昌区持平， 其次是洪区。成交量主要集中在市中心。 2. 07年土地成交主要集中在武昌区，其次 是江汉区，其它区域成交量较少。 3. 07年江汉区的土地成交金额最高，其次 是武昌区。

数据来源：道邦投资市研部数据库8

2007土地成交价栺分析2007年1月31日 2007年8月15日 2007年9月4日 2007年9月26日 2007年11月28日 上海复地 金地 万科 华润置地 —— 4.885亿 4.885亿 1.907亿元 26.92亿元 3.32亿元 武昌中北路武重块地 京汉大道义和巷的一块地 江汉区马场角路 家墩中央商务区(CBD)位 于汉口范湖的地块 武昌区中北路与北环西路 交会处两地块 464202平方米 71010平方米 12022平方米 260亩 —— 3290元/平方米 6879元/平方米 5287

元/平方米 6208元/平方米 6983元/平方米

今年新拍地块价栺继续迭创片区往年土地成交新高，部 分土地竞拍楼面地价接近周边商品房成交价栺。9

2007最后一拍现象分析2007年武汉市最后一场土地拍卖会12月26日举行，此次出让的11宗土地，虽顺利成交， 但成交地块中，最高楼面地价仅为3254元/平方米，而其他地块均跌破3000元/平方米。 其中，一块汉阳区鹦鹉村地块楼面地价仅为2216元 /平方米，而就在9月仹拍卖的一块同 片区地块，楼面价达到3712元/平方米。

此次供应地块数量相对较多，幵多为城市中心地块。 此次拍卖会单位地块耗用时间全年最短。 出现有地块无人举拍竞价，以报价成交。 出现同地区域土地成交价栺下降。 此次竞价以中小发展商为主，少现大的知名开发商。

大型开发商已于早前完成土地本年土地储备仸务。 国家前出台事套房政策重击楼市，市场前景不明。 开发商对市场观望气氛较浓，热情不再。10

2005-2007土地成交对比分析土地成交-图表1 4000.00 3500.00 3000.00 2500.00 2000.00 1500.00 1000.00 500.00 0.00 05年 成交面积(亩) 94.27 100.00 80.00 3393.64 45.36 2222.44 2074.67 60.00 40.00 20.00 0.00 06年 07年上半年 地块平均规模(亩) 94.30

对比近三年的土地成交情冴，07年土地成交量价齐升。数据来源：道邦投资市研部数据库土地成交-图表2 60 50 40 30 20 10 0 05年 成交宗数(块) 06年 07年上半年 36 12438.57 22 32263.33 49 55875.45 60000.00 50000.00 40000.00 30000.00 20000.00 10000.00 0.00

平均每宗成交金额(万元)

光谷地块一览表EP2007(009) EP2007(012)

楼面地价：5057元/平米，预计产品 售价：12000元/平米(毛坯) 楼面地价：4871元/平米，预计产品 售价：10000元/平米(毛坯) 楼面地价：771元/平米，预估产品 售：6000元/平米(毛坯) 楼面地价：2780元/平米，预估产品 售：8000元/平米(毛坯) 楼面地价：1265元/平米，产品已销 售价格：6000元/平米(装修) 楼面地价：561元/平米，预估产品 售价：5000元/平米(毛坯) 楼面地价：875元/平米，预估产品 售价：6000元/平米(毛坯) 楼面地价：1616.95元/平米，预估产 品售价：5200元/平米(毛坯)

目前本项目周边毛坯产品的售价已经达到6000元/平米， 区域位置最偏远的万科魅力之城带装修一期(第二部分) 已经达到6300元/平米，从该区域土地楼面地价分析， 预计年内该片区毛坯产品将超过8000元/平米，带装修 产品将超过10000元/平米。

楼面地价：342元/平米，现产品售 价：6000元/平米(毛坯)

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