房地产项目开发流程全过程

房地产项目开发流程全过程

房地产项目开发流程全过程 目录 第一章：项目决策阶段 第二章：前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标 第三章：工程建设阶段 1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划 11、设计、施工、监理单位的协调 第四章：项目销售阶段 一、申办《销售许可证》

房地产项目开发流程全过程

二、商品房销售及按揭办理 三、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》 四、申办建设工程规划验收 五、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》 六、物业移交 第五章：交付使用阶段 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性 研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章： 项目决策阶段 产开发项目经董事会(企业主)批准初步立项后，转由企业战略发展研究中心(策划 部)进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误， 提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有： (1)项目概况; (2)开发项目用地的现场调查及动迁安置; (3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护; (5)资源供给及资本运作方案; (6)环境影响和环境保护; (7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究; (8)开发建设节点计划; (9)项目经济及社会效益分析; (10)结论及建议。

房地产项目开发流程全过程

2、可行性研究成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财 会师及律师。 3、可行性研究的工作阶段 1)投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈 判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的 调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计 而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 2)初步可行性研究，亦称“预可行性研究” 。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的 可能性与

潜在效益进行论证分析。 3)详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决 策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键 步骤。 4、可行性研究按 5 个步骤进行： (1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项; (2)调查研究; (3)方案选择与优化; (4)财务评价和经济评价; (5)编制可行性研究报告。 5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。 第二章：前期准备阶段 一、 获取土地使用权。 开发商获取土地使用权的主要方式： 1)通过行政划拨方式取得； 2)旧城改造取得中标地块国有土地使用权； 3)转让取得； 4)出让方式取得(招标、拍卖、协议出让三种方式) ; 5)联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；

房地产项目开发流程全过程

6)通过司法裁决取得； 7)通过兼并、收购等股权重组方式取得。 开发商获取土地使用权的程序土地使用权有偿出让的方式： 出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使 用者。按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权 的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有 土地的代表提出有偿使用土地的愿望， 由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判 和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。 招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段 土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者(即土地使用权受让人)的出 让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明 确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。 拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让” 。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点， 组织符合条件的土地使用权有意受让人到场， 就所出让使用权的土地公开叫价竞投， “价 按 高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。依照《招标拍卖挂牌出让国有土 地使用权规定》 ,建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必 须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得《成交确认书》 ,然后签订《国 有土地使用权出让合同》 。 开发商取得《国有土地使用权出让合同》后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处 办理土地证登记手续。 属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料： 1) 《土地出让合同》《划拨决定书》

或转让批文； 、 2)开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质； 3)属新增建设用地的，应提供《建设用地批准书》 ;属存量用地的，应提供原土地使用者 土地权源资料。 4)1:2000 地形图 2 份； 5)加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各 3 份 6)地上附着物权属证明； 7)土地登记申请书； 8)土地登记法人代表证明和身份证明；

房地产项目开发流程全过程

9)土地登记委托书。 送土地主管部门。 (1)土地使用权出让 地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报 批工作，远郊区、县房地局负责办理不足 10 亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出 让手续的审核和报批工作。 (2)土地使用权划拨 房地局负责办理 10 亩以上(含 10 亩)的城镇建设用地的划拨手续。区、县房地局负责办 理 10 亩以下的城镇建设用地的划拨手续。 (3)征用土地 征用耕地 1000 亩以上，其他土地 2000 亩以上，由政府部门审核后报国务院批准。 征用耕地 3 亩以上 1000 亩以下，其他土地 10 亩以上 2000 亩以下，由人民政府批准。 征用耕地 3 亩以下，其他土地 10 亩以下，由区(县)人民政府批准。 (4)地价评估 市房地局负责城近郊区、 县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评 估报告的审查、地价审核和报批工作招标受让土地使用权申请程序。 (1) 用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。 (2) 用地者到市或区、 县房地局或其它部门了解情况， 进行咨询， 并到出让地块实地勘察， 搜集资料。 (3) 用地者进行投资分析。 (4) 到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明， 并按规定缴纳投标保证金。 (5) 用地者填写投标书送达指定方进行投标。 (6) 收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使 用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金。 (7) 按合同的约定支付余款。付清 40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使 用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。

