毕业论文-新政策背景下房地产企业发展模式初探(16)

经济的法律的、科学技术的和宣传教育的各种措施和活动的总称。

8绿化管理

物业管理企业要为住用人服务，对住用人负责，就要增强绿化意识，合理投入人力、物力、财力，经常向住用人宣传绿化的意义，加强物业区域内的绿化管理，扩大绿地面积，养护绿地，提高绿地标准。

9车辆管理

物业管理企业对住用人的车辆停车位置应当适当安排，现有停车场地要有序停放，没有停车场地应该与有关部门协商新建或改建停车场。设置停车场应该因地制宜，经济适用，布局合理，保证安全。

10综合经营服务

综合经营服务是多种经营性质的有偿服务方式。住户需要就是综合经营的内容，包括衣食、住、行、玩各个方面，医疗、体育、教育、通信、银行无不是住用人的需要。

三 房地产业宏观调控新政策

3.1 政府的宏观调控的具体政策及要点分析

2010年是宏观调控年，此后的2011年和2012年也基本坚持着2010年的宏观调控政策不动摇，所以我们具体分析2010年的各项房地产调控政策。

2010年中央政府连续对房地产业出台了一系列调控政策，地方政府也紧随其后，陆续出台调控细则。

政策严厉程度前所未有，疾风骤雨般的调控政策表现了政府对房地产调控的决心。

在2010年3月结束的“两会”上，温总理在《政府工作报告》中提到“要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，根据新形势新情况不断提高政策的针对性和灵活性，把握好政策实施的力度、节奏和重点”。

但是，一个无法回避的事实是，供求矛盾突出导致的房价上涨对政策走向产生了巨大压力。抑制投资和投机需求，缓和供求矛盾，成为刻不容缓的社会问题。

3.1.1，2010年4月国务院关于房地产宏观调控的具体政策

3.1.2《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要点分析

（1）实行更为严格的差别化住房信贷政策

90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%；第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

（2）发挥税收政策对房消费和房地产收益的调节作用

财政部和税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

（3）加强对房地产开企业购地和融资的监管

对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

（4）建立考核问责机制

对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。

（5）加大交易秩序监管力度

对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。

（6）增加居住用地有效供应

房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量；要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。

（7）调整住房供应结构

保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应；房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。

（8）加快保障性安居工程建设

确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。

3.2国家后续宏观调控政策对比

从以上的三轮房地产调控政策可看到，国家对房价的调控力度越来越大，但是都收效甚微，就如2010年4月份，国务院出台号称史上最严厉的房地产调控政策，即“新国十条”。在新政作用下，房市成交量一度出现萎缩，房价快速上涨的态势也得到有效遏制。然而，在“新国十条”出台半年之际，房市再现回暖迹象，投机性购房也日趋活跃，使得新政面临失败的风险。在此背景下，9月29日，中央有关部委出台的新一轮房市调控政策，在将首套房首付比例提高至30%。面对现房地产市场上这种近趋于不合理的房价，政府单靠宏观行政手段远远不足把现行的房价回归理性，因此政府一手对现行房价用以宏观行政手段进行调控，另外一手则通过税收手段——房产税，房产税的新一轮改革则应运而生，利用税收手段对房地产市场进行宏观调控具有长期性，为现行房地产调控来一个“双管齐下”。