毕业论文-新政策背景下房地产企业发展模式初探(10)

二 房地产新政策前房地产企业传统模式简述

2.1项目决策模式

房地产项目决策阶段大致的工作内容就是可行性研究，房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。

可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

2.1.1、可行性研究的内容

(1)项目概况；

(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；

(3)市场分析和建设规模的确定；

(4)规划设计影响和环境保护;

(5)资源供给及资本运作方案；

(6)环境影响和环境保护；

(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；

(8)开发建设节点计划；

(9)项目经济及社会效益分析；

(10)结论及建议。

2.1.2可行性研究小组成员知识组成

经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。

2.1.3可行性研究的工作阶段

1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。

投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。

2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。

3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。

4）项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。