惠州南山公馆商业广场市场调研报告_202p_调查分

南山公馆商业项目 市场调查报告

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第一部分 宏观市场

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惠州市总体规划城市发展规划 1、城市性质：珠江三角洲地区性中心城市，以电子信息、石油化 工为主的制造业基地，风景旅游城市和历史文化名城。 2、各区域功能特点 (1)中心城区规划 惠城、陈江-仲恺、惠阳-大亚湾 (2)城镇体系职能划分等级： (A)惠城区市区、惠阳区市区为珠三角次区域中心 (B)惠城区市区、惠阳区市区、惠东县城为惠州市域中心 (C)博罗县城、龙门县城、石湾、杨村和稔山为地区性中心 3、地区功能发展 惠城区 ●江北地区：市级行政、会展和文化、铁路客运、物流商贸中心； ●西湖地区：市级商业中心、旅游服务接待中心； ●麦地演达地区：市区的主要生活区，其中金山湖区为旅游、休 闲、度假区； ●惠城水口地区：以商业性开发为主的生活居住功能区域，临江 地区将严格限制工业项目的选址； 陈江—仲恺：区级中心、高新技术产业聚集区、加工工业聚集区、 规划设臵物流产业园区； 惠阳—大亚湾：:城市次中心、商业和居住、加工工业聚集区、基 础产业基地、港-铁物流产业基地。

惠城区陈江仲恺

惠阳大亚湾

空间结构规划图

城市中心用地规划南进北拓、东西延伸——新兴产业区为市级服务的集办公、文化教育、商业、 江北中心区 休闲、体育运动、居住等为主的综合区。 按照“一轴、十二区”的结构布局。 将构建创业板块、新城中心板块、制造 东江新城 板块、航空物流板块、生态休闲板块， 仍图-横沥东部板块六大功能板块。 集商业/商务中心、体育/文化中心、高等

江北中心区

东江新城

南部新城

教育园区、城市住区和高新技术产业园 区为一体的，服务于惠州市的综合新城。 按照“企业总部区、科技孵化区、商务

南部新城 仲恺高新区

仲恺高新区

服务区、‘一站式’服务区”四大功能区建设仲恺高新区总部经济区。

城市化进程加快、城区范围不断扩大，城市中心向外延 伸。受益于深圳制造产业外迁至惠州，新兴产业区不断 发展壮大。规划中产业区内商住用地较以前明显增多。

市政设施用地 公共用地 商住用地 规划用地 绿地 城市中心用地规划图

惠州市宏观数据 惠州市各项经济指标逐年上涨惠州市 GDP统计表1500 1000 500 0 系列2 系列1 803 2005年 803 17.20% 935 2006年 935 16.44% 1085 1280 1410 17.20% 16.44% 16.04% 17.97% 10.16% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 2007年 1085 16.04% 2008年 1280 17.97% 2009年 1410 10.16% 0.00%

惠州市人均 GDP统计表40000 30000 20000 10000 0 系列2 系列1 21911 2005年 21911 14.19% 25019 2006年 25019 14.18% 28425

14.19% 14.18% 13.61% 9.10% 33077 35710 11.80% 16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%25000 20000 15000 10000 5000 0

惠州市人均可支配收入统计表12.54% 7.70% 7.44% 15991 8.25% 19481 21278 9.22% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%

14884 2005年 14884 7.70%

17310

2007年 28425 13.61%

2008年 33077 9.10%

2009年 35710 11.80%

2006年 15991 7.44%

2007年 17310 8.25%

2008年 19481 12.54%

2009年 21278 9.22%

系列2 系列1

惠州市社会消费品总额统计表600 400 18.02% 200 251.5 0 系列2 系列1 2005年 251.5 18.02% 300 2006年 300 19.28% 17.98% 353.94 2007年 353.94 17.98% 423.4 503.1 19.62% 19.28% 18.82% 20.00% 19.50% 19.00% 18.50% 18.00% 17.50% 17.00%

惠州市经济09年惠州市GDP达1410亿元，增速超过10%;人均GDP达 35710元，比去年增长11.8%,折合5228美元；09年居民可支 配收入21278元，同比上涨9.2%,较之2006年增长了近1/4; 社会消费品零售总额达503.1亿元。 数据表明：惠州市总体经济向好，各项经济指标逐年上涨。

2008年 423.4 19.62%

2009年 503.1 18.82%

以上数据来源于惠州信息统计网

惠州市三次产业结构演变 惠州市处于产业升级阶段 惠州市近5年三次产业结构演

变从惠州市第一、第二、第三产业近5 年占惠州市GDP总量百分比的变化图表 可以看出，第二产业比重大于第三产业 比重大于第一产业比重。第二产业比重 长期在57%-58%左右的区间内做箱体震 荡，说明第二产业是惠州市的支柱产业， 与惠州市GDP总量关系密切。第三产业 近年比重缓慢震荡上行，说明第三产业 是惠州市的朝阳产业。农业比例稳步下 降，说明惠州市经济在不断向前发展， 惠州市产业结构处于不断升级阶段。

