毕业论文：我国土地储备融资渠道研究

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华中科技大学文华学院

毕业设计（论文）

题目：我国土地储备融资渠道研究

学 生 姓 名： 学号： 学 部 （系）： 专 业 年 级： 11级房地产经营与估价 指 导 教 师： 职称或学位： 讲师

2014

年4月20日

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目 录

摘要..........................................................1

Abstract......................................................2

1. 我国的土地储备制度..........................................3

1.1 我国土地储备制度实施的背景与意义........................3

1.2 我国土地储备制度的发展历程..............................4

1.3 我国土地储备制度的运行模式..............................4

1.4 我国土地储备制度的弊端分析..............................5

2. 我国土地储备融资渠道分析....................................6

2.1 我国土地储备融资的现状..................................6

2.2 我国土地储备融资渠道存在的问题..........................7

3. 我国土地储备融资渠道拓展研究................................7

3.1 土地证券化..............................................7

3.2 土地置换................................................9

3.3 土地基金...............................................10

3.4 土地信托...............................................10

3.5 土地债券...............................................10

4. 结论.......................................................11

参考文献.....................................................12

致谢.........................................................13

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我国土地储备融资渠道研究

摘 要

随着我国的改革开放、经济体制改革以及城市化进程的不断深入，我国的土地储备制度应运而生。土地储备制度是我国在土地管理方面高效利用土地的一项重要创新。实践证明，我国土地储备制度成功的，并已取得了巨大的成就。但是土地储备制度的建立与实施在我国尚处于探索的阶段，在现实的操作运行中，存在种种问题与制约，融资渠道单一就是制约其顺利开展的典型因素。因此，拓展土地储备融资渠道具有很强的现实意义。

本文以土地储备制度为出发点，简单介绍了我国土地储备制度的实施背景、发展历程与运行模式，分析了我国土地储备制度存在的弊端。针对我国土地储备融资的现状，提出我国土地储备制度目前的融资渠道比较狭窄，拓展土地储备融资渠道势在必行。同时，对我国的融资渠道进行研究，提出土地基金、土地置换、土地信托、土地融资债券等融资方式。

关键词：土地储备；融资；融资渠道。

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Our country land reserve financing channel research

Abstract

With the process of reform，the economic system reform and the urbanization Continue to deepen，land reserve system is emerged.It is an important innovation which land management can use land http://nd reserve system success in practice and has made great achievements.But the establishment and implementation of the land reserve system in our country is still at the exploration stage.In actual operation，there are all sorts of problems and constraints，and the single financing channel is typical factors that restricting its smoothly.Therefore，expand the land reserve financing channel has the very strong practical significance.

Based on the land reserve system as a starting point，this article make a brief introduce of the city land reserve system in the background，history operation mode，and analyzed the insufficiency of our country land reserve system.The present situation of the financing for urban land reserve，land reserve system is put forward the financing channel is narrow，expand the land reserve financing channels is imperative.At the same time，the study of the financing channels of our country,preposed the land fund，land replacement，land trusts，land financing bonds.

Key Words:Land reserve；Financing；Financing channels.

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1.我国的土地储备制度

1.1我国土地储备制度实施的背景与意义

1.1.1我国土地储备制度实施的背景

城市土地储备制度，是指经由城市政府授权或委托的土地储备机构，依照法定程序通过征用、收购、换地、转制和到期回收等方式，从分散的土地使用者手中，把土地集中起来，并由政府或政府委托的机构组织进行土地开发，在完成了房屋的拆迁、土地的平整等一系列前期开发工作后，根据城市土地出让年度计划，有计划地将土地投入市场的制度。

改革开放以来，我国经济与社会的迅速发展大大的促使了我国城市的发展，随着城市的迅猛发展，人口数量急剧增加，土地与住宅供给压力增大，地价急剧上涨。1996年，上海市成立我国第一家土地收购储备机构——上海市土地发展中心；紧接着，杭州市与1997年8月成立了杭州市土地储备中心；随后，我国的土地储备机构在南通、青岛、武汉等大中城市相继成立，并相继出台了一些土地储备政策法规。

土地储备制度的产生是我国土地使用制度深化改革的必然结果，可以说是我国城市土地制度的二次革命，是适应社会主义市场经济发展需要和为解决当前城市土地使用制度改革过程中的诸多问题而产生的。

