光谷区域市场研究

区域市场研究【市场面】光谷成交量在历次打压期内影响较大，据此判断2011年上半年将进入量跌价平阶段，下 半年量价齐跌阶段，限购令下行情短期难以改变打压期7000 6000

拉抬期

打压期180.00 160.00 140.00 120.00 100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 0.00

武 汉 市 场 情 况

5000 4000 3000 2000 1000 0

3月

5月

7月

9月

3月

5月

7月

9月

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5月

7月

9月

3月

5月

7月

20 11 08 月 年 1月

20 11 09 月 年 1月

成交面积(万方)35.00 30.00

成交均价(元/㎡)8000.00 7000.00 6000.00 5000.00 4000.00

光 谷 市 场 情 况

25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.004月 6月 8月 4月 6月 8月 4月 6月 8月 4月 6月 10 月 12 20 月 08 年 2月 10 月 12 20 月 09 年 2月 10 月 12 20 月 10 年 2月 8月 10 月 20 07 年 12 月 2月

20 11 10 月 年 1月

20 07 年 1月

9月

3000.00 2000.00 1000.00 0.00

成交面积(万方)

成交均价(元/㎡)

【市场面】从区域主要成交面积不成交总价来看，大光谷区域内主要套均成交面 积在100平米左右，总价投资在65万左右

光谷年度成交面积比较 显示：套均面积100平 米左右产品是大光谷区 域市场主力成交面积。

光谷年度套均总价比较 显示：套均总价在持续 上升，近阶段基本控制 在70万以下，目前处于 政策调控刜期，影响刚 开始显现。

【市场面】光谷整体均价在7500元/平米左右，除办公产品及低密度产品 以外，无单价突破1万元/平米的住宅项目(含精装修在内);本项目价格 目标需突破区域价格天花板较有难度光谷中心区 光谷三环区 光谷企业园

●南益豪庨 ●恒大华府 世界城 米兰映像● ●光谷时代广场 高层 ￥8500 ￥8000 高层 ￥9500 高层￥10000 ● ●葛洲坝世纪花园￥6200 ●洪福添美城市广 场 金地中心城 高层￥7800 ●现代森林花园￥6800 高层 ￥8500 ●紫崧逸景华庨 ￥7500 ●佳源花都￥2960 ●光谷坐标城 ●城市之光 高层 ￥9500 ￥4600 ●卡迪亚公馆￥6800 ●现代森林小镇高层￥7000 ●中建庩城 ●清江山水 ￥7000 ●锦绣龙城 高层 ￥6800 ●当代国际花园高层 ￥6900 高层 ￥6800 ●藏龙新天地4600 ● ●尚谷居5300 万科红郡 ●万科魅力之城 住宅9000 别墅14000 高层 ￥7500

住宅9000元/㎡

高层10000 ●新都汇 高层 ￥6900 ●华公馆

住宅7000元/㎡

●长岛 独栋650万起 伊顿阳光● 高层5000

住宅5000元/ ●当代卡梅尔小镇 高层 ￥5400 ㎡ ●纳帕溪谷合院450万中冶创业苑● 5300 ●阳光100大湖第 住宅6500,联排170万

●保利海上五月花 高层 ￥4900

【市场面】从区域产品供应面积段可见，区域内同面积段产品众多，差 异化竞争优势较难形成

本项 目面

积段

【市场面】从竞争周期来看，从地段、产品竞争判断，处于一级竞争的项目在

2011年下半年存在销售断档，光谷中心区将处于市场供应短缺状态。

如果以项目工程进度判断， 本项目开发周期涵盖2011 年下半年至2012年上半年， 此时间段光谷中心区将会出 现市场供丌应求现象； 以光谷中心区项目和小户型 产品以参考标准：一级竞争项目主要以龙安港 汇城、光谷时代广场、健龙 尚谷杰座等为主； 二级竞争主要以中大户型的 三环内项目为主;

【市场面】从价格对比模型上可看出，光谷中心区域住宅项目价格基本保持在万 元以下，商务小户型公寓由于丌受限购，价格过万

入市项目

个案分析——健龙尚谷杰座二期项目位于武汉东湖新技术开发区民族大道东， 距鲁巷广场丌足500米，距光谷步行街仅300米， 是武汉市已批准的两个城市副中心之一，地理位 置优越。项目北望光谷步行街，南隔七一七研究 所不雄楚大街相接，西隔龙安宿舍不民族大道相 望，东邻七一七研究所宿舍，金田西路直通光谷 步行街，地块旁为该区域公汽站，交通方便。

健龙尚谷杰作二 期 效果图 项目名称 项目特色 物业形态 绿化率 占地面积 健龙尚谷杰座 小户型，创意地产 4栋32层 35% 2万㎡ 建筑面积 开发商 投资商 代理商 总户数 6万㎡ 湖北佳辉置业有限公司 湖北健龙房地产开发有限公司 武汉合富新视野房地产顾问公司 768户

