房地产开发项目操作流程(3)

第二阶段 项目前期准备阶段

项目前期工作使房产公司和项目公司运作的重要阶段，工作内容狠多，包括项目立项到各种报批手续办完，取得施工许可证能够正式开工为止。

1、项目产品及市场定位

明确项目运作后，产品和市场定位是最重要的工作之一，要求公司决策层和市场营销、策划、产品设计人员围绕市场对产品定位进行多方案、多轮次的比较和讨论，最后才能确定一个产品定位，而且要不断地深入工作中，加以深化、调整、修改，以使产品能更好的适应市场，掌握先机。

2、立项

目前房产项目必须进行立项，审批部门通常是当地计委，通过招投标或拍卖获得土地开发权的项目会自动形成，立项工作主要是履行手续，要求开发公司向当地计委提交立项申请报告，当地计委批准立项后，会给出一个项目编号。

3、取得规划设计条件和红线图

土地招标拍卖时，当地规划部门已经提出了初步的规划设计条件。立项通过后，必须向当地规划部门申请正式规划设计条件，并且划出红线圈。

4、方案设计

正式方案设计必须委托具有相应资质的设计院进行，并且要与当地建委设计处联系，落实是否需要进行设计招标。招标时由开发商提出招标文件，设计院投标方案完成后，组织专家进行文案评审，评出一到二家设计院的方案，供开发商最后选定，专家评审要出具评审意见。

确定设计中标单位后，根据专家意见和公司对项目的要求，委托设计单位进行正式设计工作，签订设计合同，一般要求在投标方案的基础上，进行修改，完