住宅建造流程-机电分项

新建住宅 机电施工市政配套流程

住宅建造流程-机电分项2015年08月15日 金国强

新建住宅 机电施工市政配套流程

住宅建设流程一、土地获取阶段 0d- 90d 发改委批复

二、设计阶段三、前期报建阶段 四、桩基阶段 五、主体建筑结构施工阶段 六、取得预售许可证

30d-180d80d-270d 120d-180d 180d-330d 330d

施工图出图施工许可证 完成围护工程 主体结构封顶

七、室内二结构及外立面施工阶段 300d-540d 脚手架拆除八、外总体及景观施工阶段 九、竣工备案阶段 十、交房阶段 540d-630d 630d-690d 950d-1000d 综合管线景观 核发备案证明 业主收房参考花满墅项目节点

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一、土地获取阶段机电工作流程1、土地出让合同 获取政府对该地块机电相关特别要求(如明确节能需设置屋顶太

阳能等)以备设计阶段跟进相关子系统设计调整2、文件整理 营业执照、机构代码、税务登记证、发改委批文等文件扫描；至 测绘院购买地形图及综合管线图；以备施工前地下管线交底申请 提交(监护绿卡)及水电煤电信等征询所需资料。

3,根据公司对该地块项目的定位，与设计部沟通调整设计任务书机电分项模板的内容

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二、设计阶段机电工作流程1、方案设计阶段1.1 方案机电设计总图及各子系统说明 1.1.1 强电系统 ：在方案总平图上标注电业站/用户站位置、面积、外线接驳点及与住宅 距离要求 ；说明应包括明确外线两路供电、按照<上海市新建住宅小区供电配套工程

技术导则>要求的设计指标、根据建筑分区经济指标合计供电变压器容量。1.1.2 弱电系统 ：在方案总平图上标注安防控制室/消防控制室(合用)、通信机房、有线机 房位置、面积、通信及有线市政接驳点；为节省成本不设计BA。 1.1.3 给水/消防水系统：在方案总平图上标注给水泵房、消防泵房位置、面积、及两路

供水与市政接驳点；说明应包括给水水箱容量、消防水箱容量、游泳池设计说明(如设置会所)、明确不设置中水系统。 1.1.4 排水系统：在方案总平图上标注市政接驳点/格栅井位置、与红线道路雨污管标高 关系、雨水排灌站(如雨水不合流直排);提供单体地下室、庭院、车库雨污排出 剖面图、提供最不利点单体接驳的雨污总管剖面图(沟通设计初步确定景观方案的 覆土标高、主要水景、硬景等位置)。说明应包括给水水箱容量、消防水箱容量。。 1.1.5 燃气设计：在方案总平图上标注调压站位置、与市政接驳点。 1.1.6 综合管线剖面图：最不利点雨污水、电力、燃气、给水、通信/有线/智能化、景观 照明断面图，理清各楼栋之间及楼栋与围墙间最小间距。

1.2 完成水电煤电信征询(需要资料为方案图纸、公司证照、发改委批复、申请书等)1.3 完成临水临电申请、

合同签订

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2、扩初设计阶段2.1 图纸要求---设计部 2.1.1 设计依据的国家国际规范及标准 2.1.2 设计范围和要求 2.1.3各系统设计总说明及子系统设计 2.1.4图纸要求、目录、计算书 格式要求：电子版图纸CAD2004版本，按照电施-xx、弱电-xx、水施-xx、暖施-xx目录编号 的每张图纸对应一个文件，各系统分别建立文件夹，提供PDF文件避免插件问题。 强电：用户站/低配室配电系统图、照明插座平面图，各单体配电系统图、照明插座平面 图，地库配电系统图、动力平面图、照明插座平面图；提供各分区电气计算书及根据住宅 设计要求和当地电力公司需要系数汇总的变压器总容量。 给排水/消防水/燃气系统：地库给水、排水、消防、喷淋系统图及平面图；泵房大样图； 各单体包括公建给排水燃气系统图 及平面图；提供给水、排水计算书；设计说明明确每户 燃气用气量，一般为2.5立方，如设置水地暖不低于4立方。 弱电：地库弱电桥架(通信、有线、技防智能化合用，消防桥架独立)平面图；各分区消 防电系统图(说明应包括联动要求)、地库消防平面图、各单体消防平面图(如设置消火栓、 自动水喷淋)各单体通信有线系统图、平面图；各单体技防智能化子系统系统图、各单体 技防智能化平面图；住宅内通信有线技防智能化合用弱电信息箱。 暖通：地库消防防排烟系统图、地库通风系统图；风机房大样图；住宅预留空调容量、机 位，家庭中央空调机位需与建筑专业考虑冷媒、冷凝水管路由。 综合管线设计：方案基础上初步完成综合管线平面图。 2.2 组织扩初图纸审核，审核意见及时反馈至相关部门和设计院

