房屋建筑工程跟踪审计(咨询单位)_secret

目 录

第一节 跟踪审计概述

第二节 跟踪审计各阶段的工作

第三节 工程造价跟踪审计的重点

第四节 形象进度付款审查实施细则

第五节 现场变更签证的造价审核

第六节 协助甲方对材料、设备的价格进行确认的实施细则

第七节 造价管理机构人员职责和行为准则

第一节 施工阶段跟踪审计概述

一、跟踪审计的工作重点是：

1、了解工程发包情况；

2、了解工程施工图纸交底及图纸会审情况；

3、做好现场记录(重大变更、现场发生的特殊情况等)；

4、参与工程施工中出现重大变更所发生工程量及费用的审核；

5、了解工程重要(或主要)材料(量大或价值大者)的定价情况(或提出建设性意见)；

6、审查实际施工单位是否与合同单位一致，工程的分包是否经过建设单位按规定认可的原则办理；

7、审查隐蔽工程的有关图片、文字资料是否齐全，有关工作日志、施工资料是否完整，设计变更是否按程序办理。

二、造价控制的主要内容：

1、制定造价控制的实施细则，确定控制目标；

2、参与工程造价控制有关的工作会议；

3、负责对施工单位上报的每月完成工作量月报进行审核，并提供当月付款建议，经业主认可后作为支付当月进度款的依据；

4、承发包双方提出索赔时，为委托方提供咨询意见；

5、协助业主及时审核设计变更、现场签证等发生的费用，相应调整造价控制目标；并向业主提供造价控制动态分析报告；

6、及时核定分阶段完工的分部工程结算；提供整套结算报告及各项费用汇总表交业主归档；

7、提供涉及委托咨询工程项目的人工、材料、设备等造价信息和与造价控制相关的其他咨询服务。

第二节 跟踪审计各阶段的工作

一、工程项目施工阶段跟踪审计的主要工作

1、审查设计变更及施工现场签证。检查工程设计变更、施工现场签证手续是否合理、合规、及时、完整、真实。首先是定性审查，是否有合法的手续和依据；是否符合现行的有关规定、施工合同文件精神；内容反映是否准确，是否有变相的重复计取；文字表述是否明了，防止产生新的矛盾和分歧；审核由于现场情况及合同变化引起的费用索赔和延期竣工索赔要求，避免不必要的经济损失。其次是定量审查，变更工程量计算是否准确，费用计算方法和结果是否正确；相应的附件是否齐全。最后应分析变更对造价的影响，并核定承包人对设计变更所造成费用上的增减。对必要的变更应进行技术经济比较，选择经济合理的技术措施，力求减少变更费用，以避免不合理支出。

2、审核材料、设备市场价，对项目中特殊材料、设备市场价进行征询。材料价格是影响工程成本的重要因素，严格控制材料价格是降低造价的有效手段。在保证材料质量的基础上，严把材料价格关，力争把材料价格控制在合理水平上。对已购设备、材料因故不能使用的，要分析原因，分清责任，并督促建设单位及时处理，避免造成更大的损失。

3、复核已完工程工作量，并按照工程施工合同约定审签预付款及每月工程款支付的签证，控制好工程款的支付。

4、做好施工阶段工程资料的归集整理工作，为顺利进行竣工结算准备完善条件。

5、做好工程竣工结算审计。根据相关法律法规、规定以及工程所有资料，对工程竣工结算进行全面审计，分析原因，并出具审计报告。

二、工程项目实施阶段跟踪审计工作方法

1、跟踪审计人员必须常驻施工现场，参加工程例会，及时了解、掌握项目有关情况，提出审计意见，并且作好会议记录。

2、熟悉工程施工合同，熟悉工程施工图纸，对合同文件未明确的部分应及时指出，督促建设单位进行明确界定。

3、设计变更及施工现场签证的确认。一是设计变更确认；二是施工现场签证；三是要求审计人员现场核实变更工程量，隐蔽工程覆盖以前进行现场核实。

4、材料价格的确认。要求跟踪审计员收集每个时段的市场信息价格，并作充分的市场调查。对于特殊材料或审计员认为有必要的材料进行现场留样，以便结算时进行核对。

5、资料收集。一是收集工程施工过程中的所有工程资料加以备分，包括工程变更资料，材料合格证及样本，现场测量的照片等，并按类别整理编号，避免添加涂改等现象。二是按时做好跟踪审计工作日记，注意原始资料的积累，为做好补充定额及正确处理可能发生的纠纷、索赔提供原始数据。三是应建立《跟踪审计项目台账》，及时登记审计时间、工作纪实（包括工作内容、审计事实、发现问题、审计意见、整改情况、审计成果）。

