@地产壹线世联20140218重改办·重庆温泉谷项目报告

重庆·温泉谷项目 开发方向研判谨呈：重庆市重点工程开发公司西南综合事业部营业一部·重庆温泉谷项目组

2014年2月18日

1 重庆·温泉谷项目开发方向研判 重庆市重点工程开发公司

PART 1

项目属性分析

2 重庆·温泉谷项目开发方向研判 重庆市重点工程开发公司

【项目区位】项目位于北碚区静观镇，区域属于城市发展主轴， 但受限于城市拓展进程影响，当前依然属于陌生区，市场认知度 不足；但与两江新区重要板块的紧密联系将影响其发展进程。城市二次向北发展北碚 老城区 蔡家 礼嘉 悦来两路 空港

静观镇

重庆城市向北发展趋势明显，

主要发展方向是东北区两路空港，西北区的北碚蔡家、渝北 礼嘉悦来，北区的水土复兴； 项目紧邻两江新区周边区域， 包括水土镇、复兴镇、悦来镇 和礼嘉镇，直线距离在25公里 内，车程在60公里内。 水土复兴组团城市建设起步不 久，发展较慢，短期内对项目

项目与两江新区重要板块连接紧密

①静观直线距离14㎞,车程15㎞⑥水土直线距离18.9㎞,车程36.7㎞

的影响有限。 本项目所在区域的自身知名度 不高，影响力小，难以对客群 形成强有力的吸引。3 重庆·温泉谷项目开发方向研判 重庆市重点工程开发公司

②北碚

③复兴 直线距离8.2㎞,车程20.8 ㎞ ④悦来直线距离18㎞,车程32㎞

⑤礼嘉 直线距离24.8㎞,车程60.4㎞

静观镇产业——

中国花木之乡

花木种植面积47500多亩，国内销至北京、上海、新疆、广东等20多 个省、市和地区，国外远及西欧、日本、东南亚各地。

静观镇花木产业 品种 精品园林 花木龙头企业 总产值 从业人员 900多个 50多家 52家 近4亿元 2.4万人4 重庆·温泉谷项目开发方向研判 重庆市重点工程开发公司

【区域规划】当前区域发展分为生态农业观光区、城镇和 旅游休闲度假区三个片区, 短期内区域难以发生功能以及 范围变化。

静观镇设计规划为三个片区： 1、城镇——静观镇城区

生态农业观 光区

2、生态农业观光区——重庆台湾农民创业园、多彩园艺 3、休闲旅游度假区——乡村嘉年华、 重庆农泉谷 静观镇城镇建设管理办公室工作人员： “城镇规划是2010年王志刚工作室规划 的，但是没有审批，城镇发展按着这个 规划在走。”休闲旅游度假区 城镇核心区

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【区域规划】——静观城镇：作为项目未来的核心配 套区域现在城镇较为杂乱，配套设施不完善，形象档 次落后。静观镇场镇规划图

发展现状：场镇现状较为杂乱，建筑多为6层以下的老 房子。静观镇城区离项目10分钟

左右，目前商业配套欠缺

,档次低。 未来规划：静观镇未来规划商业中心区，居住住宅区。静观镇现状

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【区域规划】——生态农业观光区：经济作物保 增收，生态观光促旅游。 台农园种植业：重庆台湾农民创业园成功引进了台湾嘉宝果，台湾特色食用菌等具有台湾特色 的经济作物，帮助当地村民增收。 台农园观光：规划台湾风情街、台安湖、台湾农庄。台湾风情街占地面积250亩，主要以台湾 著名的三峡老街、台闽老街、猫空茶社为模板打造， 400亩水域面积的台安湖，湖滨沿线发展 休闲观光农业。 多彩园艺：主要建设优新品花卉、彩叶苗木的研发、休闲观光、生产和销售。多彩园艺

台湾嘉宝果7 重庆·温泉谷项目开发方向研判 重庆市重点工程开发公司

【区域规划】——休闲度假区：重庆农谷处于未深入开发状态，当前仅有腊梅为已开发景点，在旺季旅 游人数众多，但季节性明显。 开发状态：重庆农谷开发节奏较慢，并未进行深 入的开发建设。入口处有两排新农村建设集中住 房，可接待游人吃饭住宿。 旅游氛围：季节性强，夏天基本没有人，冬季来 往人数较多，赏腊梅、泡温泉、吃刨猪汤。地块