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3、施工图设计阶段3.1 图纸要求---设计部 3.1.1 设计依据的国家国际规范及标准 3.1.2各系统设计总说明及子系统设计 3.1.3图纸要求、目录、计算书 总要求：电子版图纸CADXX版本，按照电施-xx、弱电-xx、水施-xx、暖施-xx目录编号的 每张图纸对应一个文件，各系统分别建立文件夹，提供PDF文件避免插件问题。 强电：扩初基础上增加每个配电箱的限定尺寸、明暗或落地安装方式，住宅配电箱48位 以上非标加安全门型箱壳；提供接地大样图、用户站大样图、配电室/管井大样图；根据 景观图纸预留景观用电。 给排水/消防水/燃气系统： :扩初基础上结合景观图纸增加给水消防总平面图(根据景 观图纸预留景观绿化水表位置)、室外雨污水总平面图、泵房大样图、集废水池/隔油沉 沙池大样图、管井大样图、卫生间大样图；立面暗藏雨污水管与建筑面空间关系大样图 弱电：扩初基础上技防智能化部分增加包括设备型号、各分总线点位数量的各子系统系

统图；室外视频监控、音响、周界、巡更平面图；各单体可视对讲、安全防范、视频监 控平面图；消防火灾报警系统增加联动调试要求的文字说明。 暖通：扩初基础上结合水电、景观图纸调整地库消防防排烟、地库通风进排风口位置。 综合管线图纸：提供地库等重要区域管线综合图纸；结合景观图纸初步完成给水、排水、 电力、燃气、弱电、景观照明等室外系统管线的综合平面图，该图纸将作为项目配套申 请时，对电力公司、自来水公司、燃气公司、电信有线公司正式设计的沟通要求。 3.2 施工图纸审核(必须组织总承包各专业，总承包图纸下发至会审会议间隔不小于一 周，会审时间不小于一天), 审核意见及时反馈至相关部门和设计院 3.3取得指定第三方《上海市建设工程施工图设计文件》审查合格书，扫描归档。

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三、前期报建阶段1、文件整理 地名使用批准书、配套缴费证明、门牌号码、建设用地规划许可证、国有建设 用地使用权证、方案批复、建设工程设计方案(总体文件)审定、建设工程规 划许可证、施工许可证、等扫描归档，备市政配套正式申请所需资料。 2、配合发展部核对政府各部门送审资料 协调发展部加送扩初文本至电力、自来水、燃气、消防、通信、有线电视、建 交委综合规划处(技防安保审批)等部门，以明确机电扩初文本设计符合相关 部门及专家意见。

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四、桩基阶段1、研读总承包合同、桩基分包合同,配合成本部完善机电分包技术标、参与机 电分项招投标过程中对机电分包管理人员的面试。 2、审核总承包单位包括桩基分包的施工组织设计机电部分 3、审核总承包单位包括桩基分包的临水、临电、临排方案，内容除主体建筑

施工阶段方案外，同时应考虑桩基阶段的特殊性4、检查防雷接地部分的桩基钢筋连接符合设计要求 5、督促监理单位检查记录整改现场施工用电安全 6,参加监理例会/工程例会/工地巡检