三、跟踪审计中必须重视的问题

1、审计人员的选择与安排。必须挑选有经验的，并具备工程技术、经济、法律等多方面的知识的复合型人才。同时还应具备较强的现场沟通、协调能力。我公司为了保证跟踪审计的质量，现场根据工程进度要求安排2-3个跟踪审计人员常驻在现场。

2、因此审计人员必须深入现场收集资料，取证要准确。要彻底，一定要站在客观公正的立场上对待每个环节，注意调查研究，不得有个人色彩。

3、要及时总结经验教训。建设工程跟踪审计是一项知识面广、综合性强的工作。因此，审计完毕要认真地研究总结，不仅要总结审计工作的方法方式，审计中还存在哪些技术问题，以后如何进行改进，而且还要探讨建设项目管理中存在的问题和不足，分析共性问题；要不断地进行探索，要在实践中学习提高，不断完善跟踪审计工作。这要形成工作制度，它对减少审计风险，提高审计质量及审计工作水平意义重大。

4、审计资料要妥善保存。因为工程项目跟踪审计过程较长，工作中的底稿、照片等资料要特别注意保存，要建立审计复核制，审计责任追究制。

第三节 工程造价跟踪审计的重点

一、施工合同管理

施工合同是施工阶段工程造价控制的依据。签订严密的施工承包合同，同时在施工中加强合同管理，才能保证合同造价的合理性、合法性，减少履行合同中甲、乙双方的纠纷，维护合同双方利益，有效地控制工程投资造价。

在施工过程中，必须对技术资料应完整保存，同时建立技术档案，以便于对合同执行情况中工程造价控制进行动态分析，根据分析结果采取积极主动的控制措施。 分作好记录和取证工作(

对隐蔽部分在施工过程中可用数码像机进行拍摄取证)。

主要注意以下工程重要部位的隐蔽工程的记录和取证：

(1) 基础土方开挖的深度和采用的必要措施，包括降水井的布置和降水台班的记录；

(2) 基础超深部分的处理方案和措施的记录；

(3) 每一层钢筋隐蔽工程验收时，到施工现场进行钢筋隐蔽纪录；

(4)每一分部分项工程验收时，到施工现场进行隐蔽纪录，如防水，不同材料交接处抹灰时的钢丝网加固等。

三、做好签证变更的确认工作

与业主现场管理部门、监理单位共同对涉及变动的各类工程变更进行确认，在确认过程中对变动的费用进行审计，做到“一单一审”。

1、严把变更关，将工程预算控制在概算内。在施工中引起变更的原因很多，如工程设计粗糙，使工程实际与发包时提供的图纸不符；当前市场供应材料规格标准不符合设计要求等，这些问题的产生给工程造价留下活口。所以在施工过程中，必须严把变更关，严禁通过设费用增减的设计变更，

必须经设计减少损失，因为已完成或部分完成的工程内容还需拆除，势必造成重大变更损失。为此咨询单位将指派工程造价管理专业人员常驻施工现场，随时掌握、控制工程造价的变化情况。

2、现场签证管理，随时掌握工程造价变化。在施工过程中，建设单位要加强现场施工管理，督促施工方按图施工，严格控制变更洽商、材料代用、现场签证、额外用工及种种预算外费用，对必要的变更，应做到先算帐，后花钱，变更一旦发生就及时计算因工作量变更而发生增减的费用，随时掌握项目费用额度，避免事情积压成堆，对工程造价心中无数。咨询单位的现场代表要督促施工方做好种种记录，特别是隐蔽工程记录和签证工作，减少结算时的扯皮现象。许多工程就是由于现场签证不严肃，给工程结算带来非常大的麻烦，导致相当大的经济损失，因此严格现场签证管理，是施工阶段控制工程造

价的关键。

四、做好每月施工进度款的审核

施工单位所报送的进度款进行审核。在收到施工单位所报送的进度款时，首先根据本月已完的工程，按2004年《江苏省建筑与装饰工程计价》、2004年《江苏省安装工程计价》，认真计算工程量，逐项审查，准确套用综合单价，从而正确地反映本月所完成的工程进度款，把好工程造价控制关。 建设部财建(2004)369

