化解地块高容积率的方式研究_39PPT(世联地产)

世联地产做的化解地块高容积率的方式研究

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化解地块高容积率的方式 研究

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世联地产做的化解地块高容积率的方式研究

化解住宅高容积率压力，提升容积率的手 段主要有以下手段——扩大标准层面积 扩大标准层面积： 1标准层消化——扩大标准层面积：增 增加梯户比、 加进深 、增加梯户比、增加户型面积定位 ——超高层 2拔高楼宇高度——超高层

提升容积率 手段

——利用容易出高容积率 3功能转换——利用容易出高容积率 的物业形态， 的物业形态，帮助住宅消化容积率压力 ——增加东西向 4东西向围合排布——增加东西向 拍布产品， 拍布产品，增大整体进深同时满足日照本报告是严格保密的。

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1户均面积 越大， 越大，梯户 比可相对较 小单层面积 大，容积率 能保障； 能保障； 户均面积 越小， 越小，梯户 比越大， 比越大，保 障标准层面 积，实现容 积率。 积率。

影响容积率因素1 标准层消化： 影响容积率因素1——标准层消化：梯户 标准层消化 比，户均面积建筑形式为一梯两户的板楼为主，少量 的一梯三户板楼和一梯两户的点楼，建筑 层数28—32层； 为提高容积率，采用了“v”型的楼宇布 局，倾斜角度38度，兼顾了日照，充分考 虑了景观。 点楼围合结构，平均 进深较小，户型面积 适中； 户型舒适度和朝向兼 顾度较好，偷面积比 例达到10%,实际容积 率在3.5以上。项目 天悦龙庭 中信红树湾本报告是严格保密的。

梯户比 一梯四户 一梯两户

户均面积(平米) 130 160

容积率 3.3 3.5

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世联地产做的化解地块高容积率的方式研究

1增大梯户比

提高容积率水平——1标准层消化：扩大标准层必 然极大降低户型舒适度，不建议采用增大户型进深 增大户均面积

世联研究经验——有效消化容积率的手段如下三种： 世联研究经验——有效消化容积率的手段如下三种： ——有效消化容积率的手段如下三种降低舒适度，与豪宅不匹配 降低舒适度， 失去竞争优势，降低舒适度 失去竞争优势， 不能偏离定位过多

竞争对手由于较高的容积率压力，使得要么梯户比偏高，要么进深开间比过大，极大影响 竞争对手由于较高的容积率压力，使得要么梯户比偏高，要么进深开间比过大， 户型舒适度，故对本项目坚守户型舒适度底线至关重要。有其他的途径化解容积率的情况下， 户型舒适度，故对本项目坚守户型舒适度底线至关重要。有其他

的途径化解容积率的情况下， 尽量不要采用增加进深及梯户比这两种方式； 尽量不要采用增加进深及梯户比这两种方式； 增大户均面积是比较有效的提升容积率手段，可根据实际情况有适度放大， 增大户均面积是比较有效的提升容积率手段，可根据实际情况有适度放大，但不能偏离定 位过多。 位过多。本报告是严格保密的。

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提升容积率手段2——超高层研究

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影响容积率因素——楼宇高度 楼宇高度 影响容积率因素总占地104616㎡,总 建筑面积近410000㎡, 一期占地35382㎡,建筑 面积77657㎡,容积率仅 2.196; 幸福海岸以点式围合 的建筑布局，围而不合， 既保证了庭院空间的通 透性和开放性，又恰到 好处的保证了生活私密 性； 一期6栋595户， 18层 高，一梯四户为主，一 梯三户和一梯两户为辅； 后期的建筑容积率4.5 以上，全部为平均层数 30层左右的点式住宅。 一期 二期

分期 一期 二期

楼层 18 30

楼宇高度(米) 54 90

容积率 2..2 4.5

楼宇高度直接影响容积率的实现，楼宇高度越高， 楼宇高度直接影响容积率的实现，楼宇高度越高，实现的 容积率越大。 容积率越大。 项目容积率为3.5,要满足容积率， 项目容积率为 ，要满足容积率，必须有一定的楼宇高 度支撑。 度支撑。本报告是严格保密的。

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2

超高层出现规律： 超高层出现规律：是否出现超高要看市场 成熟度，通过价格与成本体系对比， 成熟度，通过价格与成本体系对比，用S 比来比较 楼盘 开发成本 销售均价上海世茂滨江花园 1万元/平方米 4193元/平方米 6590元/平方米 5000元/平方米 1万元/平方米 4500元/平方米 4500元/平方米 5172元/平方米 1万元/平方米 4000元/平方米 3万元/平方米 1.3万元/平方米 1.45万元/平方米 1.2万元/平方米 3.5万元/平方米 9000元/平方米 7500元/平方米 8981元/平方米 1.2万元/平方米 7500元/平方米 南京世茂滨江新城 武汉世茂锦绣长江 福州世茂外滩花园 深圳高尔夫珑园 深圳金域蓝湾 珠海金域蓝湾 成都金域蓝湾 福州金域蓝湾 成都外滩