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五、主体建筑结构施工阶段1、参加每周一次的监理例会/工程例会/工地巡视 2、研读图纸，从功能、成本、规范、施工角度找出问题(每两周不低于10个问题), 组织相关部门进行讨论确定 3,检查防雷接地符合设计要求，发现问题发文整改 4、检查预留预埋符合设计要求，发现问题发文整改 5,督促监理认真做好隐蔽工程分项验收，督促总包机电班组做好自查自检 6,检查总包机电班组人员配置是否合理 7、要求总包提供设备材料材料资料数据进行审批、检测，包括材料名称规格、供应商、 产地、使用位置、型号类型、到货期及样本、检测报告、认证等资料，要求提供样品 8、对图纸或现场涉

及的留洞、标高、管井、漏水隐患、影响建筑功能或效果等问题及 时与土建专业同事沟通解决。 9、根据防雷办审批意见与要求，要求总包沟通防雷办人员至现场检查。 10、施工现场临时排水(许可)申请表及方案资料送审至水务处，要求总包沟通水务处 人员至现场检查临排设施，直至取得施工现场临时排水许可证。 11、对相关水、电、煤、通信、有线、排污、消防、防雷浪涌、技防、电梯等配套合同 相关技术条款、施工界面配合合约部调整补充。 12、配合合约部机电招标的考察、技术标评审工作 13、取得门牌号码批复复印件、预测报告正本及复印件资料归档，备市政配套正式申请 13、沟通发展部与上海市测绘院签订合同，委托建筑工程管网设计测量，取得项目地块 测绘报告备自来水配套申请用资料，取得门牌号码批复复印件、预测报告正本及复印件 资料归档，以备市政配套正式申请使用。 14、市政配套流程 见下页表格

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配套分项 所有 花满墅为例，签 订土地出让合同 20121115为0d 电力配套 临电申请 站土建设计 正式申请 电业土建验收 施工 电力验收 通电 给水配套 临水申请 正式申请 施工 验收 通水 燃气配套 正式申请 施工 验收 通水 电信配套 正式申请 施工 验收 通水 有线配套 正式申请 施工 验收 通水 消防配套

流程内容/申请资料 时间节点 营业执照、机构代码、门牌号码、税务登记证、法 人授权委托书、立项批文、住宅配套费付款凭证、 规划许可证、施工许可证、地形图、地下综合管网图 建筑总平面图、全套各专业施工图、初步综合管线图 53万临电+818万正式电配套+58万电业站设计及门窗 60d-800d 临电申请表格 合同签订 付款 箱变施工 通电 60d-150d 电业站土建设计 210d-270d 住宅小区供电配套清单、房屋土地权属调查报告书 210d-420d 电业站验收 450d-480d 电业站/低配室设备安装、室外电力管井开挖埋设、 570d-710d 红线内外电缆、小区分支箱、电表箱安装 满足电力规范的施工验收 740d-770d 正式(临电销户后申请退290元/KW接入容量费及溢付电费) 770d-800d 490万(含泵房及消防泵内外管网表箱配件等仅不含测绘盘片)60d-770d 临水申请表格 合同签订 付款 施工 通水 60d-150d 上水用水量计算表格、建筑工程管网设计测量成果 210d-420d 泵房设备安装、室外给水消防环网管线开挖埋设、 570d-710d 红线外给水管接入、小区消火栓、水表/箱安装 710d-740d 通水后临水销户 740d-770d 100万外管+19万内管配件 60d-770d 210d-420d 调压站、外管开挖埋设、内管施工 510d-710d 710d-740d 740d-770d

成果

成本估算 按总建筑面积 元/平米

临时供电合同 电业站图纸 方案批复 验收通过

设计及施工单

约150元/总建面 53万 不含接入费 四型7万I型3万 专业门窗

配套盖章 临时供水合同 设计及施工单

退费延后一月 85元/总建面 1.5万 测绘1.1元/住宅 面积

配套盖章 方案批复 设计及施工卡 配套盖章

销户延后一月 36元/住宅面积

红线外至电信机房至干线至用户室内总端

210d-420d 征询120d-150d 510d-600d 设计及施工卡 570d-600d 600d-630d 配套盖章 210d-420d 方案批复 510d-600d 设计及施工卡 570d-600d 600d-630d 配套盖章