号“关于印发《建设工程价款结算暂行办法》就规定的时间要求”，在规定时间完成结算审计并出具审计报告。

在过程控制中可提前分阶段进行，分基础（地下室）阶段、主体结构阶段和装饰安装三个阶段，这有利于审计的顺利进行，同时将审核工作提前完成。在审核中针对本工程项目采用全面审查法，即对工程所涉及的工程量、单价逐项复核、查证。在审核过程中，我们按2004年江苏省计价表的工程量计算规则，既依据所提供的技术资料，又依据现场实际，对工程量进行认真计算。审核完毕后与建设单位和施工单位相关人员共同认定核实，同时签章认可，合理确定工程造价。

六、现场跟踪审计时间安排

1、过程控制的时间安排

我公司安排2-3位跟踪审计人员常驻施工现场，根据施工工程的形象进度和现场的需要进行安排，随叫随到，随时配合。

2、结算审计的时间安排

工程项目结算造价审核工作，在收到竣工图、竣工资料和完整的竣工结算资料后60天内完成。

2.1 第1、2天与造价工程召开审前会议了解工程项目有关情况，进行总体分析，收集资料分析可能出现的审计关键问题；

2.2 第3—20天根据项目情况熟悉图纸和资料，编制竣工结算；对照施工单位提供的结算，找出差异，并分析原因；

2.3 第21—45天同施工单位核对结算工程量；

2.4 第46开协调会议；

2.5 第47、48天开始整理汇总上机；

2.6 第49-53天整理审计档案，提交项目负责人审核，并出具征求意见稿；

2.7 第54、55天就征求意见稿交换意见；

2.8 第56天修改征求意见稿；

2.9 第57天会同建设单位、施工单位三方对结算造价进行认定；

2.10第58-60天出具工程结算审核报告；并报送工程结算审核报告到建设单位。

以上计划是根据工程审核顺利列出的审核时间计划，若遇不可预见因素，同委托方协商后作相应调整。

第四节 工程竣工结算审查控制工程造价

为了能准确、合理地确定工程造价，使结算工作顺利进行，减少建设单位与施工单位之间结算纠纷，必须好工程竣工结算的审查关。在审查中应从以下几方面入手： 一、核定施工工程量。

多并且繁琐，图纸显示抽象，容易造成高估冒算。因此，一是要重点审核投资比例较大的分项工程，如钢筋混凝土结构梁、板、柱以及高级装饰项目等。

二是要重点审核容易混淆或有漏洞的项目，如建筑工程中的内外墙体应以实砌体积计算，要扣除梁、柱、门、窗体积。在实际计算中施工单位往往不扣或少扣梁、柱的体积。三是要防止仪表、卫生器具、管道的阀门已计入定额，施工单位又计入安装工程量。四是防止钢筋混凝土基础T形交接重复计算，以及梁、板、往交接处受力筋重复计算等。

二、审核材料用量及价差。

材料用量审核，主要是审核钢材、红砖、水泥等主要材料的消耗数量是否准确，列入直接费的材料是否符合预算价格。材料代用和变更是否有签证，数量、实际价格、差价计算是否准确，并应在审核工程项目材料用量的基础上，依据预算定额统一基价的取费价格，对照材料耗用时的实际市场价格，审核退补价差的金额的真实性。

三、审查隐蔽验收记录。

验收的主要内容是否符合设计及质量要求，其中设计要求中包含

了工程造价的成份达到或符合设计要求，也就达到或符合设计要求的 造价。因此，作好隐蔽工程验收记录是进行工程结算的前提。目前，在很多建设项目中隐蔽工程没有验收记录，到竣工结算时，施工企业才找有关人员后补记录，然后列入结算。有的甚至没有发生也列入结算，这种事后补办的隐蔽工程验收记录，不仅存在严重质量隐患，而且使工程造价提高，并且存在严重徇私舞弊腐败现象，因此，在审宣隐蔽工程的价款时，一定要严格审查验收记录手续的完整性、合法性。防止事后补办记录或虚假记录的发生，为竣工结算减少纠纷馆平道路，有效地控制工程造价。

四、审查设计变更签证。

设计变更应由原设计单位出具设计变更通知单和修改图纸，设计、校审人员签字并加盖公章，并经建设单位、监理工程师审查同意。 重大的设计变更应经原审批部门审批，否则不应列入结算。在审查设 计变更时，除了有完整的变更手续外，还要注意工程量的计算，对计算有误的工程量进行调整，对不符合变更手续要求的不能列入结算。

五、审查工程定额的套用。

主要审查工程所套用定额是否与工程应执行的定额标准相符，工程预算所列各分项工程预算定额与设计文件是否相符，工程名称、规格。计算单位是否一致。正确把握预算定额套用，避免高套、错套和提高工程项目定额直接费等问题。