我们得出，最终决 我们得出，最终决 定是否建超高层， 定是否建超高层， 以及超高层建多少 问题， 问题，与销售均价 和开发成本的比值 密切相关

超高层规模 S比 ： 销售均价/ 销售均价/开发成本

通过案例分析，我们发现决定 通过案例分析，我们发现决定 是否建超高层， 是否建超高层，以及超高层建 多少问题， 多少问题，与销售均价和开发 成本的比值( 比 成本的比值(S比)密切相关

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超高出现规律： 超高出现规律：当S比大于1.5,售价远超成本时才有超高层实 比大于1.5, 1.5

现基础，本项目S比约为1.5~2.0 1.5~2.0已具备出现超高层市场基础 现基础，本项目S比约为1.5~2.0已具备出现超高层市场基础 本项目超高层成本

S比=销售均价/开发成本 销售均价/ 7 10 1.5 8 6 2.0 3 4 2.5 1 3.0 2 5 S比

约为8000~10000元 约为8000~10000元 8000~10000 平米； /平米； 售价为1.5万/平米 售价为1.5 1.5万 左右 S比大于1.5,已经 比大于1.5 1.5, 具备出现超高层建 筑的条件。 筑的条件。

9 1.0

S比<2 比 形象主导模式 形象、 形象、容积率化解

S比>2 比 价值主体模式 拥有强势景观、 拥有强势景观、溢价S比 2 1.7 1.7 4 楼盘 S比 3 3.1 2.2

世联认为，按S比值 世联认为，

楼盘

大小可以将楼盘分为 两种模式，大于2.0 2.0的 两种模式，大于2.0的 楼盘属于价值主体模 比小于2.0 2.0的楼 式；S比小于2.0的楼 盘归类形象主导模式

6 形 象 主 导本报告是严格保密的。

7 8 9 10

深圳金域蓝 湾 珠海金域蓝 湾 成都金域蓝 湾

价 值 主 体

1 上海世茂滨江花 2 园 3 南京世茂滨江新 4城

5 江

武汉世茂锦绣长

福州世茂外滩花 2.4 1.2 福州金域蓝 《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 园 湾 房策网 http:// 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789

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超高产品比例，超高层占价值主体模式80%~90%以 上；形象主导模式产品线丰富，超高层仅占20%~ 30%S比>2,价值主体模式， 超高层比例往往占 80%~90%以上，在超 高层已经完全脱离成本 限制，且市场成熟度较 高区域，超高层可以成 为项目主流。

S比>2 形象标杆 化解高容 积率压力

上海世茂 滨江花园 超高层住 宅、1栋 60层服务 式公寓

福州世茂 外滩花园 150米纯 板式超高 层豪宅,4 栋百米板 式豪宅

深圳高尔 夫珑园 由多幢约 150米以 下的高层、 超高层住 宅 天津金 域蓝湾 9栋33 层高层

武汉世茂 锦绣长江 纯板式高 层与超高 层，沿江 有部分联 排别墅 成都金 域蓝湾

南京世茂 滨江新城 17栋50层 的超高层 建筑

S比<2,形象主导模式， 超高层比例仅占20%~ 30%,超高层更多作为 形象的标杆，化解较高 容积率情况下使用

S比<2 通过超高 层实现高 溢价

深圳金域蓝湾 一期为4栋33层 高层、二期为4 栋34层波浪型 高层，三期为2 栋47层超高层

珠海金域 蓝湾 1栋47层 超高层， 3栋33层 高层

南京金域 蓝湾

35、36 45栋18层 层高层， 住宅、 10 5栋多层 栋30层住 宅

现实情况： 本项目S比<2,没有稀缺强势景观，市场成熟度有待提升 建议：只要规划空间满足要求，尽量减少超高层比例本报告是严格保密的。

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世联地产做的化解地块高容积率的方式研究

超高层层数：基于超高成本控制， 超高层层数：基于超高成本控制，建议层数控制 <150米 低于47 47层 要么100米要么超高150 100米要么超高150米 在<150米，低于47层(要么100米要么超高150米)超高层建筑有抗风要求， 项目在29层以上开始设 置抗风玻璃幕墙，控制 成本

避难层设置： 17层，33层为避难层 (设计要求每16层有避 难层),做到47层(顶 层为复式),用足设计， 控制成本

现有规划中中间5栋超 高高度分别为118、 124、130、136、149 米，建议减少部分楼 宇高度至100米，拔高 部分超高高度

高层建筑超过100米后，无论在成本还是公摊上都会有一个 米后， 高层建筑超过 米后 极大调差，如果超高仅一百二三十米， 极大调差，如果超高仅一百二三十米，对项目是很不经济 建议减少部分超高，将部分超高高度拔到150以下。 以下。 的，建议减少部分超高，将部分超高高度拔到 以下本报告是严格保密的。

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超高层的梯户组织形式——由于平层面积 由于平层面积 超高层的梯户组织形式 的限制， 的限制，超高层建筑舒适度和经济性受到 影响 板式结构——两梯两户多单元连接板式为主 点式结构——两梯三户以上点式为主 板式结构 两梯两户多单元连接板式为主 点式结构 两梯三户以上点式为主