内部和谐天香酒店共90余床位，冬天会接待许多公司的商务活动。腊梅

冬季前往农谷的人较多

重庆农谷泡温泉的人

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【交通现状】静观镇出入仅有一条县道碚金路，该道 路是金刀峡风景区的必经之路，车流量大，项目道路 形象不高。 碚金路是为县道，道路等级低，道路容量有限，且该道路是金刀峡景区的必经之路，车流量大。 静观镇有大量的苗木基地，苗木外运也会增加道路通行负担。 项目距离市中心车行距离约59km,车行时间约1小时10分钟，距市区较远。

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【地块指标】低容积率以及限高决定了项目物业 形态以低层为主。

技术指标 建设用地面积 总建筑体量 综合容积率 限制条件 楼面价 159788㎡(含绿地) 144418㎡ 1.01 建筑限高12米 2014元/㎡

JG-D5-1/01

备注：地块计容面积不得超过144418㎡,确因功能配套要 求，需增加或减少全掩埋的地下建筑面积，经论证，可对 地块总建筑面积进行调整。10 重庆·温泉谷项目开发方向研判 重庆市重点工程开发公司

【地块质素】地块内部高差较大，最大高差达38 米，无强势景观资源。地块呈东北高西南低的特点，内部高差较大(最大高 差38米),后期可根据地形地势，丰富产品设计

形式； 优势 地块开间约400米，进深约500米，地块较为规整，易 于产品排布； 地块容积率低，南部靠近商业配套地块，后期可借 其势，降低配套开发成本，保证项目高端纯粹性； 内部高差较大，后期可能增加项目开发成本和难度； 地块内部有高压线穿过，后期开发需规避高压线带 劣势 来的不利影响。 地块为丘陵地形，内部无强势自然景观资源丘陵地形 缺乏强势自然资源 高压线、高差

JG-D5-1/01

11 重庆·温泉谷项目开发方向研判 重庆市重点工程开发公司

【内部资源】温泉为项目核心资源，温泉水质优良，医疗作用显 著(与其他温泉类项目相比，所含“氡”元素高，资源稀缺),冬季前往泡温 泉客群较多，具备一定的人气，后期可加以利用。 项目已开采的特色温泉，出水水质清冽， 日出水量≥1000立方/天，水温达58 ℃ , 属温热水( 40 ≤t<60 ℃)。 泉水经化验温泉其“氡”含量雄居重庆温 泉之首，具有极高的医用疗效，堪称“天 然药汤”,医疗作用显著，且富含硫、铁 、钙等矿物质。 原中山医科大学微量元素矿泉分析测试室温泉

副主任冼汉隆认为，氡温泉对人体的功效很大，一能抗衰老；二可以去老人斑，老 人斑是皮肤病；三能减肥。 温泉暂未得到实际的有效开发，但当前已

温泉开发现状

具备服务周边居住人口的初级功能，且有部分主城客群在冬天赏腊梅的时候前来， 已具备一定的人气。12 重庆·温泉谷项目开发方向研判 重庆市重点工程开发公司

【外部资源】本案周边存在较现成的农业观光资源，其中 腊梅已具规模，冬季游客众多，项目旁边的花漾栖谷正在 建设中，预计成为花木观光体验区，提升区域农业参与性。

花漾栖谷

腊梅

素心腊梅属于成熟的旅游资源，客户主要是临近静观镇北碚、渝北的客群。腊梅只有冬季开花，资源季节 花漾栖谷休闲农业体验园位于静观镇大坪村，目前，正在实施基础设施建设，计划于明年5月底初步实现接 待能力，2015年完成一期建设，是集蔬菜种植、水果采摘、养殖垂钓、花木销售以及餐饮住宿等为一体的 原生态城郊乡村休闲农业旅游目的地。13 重庆·温泉谷项目开发方向研判 重庆市重点工程开发公司

性强；

项目属性小结

区域条件

项目条件 地块内部高差较大，无强势景观资源； 地块外部资源突出，温泉水质好、腊梅 规模广、田园旅游规划利好。 项目容积率低，未来主要以高端物业为 主。 丘陵地形，地块较为规整；

城市近郊陌生区域，知名度低； 临近两江新区水土、复兴组团， 未来可借势，推进项目城市化； 目前交通

便捷性差，交通条件有 待成熟。

城市近郊陌生区域、非强势资源，中小规模项目14 重庆·温泉谷项目开发方向研判 重庆市重点工程开发公司

PART 2

开发方向研判

1. 城市住宅开发方向 2. 目的型地产方向

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方向一 城市住宅开发方向 市场竞争分析 交通规划分析 产业规划及发展

16 重庆·温泉谷项目开发方向研判 重庆市重点工程开发公司