惠州市05-09年三次产业结构演变图100.00% 50.00% 0.00% 第一产业 第二产业 第三产业

2005年 9.30% 57.10% 33.60%

2006年 8.50% 58.50% 33%

2007年 7.90% 58.80% 33.30%

2008年 7.00% 58.90% 34.10%

2009年 6.50% 55.90% 37.60%

以上数据来源于惠州信息统计网

惠城区宏观数据 惠城经济领跑惠州惠城区 GDP统计数据600 400 200 0 系列2 349.88 2005年 349.88 393.47 2006年 393.47 12.46% 452.02 513.49 17.53% 14.88% 12.46% 13.60% 6.19% 545.27 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 2007年 452.02 14.88% 2008年 513.49 13.60% 2009年 545.27 6.19% 0.00%20000 0 系列2 系列1 34879 2005年 34879 14.12% 38290 42809 60000 40000 47435 3.86% 49267

惠城区人均GDP统计数据14.12% 11.80% 9.78% 10.81% 16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%

惠城区社会消费品总额统计表250 200 150 100 50 0 系列2 系列1 116.59 2005年 116.59 20.00% 18.50% 138.16 2006年 138.16 18.50% 165.72 20.00% 20.00% 19.60% 19.50% 20.50% 20.00% 19.50% 19.00% 18.50% 18.00% 17.50%

198.13

236.66

2006年 38290 9.78%

2007年 42809 11.80%

2008年 47435 10.81%

2009年 49267 3.86%

2007年 165.72 20.00%

200

8年 198.13 19.60%

2009年 236.66 19.50%

系列1 17.53%

惠城区经济09年惠城区GDP达545亿元，增长6.2%,占惠州市GDP总额的39%;人均GDP达49267元；社会消费品 零售总额达236.66亿元，占惠州市消费平总额的近一半。 数据表明：惠城区的各项经济指标高于惠州市整体水平。居民平均收入水平高出惠州市平均水平约10%。 惠城区第三产业发展迅速，消费品零售总额占惠州将近一半的比重。

以上数据来源于惠州信息统计网

惠城区三次产业结构 惠城区商业比重占惠州市近1半惠州市近5年三次产业结构演 变 相比惠州市总体三次产业结构各项比重 可以发现：1、农业比重明显偏小。这说 明惠城区工商业发达程度明显高出惠州平 均水平，产业结构升级处于领先地位；2、 工业比重逐年下降，支柱地位有被第三产 业取代的趋势。这说惠城区作为惠州的城 市中心，有逐步发展商业、外迁工业的趋 势；3、第三产业发展迅猛，说明惠城区 作为城市商业中心地位在不断巩固。

惠城区05-09年三次产业结构演变图100.00% 50.00% 0.00% 第一产业 第二产业 第三产业

2005年 3.60% 65.50% 30.90%

2006年 3.30% 61.40% 35.30%

2007年 3.20% 60.00% 36.80%

2008年 3.30% 58.50% 38.20%

2009年 3.20% 54.90% 41.90%

以上数据来源于惠州信息统计网

第二部分 问卷调研

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前 言

首先，非常感谢贵司提供我司参与项目的机会。 针对南山公馆商业项目如何定位，如何提升商业价值和实现利润最大化的根本目的。 我司在区域市场范围内进行了深入调研，包括对惠州宏观区域市场、商圈分布、(针对终端消费

者、商户经营者的)问卷调研，以及各品牌主力商户在内的各项调研工作。现就问卷调研部分的内容调研数据汇总和情况分析，为以深入了解南山公馆项目目前存在的问题 和未来发展方向的制定，打造什么样的产品才最适合市场和未来发展潜力，及本项目定位及后期租售 等营销操作提供基础市场依据。

目 的

本报告主要就整体惠州区域内的消费者和经营者做出分析。了解本项目辐射范围内 汇报总体概要： 的消费者的消费习惯、特性，以及对南山公馆项目的看法等；以及潜在目标商户的进场 意愿及要求等。

通过本司针对性的市场调研工作的结果，为接下来的定位以及物业发展建议的策划 工作提供基础，清晰地确定南山公馆的定位方向、业态组合，目标商家的进场意欲和初 汇报指导作用： 步的租赁条件及要求，对销售方式的接受度以及可承受的价格等；并通过分析研究，为 本项目后期的调整，以及进入招商销售等实操环节提供参考。