12元/住宅面积 方案批复

135万(含机顶盒，不含向小业主代缴代扣初装费490元/户) 红线外至有线机房至干线至用户室内总端

40元/住宅面积

196万

200元/地库面积

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六、取得预售许可证1、完成示范区机电工作2、取得预售许可证 3、提供售楼处销售员说辞中相关机电部分内容 4、收集销售部对样板房机电配置问题反馈意见 5、示范区机电相关临水临电临排、监控音响电话宽带保障，直至外总体施工阶段

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七、室内二结构及外立面施工阶段1、参加每周一次的监理例会/工程例会/工地巡视 2、研读图纸，从功能、成本、规范、施工角度找出问题(每两周不低于10个问题), 组织相关部门进行讨论确定 3,检查强弱电箱预埋、二次配管符合设计规范要求 4、检查给排水系统立管、支管施工符合设计规范要求 6,检查水电煤弱电消防各专业单位施工符合设计规范要求 7,发现问题(根据合同条款)发文整改 6、要求总包及各机电专业分包提供设备材料材料资料数据进行审批、检测，包括材料 名称规格、供应商、产地、使用位置、型号类型、到货期及样本、检测报告、认证等资 料，要求提供样品

7、结合现场实际深化地库管线CSD图纸，对各专业单位的管线空间进行专题会议，结合现场放线，合理布局;深化雨废水立管与外立面关系，合理确定位置走向，满足建筑观感。 8、因建筑空间影响机电设备管线安装需要局部调整或新增开孔的，应及时与土建专业 同事沟通协调，严格杜绝漏水隐患。 9、协调控制重要部位管线施工，由总包牵头负责对各专业单位管线施工的管理，要求 及时反馈问题、解决问题，严查屋面、管井、地库等重要部位进出管漏水隐患。

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八、外总体及景观施工阶段1、参加每周一次的监理例会/工程例会/工地巡视 2、研读图纸，从功能、成本、规范、施工角度找出问题(每两周不低于10个问题), 组织相关部门进行讨论确定 4,深化外总体综合管线图纸，对不同区域、走向结合现场画出综合管线剖面图。 5、组织专题会议，推演在外总体及景观施工时，涉及的空间、时间、不同专业单位交 叉施工可能发生的问题 ，预案解决方案。

减少返工 ，提高施工质量效率。 6、外总体施工阶段基本流程 外架拆除 场地清理 压顶梁破除 防水 保护层 滤水板

小院围墙基础砌筑至±0

同步施工地下综合管线 ，完成雨污水总管排管/单体出户

埋地管施工/给水管(地下室-由地库上升或由地面的进户)/ 电力井、管/ 燃气总管(预

留进户立管)/ 消防环网小院围墙上升 同步施工地上各类设备及管线 完成水电表箱、信报箱、可视对讲、 出门按钮、灯开关安装 /燃气立管沿小院围墙入户 /电力表后管连接/给水表后管连接 景观工作 开始 电力电缆敷设 /分支箱等设备安装/ 弱电管线敷设/安防、音响摄像 雨污强弱电等管井效果处理根据宝山项目全区小院围墙特点排定

机\电子围栏/ 消防接合器 /室外消火栓/ 污水格栅井 7、市政配套验收、配套完成证明、投入使用。

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九、竣工备案阶段一、竣工备案所需配套证明 1,防雷验收合格证明 2,电梯验收合格证明 3,消防验收合格证明 二、环保验收所需配套证明 1,排污纳管证明、通风验收、水箱水质验收。(以支持环保验收)

三、上述验收证明取得后支持规划验收四、协助资料员整理竣工备案机电分项相关施工图纸资料。

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十、交房阶段

一、交房阶段所需配套证明1,电力配套验收合格证明； 3,燃气配套验收证明； 5,电信配套验收合格证明； 二、物业移交 1,机电各分项资料移交； 3,根据物业要求进行操作培训 2,机电各分项设备移交 4,协助物业跟进整改问题解决 2,自来水配套验收合格证明 4,技防验收合格证明 6,有线电视配套验收合格证明

5,相关水电表数据确认、协助表具所有人过户等。 三、交房 1,完成项目部在小业主集中收房阶段的机电相关答疑工作，降低户均报修率 2,快速解决小业主机电相关报修问题； 3,协助物业进行小业主零星收房

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