房地产投资分析第11章 房地产置业投资项目案例分析

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第11章 房地产置业投资项目案例分析 房地产置业投资项目分析简述

房地产买卖投资分析 房地产置业消费投资分析 房地产租赁投资分析 房地产置业出租经营投资分析

2012-10-22

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11.1房地产置业项目投资分析简述11.1.1房地产置业投资的种类 房地产置业投资往往是投资者购置房地产后，或 寻机出售、或租赁经营以获取收益的商业活动。 这些置业投资主要有：以盈利为目的的房地产买 卖投资；用于自己消费的置业投资；用于出租经营 的置业投资；房地产租赁经营投资等。

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11.1房地产置业项目投资分析简述11.1.2房地产置业投资分析的基本指标 1.投资成本 2.投资回收期 3.投资利润率 4.资本金利润率 5.资本金净利润率 6.财务净现值 7.财务内部收益率2012-10-22 房地产投资分析课件

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11.2房地产买卖投资分析案例11-1: 某投资者投资了30万元购买一套120㎡住宅，一次性付款， 预计3年(假定空置暂不考虑租金收益及物业管理费等支出， 但在实际分析中应当考虑)后可以卖到40万元。 其他条件如下：售房时的交易手续费为售价的1.5%。营业 税、城市建设维护税、印花税、契税分别为售价的5%、营业 税的1%、售价的0.5%、售价的1.5%。城市土地使用税每年每 平方米0.5元。评估、交易、登记等费用约2 000元；所得税 率为20%。 如何分析这项投资？2012-10-22 房地产投资分析课件

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11.2房地产买卖投资分析解：简要投资回报分析如下： 1.计算相应指标 1)投资成本(购买价):300 000元 2)销售手续费：400 000×1.5%=6 000元

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11.2房地产买卖投资分析3)有关税费 (1)营业税：400 000×5%=20 000元 (2)城市建设维护税：20 000×1%=200元 (3)印花税：400 000×0.5%=200元 (4)契税：400 000×1.5%=6 000元 (5)城市土地使用税：0.5×120×3=1 800元 (6)评估、交易、登记等费用：约2 000元 (7)所得税： (销售价-购买价-利息-经营费用-直接税费)×20%=12 760元2012-10-22 房地产投资分析课件

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11.2房地产买卖投资分析4)投资净收益 (1)税后利润：51 040元 (2)投资利润率：63 800÷300 000=21.27% (3)资本金净利润率(年投资收益率): 51 040÷3÷300 000=5.67%

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11.2房地产买卖投资分析2.简要分析 如果该投资者将其投资资金存入银行，年利率为 3.5%,三年利息为31 500元，扣除20%的利息税6 300元，净收益为25 200元，总投资利润率为8.4%, 年收益率(资本金净利润率)为2.8%。

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11.2房地产买卖投资分析两者相比，储蓄投资比购房投资的投

资收益率低2.87%, 但储蓄投资相对稳定，除通货膨胀外，基本上无风险，而购 房投资的结果却有较大的变数，如3年内用于出租经营，则 可有租金收益，仅租金收益一项就已经相当于银行利息收益， 如果税费减免或售价增加，其收益更高，但如果售价没升幅， 3年后仍无法售出，则只好转为长线投资，靠收租金逐步回 收投资资金，等待出售时机。投资者在进行房地产买卖投资 回报分析时，其收益率的底线通常是与银行利息作对比。相 比之下，购房投资收益大于银行储蓄投资，但风险同时存在。

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11.5房地产置业出租经营投资分析案例11-4: 某公司以10 000元/平方米的价格购买了一栋建筑面积为 27 000平方米的写字楼用于出租经营，该公司在购买写字楼 的过程中，支付了相当于购买价格5.3%的各种税费(如契税、 手续费、律师费用、其他费用等)。其中，相当于楼价30% 的购买投资和各种税费均由该公司的自有资金(股本金)支 付，相当于楼价70%的购买投资来自于期限为15年、固定利 率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。

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11.5房地产置业出租经营投资分析假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持 在160元/㎡,前3年的出租率分别为65%、75%、85%,从第4 年开始出租率达到95%,且在此后的出租经营期内始终保持 该出租率。出租经营期间的经营成本为毛租金收入的28%。 如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵 押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年， 投资者的目标收益率为14%。 试从投资者的角度，计算该项目自有资金的财务净现值和 财务内部收益率，并判断该项目的可行性。

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11.5房地产置业出租经营投资分析解：简要分析如下： 1.相应指标计算 1)写字楼投资的基本情况: (1)写字楼购买总价： 27 000×10 000=27 000(万元) (2)购买写字楼的税费：27 000×5.3%=1 431(万元) (3)股本投资： 27 000×30%+1 431=9 531(万元) (4)抵押贷款额： 27 000×70%=18 900(万元)

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11.5房地产置业出租经营投资分析2)抵押贷款年还本付息额i (1 i )n n

A P

(1 i ) 1

18900

7 .5 % (1 7 .5 % ) (1 7 .5 % )15

15

1

2 1 4 1 .1 3( 万 元 )

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11.5房地产置业出租经营投资分析3)写字楼各年净经营收入情况 第1年净经营收入： 27 000×160×12×65%×(1-28%)=2 426.11(万元) 第2年净经营收入： 27 000×160×12×75%×(1-28%)=2 799.36(万元) 第3年净经营收入： 27 000

×160×12×85%×(1-28%)=3 172.61(万元) 第4年及以后各年净经营收入： 27 000×160×12×95%×(1-28%)=3 545.86(万元) 本项目投资自有资金的现金流量表，如表11-3所示。2012-10-22 房地产投资分析课件

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表11- 3年 末 0

现金流量表(自有资金、税前)1 2 426.11 2 141.13 2 2 799.36 2 141.13 3

单位：万元4~15 16~48 3 545.86 0.00

股本金投入净经营收入 抵押贷款还 本付息

9 531.003 172.61 3 545.86 2 141.13 2 141.13

自有资金净 现金流量

-9 531.00

284.98

658.23

1 031.48 1 404.73

3 545.86

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11.5房地产置业出租经营投资分析4)该投资项目的财务净现值 因为ic =14%,故N P V 9 5 3 1 2 8 4 .9 8 (1 1 4 % ) 1 0 3 1 .4 8 (1 1 4 % ) (1 1 4 % ) 3 3 1

6 5 8 .2 3 (1 1 4 % ) 12

2

1 4 0 4 .7 3 1 4 % [1 - (1 1 4 % ) 33

] 15

3 5 4 5 .8 6 1 4 % [1 - (1 1 4 % )

] (1 1 4 % )

7 8 9 .8 1( 万 元 )

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