1.1.2我国土地储备制度实施的意义

建立土地储备制度的意义有以下几个方面：

（1）有利于增强政府对城市土地市场的宏观调控能力，促进城市土地市场的健康发展；

（2）有利于优化资源配置、盘活存量土地，促进土地合理利用；

（3）有利于城市建设筹集资金；

（4）有利于使城市空间按照城市的总体规划合理配置；

（5）有利于房地产市场的稳定发展；

（6）有利于改善人民的住房状况。

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图1-2 我国土地储备制度的发展历程

1.3我国土地储备制度的运行模式

目前，我国的土地储备制度运行模式可分为三种：市场主导型、政府主导型和行政指导与市场相结合型。

1.3.1市场主导型

市场主导型是以生产出符合市场需要的产品为目的，让企业根据市场信号自主的做出生产经营决策的模式。具体以上海市为例。

上海市土地发展中心于1996年8月正式成立，是我国的第一家土地储备机构。 由于上海的城市规模和土地价格排在全国的前列，若是想垄断土地一级市场就需要大量的资金作为后盾，但1996年上海市政府的经济能力尚没有达到此程度，因此选择以市场为主导的模式，才可以充分的发挥出市场机制配置土地资源的功能。

1.3.2政府主导型

政府主导型是指由政府根据市场或国家需要，对某些产业进行扶持鼓励，以及引导企业向这个方向发展的模式。具体以杭州市为例。

杭州市土地储备中心于1997年8月成立，是我国的第二家土地储备机构。

由于杭州土地市场规模与城市面积较小，市场经济发展较快，政府实力较强，因此就选择了以政府为主导的模式。政府明文规定，杭州市市区范围内所有要盘活的土地都必须归入城市土地储备体系，由政府统一收购和储备、土地储备中心充分开发后，再统一向市场供给。

1.3.3行政指导与市场相结合型

行政指导与市场相结合型指行政机关在其职责范围内结合市场需要实现一定行政目的行为模式。

武汉市土地储备中心于1999年11月成立。由于武汉市的城市规模处于上海市和杭州市之间，政府想要完全垄断土地一级市场较为困难，但是要完全交给市场又难以实现，因此武汉市选择了行政指导与市场相结合的模式。

武汉的土地储备将土地储备、土地供应、土地交易等多项业务组合在一起，逐步形成了以两个中心为核心、两个制度为支撑，一个市场为纽带的运作机制，实现了土地整理、收购储备、土地交易一条龙管理体系。

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(1)土地储备制度法律体系不完善

在土地储备制度方面，我国还缺少全国性的统一立法，各个地方政府也只是因地制宜的结合相关政策来制定地方性的法规，并依照本地的地方性法规来运行管理，以致于目前全国各地的土地储备制度发展不均衡，出现了多种模式、多种运作方式。

(2)土地出让方式过于单一

土地出让方式是土地使用权取得者取得用地的一种方式，同时也是土地资产处置的一种方式。土地使用权出让方式有招标、挂牌和拍卖三种方式。

一块土地要采取“招、拍、挂”中具体哪种方式，必须根据土地的用途与出让土地的具体情况来确定。但是在地方政府的推动下，最常用的方式为拍卖。但是拍卖这种非理性的方式容易引起地价的上涨，从而在一定程度上助长了房价的上涨，然后又进一步土地储备资金循环周期长，属于资金密集型的业务。但是当前的土地储备并没有稳定的渠道来筹集足够的资金。目前我国土地储备资金来源有：已供应土地出让收入中的收储成本列支、国有土地收益基金、银行及其他金融机构贷款以及上述资金产生的利息收入。

(4)城市一级市场未垄断

土地交易具有相当丰厚的利润，这样就诱发了集体土地的隐性市场，大量的集体土地绕开政府进入土地城市一级市场，使城市土地存在很多难以堵住的巨大漏洞。使得在现实中存在不少划拨用地私自进入市场进行转租、入股等违法行为。

(5)土地收购补偿标准不尽合理

土地储备中心在征购、回收土地时，需要对土地、地上建筑物等进行一定的补偿。 目前，一般城市只制定了三至五个标准进行补偿，并且补偿标准偏低。这种补偿办法虽然简单易于操作，但是因为一部分土地使用者认为土地征购、回收补偿标准不科学合理，于是在心理和行为上对土地回收产生抵触，使得土地回收时间延长，增加了储备的成本。

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2.我国土地储备融资渠道分析

2.1我国土地储备融资的现状

我国的土地储备融资是在土地储备制度建立的基础上而产生的，土地储备融资是指土地储备机构根据未来土地收购储备的需要，结合自身的经营发展状况和资金持有状况，通过进行科学、合理的分析、预测与决策，采取适当的方式来筹措资金，保障资金的供应，以确保其经营管理活动能够正常进行的一种行为。

我国土地储备资金来源主要包括财政拨款、银行贷款和土地出让收益三种形式。其中，银行贷款为土地储备资金来源的主要方式。

财政拨款：指政府为了保障土地储备制度能够顺利实施，从财政预算中拨出给土地储备机构的用于土地收购储备的资金。实际上，无论地方政府的财政资金是否充足，财长拨款在土地储备资金中所占比例都是较小的，比如，2001年至2005年，武汉市土地储备整理供应中心共融资288.1亿元，而财政拨款为4.6亿元，仅占融资总额的1.6%。

