安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT

项目解读

项目概况 SWOT分析

项目性质界定项目发展思考

竞争态势分析

项目综合定位产品定位 客群定位 形象定位

物业发展建议营销推广策略

经济效益测算1

项目概况

项目区位

孟

相

山

山

柳岸花明 路 路

本案位于淮北市主城区中心地带，北临惠黎路，对面为待建的韩国城，西靠 待建的洲际商城，东、南面为老旧居民房。2

项目概况

周边配套

孟山路商业街

市实验高级中学

惠黎路农贸市场

淮北市火车站3

项目分析

项目现状

项目地块用地为淮北制药公司仓库及金门宾馆，建筑物待拆迁，地块处于生 地状态。 项目指标：用地面积5320.76平米，建筑面积34720平米，容积率5.71。4

项目概况威胁： 周边同质项目竞争激 烈，韩国城、洲际商城 等对项目目标客户的分 流。 项目启动晚于同区域 同类项目，市场竞争压 力较大。 优势：

SWOT分析机会： 本案在项目规划设 计、户型设计、物 业管理等方面有较 大改善空间。 淮海集团背景有利 于项目在部分客群 中快速传播知名度。 三马路上，淮北市中心地段，地理位置优越。 周边各类配套成熟，购物、休闲、生活便利。

交通便利，通达淮北各区域。 开发商实力雄厚，是打造精品项目的保证。 土地成本优势

三马路虽然位于淮北 市中心，但处于新旧城 区交替处，区域认同度 低于一马路、二马路。

SWOT分析劣势： 项目作为高层商住项目，入住条件上相比其他纯 住宅项目存在一定劣势(煤气、使用年限等)

宜商、宜住、宜投 资的产品定位，有 利于项目快速去化。

新城区大型住宅项目 对项目目标客群的分流。 项目物业形态及规模决定项目在居住环境等方面 难以与其他纯住宅项目相比拟 靠近铁路，影响居住品质。 目前规划方案中的户型偏大，可能对未来销售产 生影响

周边商业氛围浓郁， 有利于项目发展商 业。 周边韩国城、洲际 商城将建，三马路 气质正在改变，将 比肩一马路5

周边为五金一条街，房屋多老旧，形象较 差

项目性质界定

地块为商住用地，既可发展办公属性物业亦可发展居住属性物业！

居住属性or办公属性？

项目性质界定开发商把控力：办公类物业开发属 于房地产开发相对高级阶段，与住 宅类物业相比，对开发商把控力要 求更高。 地段要求：办公类物业对地段要求 较高，一般集中在城市最中心区域， 而住宅类对地段的要求相对较低。

地段要求

推广难度

客群选择面

客群选择面：办公类主要面对商用 客群与投资客群，相对于住宅在客 群选择面上较窄。硬件配套：办公物业对硬件配套要

求较高，基本均配有中央空调等， 住宅类物业对硬件要求弹性较大。 推广难度：办公类物业专业性强， 对推广要求高，住宅类物业对推广 要求相对较低

硬件配套要求

开发商把控力

办公属性物业开发难度高于住宅 属性物业

项目性质界定

地段

– 目前淮北尚未出现真正意义上的办公物业，依规律判断，办公应最先出现在一马路， 本项目地处三马路，开发办公物业风险大于住宅类物业开发。 – 从淮北尚未出现办公类物业判断，淮北商务人群较少，加之淮北投资客群较少，办 公类物业相对于住宅类物业客群选择面窄。

客群选择面

开发商把控 力 硬件配套要 求

– 阳光地产缺少开发写字楼或相关物业经验，开发办公物业难度大于住宅类物业。

– 办公类物业硬件要求高、投入大，住宅类物业硬件要求相对较少。

推广难度

– 两者要求皆较高，办公类物业在专业性方面要求的更高。

结论：项目二更适合开发住宅属性物业.8

项目性质界定

本项目物业发展方向！

具有住宅属性的物业！9

项目解读

项目概况 SWOT分析

项目性质界定项目发展思考

竞争态势分析

项目综合定位产品定位 客群定位 形象定位

物业发展建议营销推广策略

经济效益测算10

竞争分析

竞争项目锁定原则

1、地段较为接近2、价格较为接近

3、入市时段接近4、客户定位类似因此，将和协国际、韩国城、柳岸花明、名族大厦、金色云

天、中央花城、融华仕家、贰拾肆克拉等六个项目做为本案的主要竞争对手做出对比分析。11

竞争分析楼盘名称 楼盘位置 建筑面 积 容积 率 4.55

竞争项目指标对比建筑类 型 高层 多层、 高层 高层 物业类型 购物中心、 公寓式办公、 住宅 住宅、商业 商业、办公、 休闲、购物 / 销售阶段 开盘 时间 未定 均价 未来住宅 上市量 1万㎡

韩国城

项目二对面 三马路原木材 公司 孟山路与古城 路交汇处 相山路与古城 路交叉口东南 淮北市新火车 站广场 长山路与惠苑 路交叉口西侧 相山路与惠苑 路交叉口 相阳路与梅苑 路交叉口

8.19万 ㎡6.41万 ㎡ 3.13万 ㎡ 2.7万 ㎡ 52万㎡

未售

未定

柳岸花明

1.65

未售 3-16层正 在认购 未售

未定

预计3700

6.41万㎡

和协国际

/

09.10

5200 住宅4500 起 住宅均价 3800 住宅均价 3700 均价4200

1.2万㎡

名族大厦

/

高层

未 …… 此处隐藏：1167字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……