六、审核工程类别。

对工程类别进行审核，是保证工程取费合理的前提，确定工程类

别，应按照国家规定的规范认真核对。

七、审查各项费用的计取。

建筑安装工程取费标准，应按合同要求或项目建设期间与计价定额配套使用的建安工程费用定额及有关规定。在审查时，应审查各项费率、价格指数或换算系数是否正确，价差调整计算是否符合要求，并在核实费用计算程序时要注意以下几点：

① 各项费用计取基数，如安装工程间接费等是以人工费为基

数，这个人工费是定额人工费与人工费调整部分之和。

②取费标准的确定与地区分类工程类别是否相符。

③取费定额是否与采用的预算定额相配套。

④按规定有些签证应放在独立费用中，是否放在定额直接出中取的费计算。

⑤有无不该计取的费用。

⑥结算中是否按照国家和地方有关调整结算文件规定计取费用。 ⑦费用计列是否有漏项。

⑧有无随意调整人工费单价。

八、审查附属工程。

在审核竣工结算时，对列入建安主体的水、电、暖与室外配套的 附属工程，应分别审核，防止施工费用的混淆、重复计算。

九、防止各种计算误差。

工程竣工结等是一项非常细致的工作，由于结算的子项目多，工作量大，内容繁杂，不可避免地存在着这样或那样的计算误差，但很

多误差都是多算。因此，必须对结算中的每一项进行认真核算，做到计等横平竖直。防止因计算误差导致工程价款多计或少计。

搞好竣工结算审查工作，控制工程造价，不仅需要审查人员具有较高的业务素质和丰富的审查经验，还需要具有良好的职业道德和较高思想觉悟，同时也需要建设单位、监理工程师及施工单位等方面人员的积极配合。出据的资料要真实可靠，只有这样，才能使工程竣工结算工作得以顺利进行，减少双方纠纷；才能全面真实地反映建设项目合理的工程造价，维护建设单位和施工单位各自的经济利益，使目前我国的建筑市场更加规范有序地运行。

十、工程审计方法

工程审计涉及面广、工作量大、内容复杂，因此讲究工作方法非常必要，工程审计的方法有以下四种：

1.看图计算法。

即按照图纸计算工程量与工程决算对比核实，审定工程造价。工程决算审计，首先必须认真仔细地看清所有的施工图纸，才能全面准确无误地计算审定工程造价的真实性。审计人员不仅要看建筑施工图，还要看结构施工图和竣工图；不仅要看水电平面图，而且要看水电系统图。不仅要将每一张图纸看懂，而且要将所有的图纸综合分析。只有在认真看懂图纸的基础上，才能发现问题、揭露问题。

2.测量观察法。

核实工程量的真实性，最有效的办法是现场测量观察，一是对照施工图纸，实地测量有关分项工程尺寸，如门窗洞口的大小、建筑物

的长宽高等。二是对安装工程的设施、设备进行实地观察计算数量，如配电箱个数、灯具个数、水暖器材的个数等。确定核实决算工程量与实际是否相符。

3.综合分析法。

通过分析施工图纸、隐蔽工程记录、施工记录、监理日记等各种资料的相关性、连续性来验证工程项目的真实存在，进而核实实际工程量与审定工程造价。

4.市场调查法。

针对价格高、用量多的材料进行市场调查测算价格，防止施工单位故意抬高材料价格。

第五节 工程预(结)算审核实施细则

一、总则

1．为了规范工程结算审核行为，统一审核程序和方法，做到审核结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招投标法》、《中华人民共和国合同法》、《工程造价咨询管理办法》等法律、法规的有关规定，制定本实施细则；

2．本实施细则适用于工程结算审核活动；

3．工程结算审核应独立、客观、公正；

4．工程结算审核部负责承揽的所有工程结算审核业务，负责组建大型项目的专门项目部；

5．工程结算审核大型项目成立的专门项目部，实行项目负责人负责制；

6．工程结算审核除应符合本实施细则外，还应符合国家现行有关标准、规范的规定。

二、工程结算审核工作的一般原则

1．合理编制并充分披露基本建设工程结算，保证结算及相关资料的真实、合法、完整，是被审核单位的责任；按照本规范的要求出具基本建设工程结算审核报告，并保证审核报告的真实性、合法性，是我公司及审核人员的责任；审核报告的真实性是指审核报告应如实反映审核人员的审核范围、审核依据、已实施的主要审核程序和应发表的审核意见，审核报告的合法性是指审核报告的编制和出具应符合《工程造价咨询管理办法》及有关法规的规定；