银行贷款：根据相关了解，各类银行贷款的资金在土地储备资金总额中占的比重能够达到70%-90%，个别地区甚至能够接近100%。但是根据中国人民银行颁布的《土地储备贷款管理办法》第七条规定：“土地储备贷款采取抵押方式的，应当有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不得超过2年。”

土地出让收入：从2007年开始，土地出让收入应全部缴入地方国库，然后市县财政部门先分别按规定比例计提国有土地收益基金和农业土地开发资金，缴纳新增建设用地土地有偿使用费，余下的部分统称为国有土地使用权出让收入。其中，计提的国有土地收益基金专项用于市县土地收购储备，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及前期土地开发支出，计提比例由省级人民政府确定。

图2-1 银行贷款、财政拨款、土地出让收入三种方式占土地储备资金的大致比例

仅靠这三种融资方式并不能保证土地储备制度的顺利开展，资金瓶颈依旧存在，不利于土地储备目标的最终达成。

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2.2我国土地储备融资渠道存在的问题

综合以上分析，目前我国的土地储备融资渠道中银行贷款占融资总额的绝大部分,与国外融资渠道相比明显单一。这就使城市土地收购储备资金不能得到充分保障，影响到城市土地正常的收购、土地前期开发投入和日常储备管理资金支出等，不利于土地收购储备目标的最终实现。

单一的融资渠道，也使土地储备机构面临着诸多风险：

其一，经营风险：包括财务风险和违约风险。其中财务风险包含资金投入风险、利率风险、土地价格风险、本息偿还风险等；

其二，政策风险：由货币政策或财政政策的变动导致贷款压力增加或储备土地收益减少的风险。

其三，环境风险：因为地理环境的变化、相关法律法规不完善等因素造成的外部性风险；

其四，廉政风险：由于政府官员滥用职权、贪污腐败、地下灰色交易等不法行为所导致的风险。

因此，完善与拓宽融资渠道，加快融资渠道创新，丰富我国土地储备制度的融资机制，实现融资方式多样化是未来的发展趋势。这对于为我国土地储备制度的顺利开展提供一个合法、高效、可持续发展的环境与平台，完善和推进我国的土地储备制度具有十分重要的意义。

3.我国土地储备融资渠道拓展研究

3.1土地证券化

3.1.1土地证券化的含义

土地证券化是指以土地收益作为担保发行证券，将土地转化成可流动资产。通常被理解成以证券形式进行融资,具体为设计一种满足资金供需双方要求的金融工具,使资金需求者及时获得所需资金,资金供给者借此获得合理报酬的资金融通过程。土地证券化吸收了直接融资和间接融资的优点，是一种非负债型的全新融资方式。

3.1.2土地证券化的形式

土地证券化包括土地开发项目融资证券化和土地抵押贷款债权证券化两种形式。 ①土地开发项目融资证券化

土地开发项目融资证券化指城市土地开发经营机构(资金需求者)直接将缺乏流动性的项目资产,转换为在资本市场上可以出售的有价证券的过程。如常见的发行土地债券、土地股票等。

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土地开发项目融资证券化的特征：

其一，土地投资大众化；

其二，专家经营管理，风险较小；

其三，流动性强，收益稳定。

②土地抵押贷款债权证券化

土地抵押贷款债权证券化指金融机构或中介机构将特定的土地抵押贷款债权进行转让,由专门的证券发行机构加以包装组合,以金融债权资产为担保,设计、发行证券的过程,如目前流行于欧美国家的土地抵押贷款证券化。

图3-2 土地抵押贷款债权证券化流程

土地抵押贷款债权证券化的特征：

其一，实现了传统金融机构中介信用和市场信用的结合；

其二实现了从企业整体信用向特定资产信用的转化；

其三，采用了复杂的信用增级技术。

3.1.3土地证券化的优势

土地证券化融资，不仅可以满足城市土地储备的巨额资金需求，还有利于化解商业银行信贷资产“短存长贷”的结构性矛盾，分散城市土地收购储备的投资风险。它包含以下几点优势：

①有利于满足城市土地储备融资的巨额资金需求；

②有利于分散城市土地收储备融资的投资风险；

③有利于化解商业银行信贷资产“短存长贷”的结构性矛盾；

④有利于促进城市土地经营专业化,提高土地资源利用效益。

3.1.4土地证券化的运作模式

土地证券化是土地储备机构在融资困难的情况下，主动与信托公司、银行等机构合作，通过设立SPV、签订合同等来进行土地证券化的运作模式。

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图3-3 土地证券化的运作模式

①信用增级

为吸引土地证券化的投资者并降低融资成本，改善证券发行条件，必须对土地证券化产品进行信用增级，以提高证券信用等级。

②信用评级

信用评级是投资者进行证券投资选择的依据。在证券化交易中的信用评级一般包括初评和发行评级。

③证券发行

评级机构进行信用评级后，土地证券化的发行人（SPV）将选定证券承销商，根据证券市场的情况，与承销商确定证券收益率、发行价格、发行时间等发行条件，采取公开发售或私募的方式发行证券。