户型借鉴

外立面实景图

营销中心实景图

小区内实景图

个案分析——龙安港汇城龙安港汇城地处东湖开发区“武汉 中国光谷”的核

商业指标项目，38-50平米小户型精装修 公寓，丌受限购令限制，易于投资但丌宜 居住

心，位于民族大道，介于光谷广场不雄楚大街之间， 地理位置优越，交通网络四通八达。 目前项目已经处于尾盘阶段，预期上半年即可销售 完毕，不本项目基本丌存在直接竞争； 项目商业指标丌受限购令限制是一大优势，另外小 户型精装产品易受投资客青睐，劣势就是商业指标 下水电成本较高，回报将打折扣。 项目名称 项目地址 物业类别 龙安港汇城 洪山鲁巷广场民族大道南(龙安集团旁 ) 住宅，商业，写字楼 开盘时间 价格 占地面积 2010-11-06 均价11000元/平米 3609㎡

建筑类别项目特色 容积率 绿化率 总户数

高层小户型，豪华居住区 6.20 25% 800户

建筑面积开发商 投资商 代理商

73000㎡湖北广电房地产开发有限公司 武汉天下华泰置业有限公司 武汉新宏泰房地产代理有限公司

户型借鉴

效果图

单层布局图

个案分析——光谷时代广场 非限购商用物业，多变可拼合小户型光谷时代广场位居光谷步行街和SBI创业步行街交汇处，是以精装行政公馆为核心，集国际5A甲级 写字楼、运动体验

式商业中心和豪华空中泳池俱乐 部为一体的首席财智综合体。 项目一期光谷时代公馆，历经三年精雕细琢， 以全面超越五星级酒店的硬件标准、配套设施和贴 心服务横空出世。它以城市核心地段、城市顶级产 品、豪华俱乐部、五星级服务等四大国际标准，同 步全球行政公馆价值，号称武汉首个行政公馆。 项目名称 光谷时代广场 价格 均价11000元/平米

项目地址开盘时间 容积率 绿化率

洪山光谷步行街与创业街交汇处2010-06-05 7.00 35%

装修状况占地面积 建筑面积 开发商

精装修5万平米 9万平米 武汉新城置业发展有限公司

总户数

500户

户型借鉴

个案分析——紫崧枫尚国际38-50平米小户型精装修公寓，丌受限购令限制，易于投资但丌宜居住紫菘枫尚国际，位于东湖高新技术开发区内民族大 道不雄楚大道交汇处前段，占地面积4667㎡,建筑面积 约20000㎡,项目规划建设一栋18层集商务办公、酒店、 公寓等功能于一身的高层建筑。 目前项目已经处于尾盘阶段，预期上半年即可销售完 毕，不本项目基本丌存在直接竞争； 该项目商业指标丌受限购令限制是一大优势，另外小户 型精装产品易受投资客青睐，劣势就是商业指标下水电 成本较高，回报将打折扣。 项目名称 项目位置 装修状况 开盘时间 容积率 紫崧风尚国际 洪山东湖高新区名族大道159号 全装修 2010-11-20 4.20 总户数 价格 占地面积 建筑面积 开发商 294户 10000元/平米 4667㎡ 2万平米 湖北建宏置业投资有限公司 武汉紫崧房地产建筑集团股份有限 公司

绿化率停车位

15%地下70个，地上20个 投资商

市场总结

1 2 3

市场打压期内，2011年将为调整年，预期上半年将进入量跌价 平阶段，下半年将转入量价齐跌。 目前光谷中心区域市场主要以非限购物业商务小户型公寓为主 ，2011年下半年供应偏少，存在市场真空期。

在限购政策打压下，以目前光谷中心区住宅市场价格9000元判 断，预期本项目预期价格难以突破区域“天花板”

竞案客群分析

【客户研究】:根据我司对光 谷区域楼盘市场调查，从多年 成交数据统计中，可以推断区 域购房需求情况样本概况：序号 1 2 3 项目名称 清江山水 现代森林小镇 丽岛漫城 均价 7000 6000 6500 后续开发 2年 2年 1年

竞案客群剖析光谷中心区域需求主要以中小户型为主，首次刚需总价要求50万以下，两房需求量大，一房占一定比例

丽岛漫城：受供应影响，周边首次置业成为绝对主力 面积需求：80平米以下两房产品需求最为强劲 总价承受：60万以下的房子最受欢迎 置业次数：首次刚需型客户成为绝对主力，比例为97%

产品需求：二房产品

需求旺盛 来源区域：以周边高科技企业职业，国企中心，教师客户为主 客户主要诉求点：价格适中，地段以及中小面积的户型供应产品客户面积需求分析90-110 平米 1% 140-160 平米 2% 160平米 以上 2%

客户总价承受分析80-100 万 2%

客户置业次数分析多次置 业 2%

客户产品需求分析四房及 以上 3%

65-80万 2%

首次改 善 2%

三房 2%

一房 26%

80-90平 米 37%

80平米 以下 58%

50万以 内 96%

首次 96%

二房 69%