代表项目： 代表项目：世贸滨江花园两梯两户，实用率77.2% 户型面积在129-335㎡ 整体平层面积：2000㎡

代表项目： 代表项目：深圳金域蓝湾三期四梯五户，实用率80%以上 户型面积：100-160㎡ 平层面积：702㎡

1、价值主导模式，一个交通核往往有三梯两户三梯三户为主，强调奢侈享受； 、价值主导模式，一个交通核往往有三梯两户三梯三户为主，强调奢侈享受； 2、形象主导模式，一个交通核往往为三梯三户以上(三梯四户、三梯五户为 、形象主导模式，一个交通核往往为三梯三户以上(三梯四户、 ),以消化容积率保证舒适度为主 以消化容积率保证舒适度为主。 主),以消化容积率保证舒适度为主。本报告是严格保密的。

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超高层的梯户组织形式——三梯二户板式 三梯二户板式 超高层的梯户组织形式 两个单元连接)或三梯三户、点式( (两个单元连接)或三梯三户、点式(一个 单元) 单元) 关于梯户比： 关于梯户比：

超高层标准层面积超 标准层面积超 500平米 平米时才达到较 过500平米 好使用率要求； 三梯二户250平米以

上，或三梯三户150平 米以上；

户型参考：利用大面宽的三梯三户布局， 户型参考：利用大面宽的三梯三户布局， 保证纯正的南北通透舒适度。 保证纯正的南北通透舒适度。

关于单元连接数： 关于单元连接数： 由于本项目地块东西 较窄，超高层多单元连 接将影响社区空间形态， 但点式一个单元对容积 率贡献有限； 根据地块排布实际， 首选两个单元连接。

根据本项目地块情况，建议： 根据本项目地块情况，建议： 1、首选两个单元连接的三梯二户，但户型在 平米以上； 、首选两个单元连接的三梯二户，但户型在250平米以上； 平米以上 2、根据地块实际排布情况和项目自身户型定位，如果地块面宽不 、根据地块实际排布情况和项目自身户型定位， 建议少量排布三梯三户点式； 够，建议少量排布三梯三户点式； 3、超高层尽量集中排布，待项目后期成熟后推出，减少市场抗性。 、超高层尽量集中排布，待项目后期成熟后推出，减少市场抗性。本报告是严格保密的。

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超高层的影响——客户层面：超高层住宅 客户层面： 超高层的影响 客户层面 客户主要为发达城市视野开阔群体及国际 化人士客户心理优势 客户心理劣势唯我独尊的感受 开阔的景观视野 便利的城区生活 条件 超高层的心理安全 感 高公摊 高物业管理费

客户群体为视野开阔的财富阶层更易于接受超高层住宅 客户群体为视野开阔的财富阶层

早期客户 早期以香港或海 外客户为主，集中 于少数一线城市本报告是严格保密的。

当前客户 发达及较发达城 市的视野开阔群体 及国际化生活人士

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由于超高层技术要求 出现质的变化，大量不 同于普通高层的技术问 题出现； 直接导致的影响是设 计和建设的难度大幅度 增加； 结果是建设周期的拉 长。

超高层影响——技术层面：超高层技术安全等级 技术层面： 超高层影响 技术层面 的变化，导致设计和建设的难度增加， 的变化，导致设计和建设的难度增加，建设周期 增大结构形式 户型立面 水电指标住宅一般采用剪力墙结构， 住宅一般采用剪力墙结构，少数采用钢结构 以景观为导向，大开间， 以景观为导向，大开间，大面积玻璃幕墙使用 超高层高度为给水系统带来更多要求 消防：超高的体量对消防要求更高， 消防：超高的体量对消防要求更高，例如消防喷 淋系统等配置 对配电要求比较高， 配电:对配电要求比较高，多路配电

电梯设置 避难层

每隔15——18层之间要分层设计高速电梯 每隔15——18层之间需要设计一层避难层

为化解容积率压力，超高层可以出现，但不应该成为项 为化解容积率压力，超高层可

以出现， 目大量出现的产品形态； 目大量出现的产品形态； 当有其他化解容积率压力的形势可选时，超高层应尽量 当有其他化解容积率压力的形势可选时， 放在第二选择。 放在第二选择。本报告是严格保密的。

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世联地产做的化解地块高容积率的方式研究

提升容积率手段3 提升容积率手段3——功能转换 功能转换

寻找其他高容积率的物业形态…… 寻找其他高容积率的物业形态

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世联地产做的化解地块高容积率的方式研究

利用其他高容积率、 利用其他高容积率、或不受日照及楼间距 影响的物业形态， 影响的物业形态，化解住宅部分的容积率 压力 寻找高容积率物业形态——中小户型的高梯 1、高梯户比公寓——中小户型的高梯 户比公寓形式， 户比公寓形式，化解容积率压力

功能转换

——部分住宅及临主干道商业 2、商业——部分住宅及临主干道商业 街排布，增加商业中心层数、 街排布，增加商业中心层数、体量 ——增加可售写字楼体量 3、写字楼——增加可售写字楼体量 (最容易消化容积率的物业形态) 最容易消化容积率的物业形态)

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