观澜湖圣安德鲁斯别墅营销策划报告书

观澜湖圣安德鲁斯别墅营销策划报告书

骏豪集团发展部http:// (海量营销管理培训资料下载)

前言

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我们发展的方向 依托世界第一大球会，建立专业的房地

产公司 营造居家概念，把观澜湖打造成国际化 人文社区 树立駿豪地产集团品牌 建立一只专业地产精英营销团队

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我们的问题 .

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我们的策略 .

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一、项目片区概况 城市扩张的黄金带 产业经济集中带 体育休闲产业带

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二、别墅市场概况深圳别墅主要分为几种： 自住型别墅,主要分布于银湖、蛇口、华 侨城； 度假型别墅，主要分布于盐田、观澜湖 商务型别墅，各片区均有渗透，代表是麒 麟山庄；

以下是对各片区别墅的描述：http:// (海量营销管理培训资料下载)

.观澜龙岗

布吉 华侨城银湖别墅区

莲塘

葵涌别墅区

怡景蛇口别墅区

南澳

——深圳别墅主要分布在观澜、银湖、蛇口、华侨城等片区。http:// (海量营销管理培训资料下载)

银湖片区 银湖片区是深圳别墅物业比较集中的片区,由90 年代的齐明别墅、金碧苑到现售的银谷别墅。

是深圳比较有名的富人区。但因为片区物业良莠杂陈，片区治安比较差。 目前在售：银谷别墅

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华侨城片区 依靠世界之窗的旅游资源和优美的区内环境，新 兴的别墅富人区，以波托菲诺为代表。 该区别墅多与高层等建筑形式共存一区，容积率 较高，使其尊贵感和私密性打了很大的折扣。 客户多选择为第一居所，与观澜高尔夫别墅不具 备可比性。

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南山蛇口片区 主要是招商地产的鲸山别墅和半山海景别墅，以 大南山景和海景为主要卖点。

单纯的别墅社区，容积率比较低，素质较高。

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盐田片区 近年，盐田作为海滨度假型片区在深圳东部悄 然兴起。受地理位置、交通、区域定位等影响， 度假别墅是盐田物业发展的主要形式。 片区别墅除海景外缺乏其他可依托资源，整体 发展水平比较低，与其他区域别墅存在一定的

距离。

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三、观澜湖早期销售分析观澜湖地产项目销售有以下几个特点： 产品主要外销，以香港、台湾客户为主；

地产销售依附于球会，半数以上的客户 为会员购买； 客户成分主要是在深圳、东莞附近有公 司的成功人士；

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客户籍贯分析客户 籍贯 香港 台湾 国内 其他 合计

人数比例

38962.34 %

9715.54%

9415.06 %

447.05%

624100%

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客户身份分析客户身份 人数 比例

会员购买非会员购买

266358

42.6%57.4%

合计

624

100%

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客户年龄分析客户年龄 40岁以下 41-60岁 60岁以上 合计 人数 156 449 19 624 比例 25% 71.96% 3.04% 100%

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