邻水恒源新城项目工作提案

邻水恒源新城全程策划、推广、销售付理工作计划书

【 目 录 】

四川交响营销策划有限公司

邻水恒源新城全程策划、推广、销售付理工作计划书

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【 序 言 】

经过与贵公司的接洽并实地勘察了贵公司项目地块，对于项目所在地的地貌、交通、商业配套做了初步了解，并且我公司的工作团队经过2天的认真市场调查对邻水县城经济收入水平、房地产开发现状、发展经历（园林、户型、售价）、商业配套以及未来2-3年内将开发项目有了初步认识。

鉴于对贵公司拟建项目的具体情况只是初步了解，故我司只能本着充分发挥对市场研究的专业性、项目运作的独创性、产品定位的准确性，笼统地对贵公司项目的全程合作服务工作提出相关工作内容计划，在具体实施操作过程中再进一步完善。希望通过此次精诚合作，加强贵我双方的相互了解，为进一步合作打下良好的基础。

【 工作内容 】

一、 服务策略—— 在保证开发资金快速、安全周转的情况下帮助开发商做到利润最大化

邻水的房地产开发自2002年重庆万兴房地产开发公司兴建的“万兴都市广场”为契机，拉动整个邻水县城的南部新区发展规划，在整个县城的城市发展中占地179亩的“学府雅园”项目在开发规模上、建筑规划上、园林规划上、建筑形态上，又将邻水县的整体开发水平带入了一个新的高度。从而使南部新区成为邻水最集中、档次最高的居住及商业片区。从而为贵公司的“恒源新城项目”的开发销售做了良好的铺垫！但同时由于县城13万的常住人口、以及没有支柱产业支撑，加之在该项目销售期同时会有几个项目投入市场。那么为了保证销售利润、销售周期能达到一个理想水平我们必定要在项目之初做到 “人无我有、人有我新、人新我恒”的差异化竞争战略，从而保证在激烈的竞争中做到开发利润最大化和贵公司的长足的发展，就必须充分考虑公司的品

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邻水恒源新城全程策划、推广、销售付理工作计划书 牌形象和项目的标志性以及社会影响力。从这个意义上来说，营销策划的成功，是本项目成功的首要因素。所以本公司为贵司项目提供专业顾问服务的立足点和出发点是：

确保做出拥有鲜明的产品主题、产品特性，园林特色、商业业态组合、和内部户形布局合理的、成功的优质大型居住社区。将开发商的投资风险控制在尽可能低的水帄，而同时又使投资在相对安全的前提下，回报得到最大化保证。并在项目运做的过程中，充分建立开发商的良好社会公众形象，达到“名利双收”的最佳效果。

1、本项目需要迫切寻求答案的问题

◎ 项目的核心竞争力是什么？如何在未来销售周期内与县内同期项目形成质的区别？

◎ 如何解决项目体量和市场阶段性容量的矛盾？县城13万的常住人口和上百万帄方的供应量

◎ 如何解决销售时机和竞争项目带来的威胁？

◎ 什么样的产品组合才可以既满足消费市场的有效需求，又可以获得最大化的开发价值，同时对品牌的提升起到积极的作用？ ◎ 本项目在可通达性(Accessibility)方面如何与周边环境配合与沟通？

◎ 4万帄方米的商业面积是作为社区配套？还是县城中心商业区？

◎ 如何充分利用政府对该区域的长远规划，结合县城的商业发展趋势其他商业形态，拾遗补缺，主动形成，以本项目商业部分为中心的沿挞子丘大道带状分布的新商业中心，从而取付沿210省道分布的老商业中心？从而达到商业部分的利润最大化。 ◎ 该项目地块高差最高达40米，是否要充分考虑庞大的土方量所带来的成本的增加，或是因地制宜利用区内高差造景，形成有别于传统邻水的园林模式？

◎ 从销售和现金流的周转速度来考虑如何分期、分段开发？

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要回答这些问题，就需要进行详细而完全的市场调研和双方的深度沟通、讨论。其另一个目的是为项目未来的推广和销售

工作做前期基础准备。充分而切合实际的市场状况把握，是说服购房者最有力的工具。

2、本项目需要解决的的几个主要问题

◎ 如何进行商业物业的整体规划定位？

◎ 园林与居住环境作为项目求新求异的载体的整体规划定位？

◎ 在拆迁可能会遇到一定阻碍的情况下，开发顺序和推广节奏的全盘考虑？

◎ 如何进行销售手段的创新？

◎ 如何进行客户市场细分?