3.2土地置换

土地置换，是指在城市发展过程中，利用级差地价置换土地改造老城区，以节约土地收购资金，加快城市发展的一种方法。

综合各地土地置换政策，土地置换应当具备如下条件：

第一，置换的土地必须是已经依法取得建设用地批准文件或者建设用地使用证的土地，或者是废弃的砖瓦窑用地以及村庄废弃建设用地。

第二，置换后的建设用地用途应当与原建设用地用途相同，并符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划。

第三，土地置换应当遵循不占用基本农田、建设用地总量不增加、农用地和耕地总量不减少的原则。

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第四，用于置换的两块土地必须面积相当，并且位于同一县域辖区范围内。

第五，建设用地用于置换的，对建设用地进行复垦并经验收合格后，方可提出土地置换申请。

3.3土地基金

土地基金是以土地资源为载体，为土地资源的合理开发和利用或促进公共基础设施的建设而设立的一种专门基金。

土地储备制度改革建立了城市土地使用权市场化配置的用地机制，土地管理的目的从实物转向资产，土地基金制度应运而生，它具有以下几点优势：

①有利于促进土地收益的合理分配和城市建设资金的积累；

②积累资金用于土地开发整理，促进土地资源合理利用；

③保证土地收益分配在时间上的延续性，促进土地资源的可持续利用；

④利用基金合理的管理机制，保证土地基金的保值增值和有效使用。

3.4土地信托

土地信托是土地所有权人（委托人）为有效利用土地，提高不动产的开发与经营效率，而将土地信托予受托人，由受托人利用其专业规划与管理，将开发经营的利润做为信托受益分配金交付给受益人的一种信托方式。大部份的土地信托年限多在30～50年。 土地信托是土地流转中的制度创新，是深化农村土地经营机制的必然需求，也是促进土地使用权规范有序流转的必由之路。土地信托制的推行将在我国产生深远的影响：

第一，推行承包地使用权流转，可遏制土地抛荒现象；

第二，有利于调整土地结构，提高土地利用规模效益；

第三，促进农地整理，增强市场竞争能力；

第四，加速农村人口流动，提高土地资源配置效率；

第五，设立土地信托制，有利于维护农民的权益。

3.5土地债券

土地债券指土地储备机构面向社会公开发行债券性质的土地开发债券．筹集土地储备资金专门用于土地开发项目，然后通过土地收益偿还债务。投资者还可以在依法设立的证券交易所转让债券．获取现金，也可以通过向金融机构质押寻求套现。

总体来说，土地债券是一种成本相对较低的融资方式。土地信托，目前在我国最具备可行性，而且一些城市如北京、西安等地已经有过尝试，具有良好的发展前景。土地置换、土地基金和土地证券化也将随着相关法律法规及政策的完善，成为城市土地储备的有力资金支持。

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4.结论

我国的土地储备制度很多方面尚不完备，无论在理论还是实践方面都缺乏深入系统的研究，随着土地储备工作的进一步开展，资金短缺的问题日益严重，逐渐成为制约土地储备制度开展的瓶颈。

本文分析了我国土地储备制度存在的弊端。针对我国土地储备融资的现状，提出我国土地储备制度目前的融资渠道比较狭窄，拓展土地储备融资渠道势在必行。同时，对我国的融资渠道进行研究，提出土地基金、土地置换、土地信托、土地融资债券等融资方式。

拓宽融资渠道,实现融资方式多样化是未来的发展趋势。在我国各个城市的实际运作中，应“因地制宜，量体裁衣”，根据各自的城市规模、土地储备经营机构的性质、证券市场的发达程度、资金的需求数量等等，制定行之有效的融资方案。实现融资方式多样化、顺畅企业融资渠道、促进土地储备融资健康发展。

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致 谢

本论文是在XX导师的悉心指导下完成的，导师不厌其烦的帮助我对论文进行修正和改进，倾注了导师大量的精力。在此，谨向导师表示崇高的敬意和衷心的感谢!在写论文的过程中，遇到了很多的问题和障碍，在老师的耐心指导下，问题都得以解决。

从开始进入课题到论文的顺利完成，一直都离不开老师、同学、朋友给我热情的帮助，在这里请接受我诚挚的谢意!在此我向专业所有老师表示衷心的感谢，谢谢你们三年的辛勤栽培，谢谢你们在教学的同时更多的是传授我们做人的道理，谢谢三年里面你们孜孜不倦的教诲!