汇报两大部分

本市场调研之问卷调研汇报分为两

大部分：消费者调研，经营者调研。

本次市场调研主要以“问卷”形式进行，结合座谈和电话访谈等。共发放问卷

2000份，其中回收有效问卷1916份.其中，消费者问卷发放1580份，回收有效问卷1464份；经营者问卷发放600份， 回收有效问卷452份。

第一部分：消费者调研

消费者调研

调查目的

调查方法

背景资料

主体问卷

调研总结

前提条件

本次市场调研仅针对南山公馆所属的龙丰上排商圈范围为主，重点针对本区域内的普通消费 者问卷，而非高端消费者调研。主要考虑：

一、与周边整体商业氛围相一致

二、与周边消费群消费水平相一致

本项目周边商业氛围尚不成熟，结合片区消 费市场情况，整体商业物业均不是纯高端商 业物业定位，而是中等及中等偏高的物业， 及较散落分布的社区型商业物业为主。

与东平片区存在的较大量相对富有阶层消费 群不同，本项目区域以当地居民及周边外来 人口、小白领为主流的消费群。整体消费档 次一般，更不属于高端消费者阶层。

调查目的

本部分集中分析本司为南山公馆商业项目辐射范围内的终端消费者市场调 查之结果。本市场调查主要目的是为了了解：

1、——南山公馆项目商业辐射范围内的目标顾客的背景资料

2、—— 消费者对购物中心、休闲娱乐、餐饮等各商业形态的消费特性、消费力研究

3、——消费者对南山公馆商业项目的现状看法、和后期发展期望

调查方法

调查区域针对本项目的现状，为保证问卷调研所针对的受访者有效性，本次问卷调研的目标受访者主要在本项目所处 的龙丰上排范围内的目标客户群(占35%)、麦地演达及东平(占35%),下角

西湖(占20%),江北(占10%)展开。

质量把控根据本司多年的商业经验，为保证调研目标及效果的准确性和有效性，本司在问卷调研的源头(受访者)进行质 量控制，针对不同天数时段进行消费者采样。具体市场调研的时间及地段时段分布详见下表。

调研时间问卷及访问工作于2010年6月14日至2010年6月18日期间进行，在报告附录部分附上问卷之样本壹份以供参 考。

1、日回收统计表：

问卷执行 日期 6.14 消费者 70 30 110 435 130 150 60 80 40 200 180 200 70 120 20 70 50 发放数量 经营者 60 15 45 165 0 15 60 30 15 60 175 70 50 60 20 20 20 回收数量 地点 消费者 经营者 龙丰上排商圈 75 19 江北商圈 13 7 下角西湖商圈 76 0 龙丰上排商圈 384 74 麦地演达商圈 120 0 龙丰上排商圈 104 4 江北商圈 25 53 下角西湖商圈 53 29 东平商圈 25 1 麦地演达商圈 165 29 江北商圈 100 108 下角西湖商圈 110 29 麦地演达商圈 53 33 东平商圈 50 16 13 下角西湖

商圈 13 19 麦地演达商圈 61 48 17 江北商圈 合计：1916

礼品执行 发送礼品 回收礼品 120 40 140 700 100 140 140 140 60 350 250 300 150 110 20 50 40 5 20 12 60 0 20 30 10 5 25 15 20 65 0 0 0 0

回收问卷小 回收问卷合计 计 94 20 76 458 120 108 78 82 26 194 209 139 86 66 26 80 65 190份 578份

6.15

6.16

488份

6.17

433

6.18

227

2、区域地段回收统计表：发放途径 项目及周边(仲恺路) 汽车站(金叶大厦、市场周边) 上排路(龙丰大酒店、惠万家、亮点超市) 龙丰上排商 龙丰路东段(八中以东) 圈 惠州书城 鹅岭北路(数码城、市医院、黄塘) 小计 丽日广场(环城西二路) 下角东路(百佳盛、农贸、上湖塘) 下角-西湖 惠州步行街(中山北路) 商圈 赛格电脑城 小计 下埔路-港澳城 南坛东西路 麦地东二路 花边南路 麦地演达商 世贸中心 圈 黄田岗 数码广场 三环装饰城 小计 吉之岛附近 东平商圈 东湖一带 小计 义乌小商品城一带 亚太服装批发市场一带 江北商圈 国际电子城 华贸商城 小计 发放数 消费者 100 100 100 100 100 100 600 120 120 120 50 410 50 50 50 50 50 50 30 30 360 30 30 60 40 40 40 30 150 经营者 20 30 30 40 20 20 160 40 20 40 10 110 10 10 10 10 10 10 10 10 80 10 10 20 140 30 30 30 230 消费者 56 118 98 120 65 106 563 68 54 56 74 251 93 38 66 43 92 37 12 18 399 49 26 75 38 40 34 74 179 回收数 经营者 4 21 12 28 7 25 97 36 11 15 9 71 7 5 9 6 39 2 1 12 81 17 0 17 98 32 36 20 188 百分比 消费者 经营者

29.4

%

5.1%

13.1%

3.7%

20.8%

4.2%

3.9%

0.9%

9.3%

19

9.4%

消费者调研

调查目的

调查方法

背景资料

主体问卷

调研总结

图1 受访者性别分布

受访者个人信息

问题1:您的性别？

受访者男女比例(惠州)

受访者男女比例 (龙丰上排)

女 740 53%

男 652 47%

女 353 54%

男 300 46%

男

女

男

女

图1显示：本次针对惠州市区的消费问卷调查中,受访者的男女比率为：47%和53% 。其中龙丰上 排片区受访者男女比例为： 46%和54%。 女性消费频率略高于男性，选取女性消费者比例略大于男性。但就问卷执行监控上，男女整体约 各占一半比例。 21