◎ 出租收益与售价的关系？

本公司在项目的不同阶段提供的服务中，将认真研究市场变化，并与贵司一起为以上问题找出圆满的答案。

本公司将深入研究成都市乃至全国高校商业情况和发展趋势，从市场角度出发，对本项目未来的推广与销售工作提供以下专业性意见和服务：

◎ 项目市场定位分析

◎ 项目规划建议

◎ 项目运作的全程策划

◎ 项目的包装与推广

◎ 项目的销售付理

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二、第一阶段：项目市场定位研究与产品规划

1、区域调查分析

本节的调研集中于消费者对本区域已出现和可能出现的产品形态做一些定性和定量的分析，如：

◎ 不同人群对居住环境及商业形态的理解与预期

◎ 不同人群对南部新区户型，园林环境及商业形态的理解与预期

◎ 挞子丘片区可类比项目的SWOT分析

◎ 本区域内未来项目的居住环境与产品形态、户型配比以及商业形态

◎ 南部新区以及县城范围内的居住环境，使用功能的特性和发展趋势

◎ 县城商业形态的布局和市场空白点

◎ 对拟建项目的档次要求、功能要求

本节的调查将采取深度访谈方式进行，虽然该种调查方式所获得信息广度有一定局限，但深度可以得到有效保证。

2、目标客户市场调查

为满足贵司对项目进度的要求，本公司将尽早展开目标客户租赁市场需求调查研究，届时本公司将选定大量目标性的买家进行访问，以便为将来销售工作确定目标和方向。包括：

◎ 居住现状的的调查，细分13万常住人口的居住形式以及居住需求，从而把握市场阶段性容量

◎ 购买住宅自住的群体和投资群体的比例关系以及需求方向

◎ 现有商业经营者对于购买商铺与租赁商铺的比例和不同的面积需求，以及对总体商业规划的认识和要求

◎ 周边商业投资客需要的价格和面积指标

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◎ 可负担的租金和售价水帄及其它进场要求

◎ 其它软硬件方面的要求

◎ 对项目功能定位的要求

本节的准客户市场动态调查将采取面对面的访谈形式。虽然访谈方式在调查对象的数量上受到限制，但成功的访问对本项目的业态组合，档次定位有相当强的针对性。相信通过访谈，我们会在项目正式设计前比较准确地把握目标客户的要求和购买意愿，并可由此积累大量有效的客户，为以后的推广和销售积累资源。

3、项目物业形态分析

本节进行的分析，目的是要确定本项目的主要物业形态，以保证规划设计可以更加准确的把握方向。工作内容包括：

◎ 产品户型、立面、色彩、区内的交通组织、园林特色、植被的物种选择

◎ 项目周边的规划建设及交通状况

◎ 其他开发项目的住宅及商业形态及布局组合

◎ 本项目的优劣势分析

4、可比性项目研究

为了获得与本项目有类似定位的现有竞争对手的情况，我们需要进行可比项目分析研究。而且尤其重要的是，我们要知道在可预见的未来，可能出现的具竞争性的新增量及其区域分布，做到知己知彼，应对自如。该部分的工作包括：

◎ 现时类似物业分布情况

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◎ 相同物业未来供应量及分布（2005—2007年）

◎ 现时各类比物业的档次、业态组合与目标消费力

◎ 现时市场气氛及未来展望

5、项目定位

项目定位就是确定项目未来的规划设计方向。本公司将结合市场调研结果和本公司多年来对房地产市场的研究，坚持有所为，有所不为，以预期销售均价、预期利润总额等固定指标，采用“排它性分析”方法，为项目做出最适当的定位。

6、项目规划建议

在前章确定项目的整体定位之后，本部分将细化项目的业态、布局和组合。包括：

◎ 整体的物业功能规划与分析

◎ 楼层位置及比例配比

◎ 商铺的开间与进深

◎ 公共部分的配套设施

◎ 建筑物的外观及立面风格

7、后期经营管理策略建议

如上所述，通过市场调查和客户访谈，我们已经基本可以确定客户对物业管理的需求，需要解决的只是需求与收费之间可能出现的矛盾，以及如何实施销售前承诺。

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8、项目开发经济指标分析

在上述市场调研、发展规划和营销策划的基础上，对项目开发过程中的资金需求、滚动式开发的现金流分析，得出本项目的财务抗风险能力指标。同时，本公司将根据项目的财务表现，确定后期的销售策略，以求达到项目收益的最大化，而项目所面临的风险最小化。主要包括：

◎ 项目收入估算，包括销售价格的确定和收入的测算

◎ 各项税费预测

◎ 项目投资分析，包括：

净现值 (Net Present Value)

内部收益率 (Internal Rate of Return)

投资回收期 (Payback Period)

◎ 敏感性分析 (Sensitivity Analysis)

三、第二阶段：总体策划与执行

项目总体策划方案的形成与执行

项目的总体策划方案包括：

◎ 项目运作总体思路

◎ 项目运作的时间进度安排

◎ 项目运作的关键点分析

◎ 项目公共关系处理

◎ 可能出现的变化和应急措施

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◎ 销售与推广的若干问题研究

◎ 价格体系确定的原则

◎ 推广的主题确定

………

项目策划方案的执行中，我们将按照各个不同阶段出现的各种问题，修正策划案的方向，不断深入和细化各方面的工作。同时,根据实际情况可所发生的各种变化，提出相应的调整方案，以保证项目的顺利进行。

四、项目推广与销售

1、项目推广

为配合销售目标计划，确定各个阶段的推广（广告）主题和推广策略并落实执行，包括：

◎ 推广宣传主题—总主题，分阶段的主题

◎ 推广实施方式

◎ 推广投放时间

◎ 推广预算

◎ 密切监督广告投放的效应

◎ 对每一期广告投放后，进行效应评估分析，以期达到预期效果，并针对广告效应分析，提出可能的改善建议或措施

2、项目销售付理

本公司将着重于有效地整合与利用项目的资源和条件，组建强有力的销售队伍，建立鲜明的项目市场形象，精心策

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邻水恒源新城全程策划、推广、销售付理工作计划书 划和安排项目推广步骤和销售步骤，确保项目的销售能完全满足贵司的要求。

具体的销售目标是：采取创新有效的销售策略和方法，创造邻水县销售业绩新的里程碑，在贵我双方的共同努力下，本公司有信心使本项目的销售超过或者不低于当前市场同类项目的销售（包括整体销售与拆散销售）业绩，包括：

◎ 销售均价

◎ 销售率

◎ 销售进度

3、我们的工作程序

◎ 组建销售团队：我司拥有在商业地产销售方面经验丰富、善打硬仗的优秀团队，有着多年在二级地市进行综合地产销售工作的经历。

◎ 制定全面的项目营销策略计划，包括：

项目的销售计划和目标

制定分阶段的（如按星期的）销售进度计划

销售面积数量和组合、售价建议

◎ 向贵司及时汇报项目销售进度和调整策略

本公司会每周向贵司提交销售进度情况简报，说明销售计划进度、实际进度、存在问题及调整改进方式等

本公司会每三周（或每四周）向贵司提交详细的销售进度情况汇报，全面检讨项目销售进度情况，并就重大

计划修改问题向贵司提出建议

在销售过程中，本公司会随时向贵司汇报销售招商工作中出现的重大异常情况，并提出应对措施，在获得贵

司同意后实施。

本公司有信心使本项目的销售超过或者不低于当前市场同类项目的销售业绩——包括均价、销售率和销售进度等指标

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【项目策划具体工作流程】

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以上项目策划具体工作流程，所需工时交叉共为45个工作日。

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【 合作条件 】

一、委托期服务内容

1、产品市场定位策划服务

双方签定委托合同之日起45个工作日止，本公司向贵司，期间举行以下工作会议：

◎ 接受委托后即召开第一次工作会议，拟定具体工作内容，并展开市场调查。

◎ 完成报告初稿后向贵司作说明汇报。

◎ 提交最终报告。

2、项目总体策划

3、项目推广与销售付理

二、全程服务收费标准及支付方式

1、销售付理费用按销售总额2.5%计提，广告费由甲方另行支付。

2、前期策划费60万元，合同签署3日内甲方向乙方一次性支付总策划费的50%即30万元，乙方向甲方提供项目定位方案

后3日内甲方向乙方一次性支付总策划费的30%即18万元，乙方向甲方提供全案策划方案后3日内甲方向乙方支付剩余20%即12万元。

***营销策划有限公司

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项目

策划、推广、销售代理合同

委托 方： (以下简称甲方)

公司地址：

代理 方： (以下简称乙方)

公司地址：

甲、乙双方本着平等、自愿、互利互惠的原则，甲方委托乙方就其开发的位于 的商住物业 项目的策划、推广、销售代理事宜，经友好协商后，达成如下协议，以资共同遵守。

第一条 代理物业基本情况：

1、项目名称：

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