房地产项目开发流程全过程

拍卖受让土地使用权申请程序： (1) 用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。 (2) 用地者到市或区、 县房地局或其它部门了解情况， 进行咨询， 并到出让地块实地勘察， 搜集资料。 (3) 用地者进行投资分析。 (4) 到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明，并按 规定缴纳竞投保证金。 (5) 用地者到指定地点领取竞叫牌。 (6) 用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投。 (7)

企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按规 定支付总地价款的一定比例作为定金。 (8)按合同的约定支付余款。付清 40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使 用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。 属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得《成交确认书》 。 凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得《国有土地使用权证》 。 二、 征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 。 城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等，不适应经济、社会 发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。 1、拆迁方式： 1)政府组织拆迁：主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁。 2)拆迁人自行拆迁：这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证。 3)拆迁人委托拆迁：适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行。 2、拆迁的主要内容包括： (1)房屋拆建，如危旧房改造； (2)城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等 公共建筑的建设和改造； (3)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项

房地产项目开发流程全过程

目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项 目的前期工作阶段。 3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料： 1)填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份； 2)建设项目批准文件； 3) 建设用地规划许可证； 4)国有土地使用权批准文件(建设用地批准书或划拨决定书) 5)拆迁代办单位和评估机构资料。 6)拆迁安置计划和方案； (拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆 迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源 及预算资金额度。 ) 7)有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。 根据《市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定，房屋拆迁管理部门在收到申请之日起 30 日内，对申请审查完毕。符合条件的，依法收取拆迁管理费(住宅为 7 元/平方米，非住 宅为 3 元/平方米) ,颁发房屋拆迁许可证。开发商取得《房屋拆迁许可证》后，即可组织 拆迁，并与拆迁人签订安置补偿协议。安置补偿共有三种方式，一是货币安置，二是现房 安置，三是就地或异地还建。拆迁完毕后，申请拆迁验收，取得《房屋拆迁验收合格证》 。 三、 规划设计 建设工程规划管理的主

要内容有：建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发 建设工程规划许可证。 在已开发使用的城镇国有土地范围，项目规划申报的基本步骤是： (1)在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，开发商要向规划局申报规划要点，规 划管理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据； (2)在项目建议书批复后，开发商应向规划局申报项目选址、定点，即向申请单位下发选 址规划意见通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见，并须同时下达 规划设计条件； (3)规划设计条件，是项目选址后，由建设单位申请，规划部门下达的委托设计机构进行 规划方案设计的依据性文件。开发商在完成方案设计后，须向规划部门提出审定申请； (4)通过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可 证的必备条件；

房地产项目开发流程全过程

(5)开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复，并在规划主管部门征询土 地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，应向规划局申领建设用地规划许可证，该证 是取得土地使用权的必备文件； (6)申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工手续之前， 需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序，该证申办开工的必备文件。 进行营利性的房地产开发， 必须取得国有土地使用权才能进行。 《城市房地产管理法》 根据 的有关规定，房地产开发用地一级市场取得方式有两种：即出让和划拨。通过出让方式取 得使用权的法律凭证是国有土地使用权证： 通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用 地批准书或划拨决定书。 1、申办项目选址定点，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》 。并取得 《建设项目选址意见书》的附件：规划设计(土地使用)条件 1)建设项目选址申请 城市规划行政主管部门根据全市经济社会发展策略、城市总体规划、分区规划、控制性详 细规划等各级规划，按照国家《城市规划法》《建设项目选址规划管理办法》等，考虑建 、 设项目的要求，在规定期限内提出规划方面的初审意见和选址意见。此后，由城市规划行 政主管部门会同土地管理部门并征求项目所涉及到的有关部门的意见， 对初审意见及其选 址提出复审意见，对于同意的项目报政府审批后，在规定的审批期限内核发项目选址意见 书。建设项目选址意见书的主要内容应包括：建设项目的基本情况和建设项目规划选址的 主要依据。 2)申办建设用地规划 城市建设用地规划管理的基本是依据城市规划确定的不同地段的土地使用性

质和总体布 局，决定建设工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在满足建设项目功能和 使用要求的前提下，如何经济、合理地使用土地。城市规划行政主管部门对城市用地进行 统一的规划管理，实行严格的规划控制是实施城市规划的基本保证。 3)委托设计单位设计，送审设计方案。 申报规划要点： 规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划基本依据。 计划部门可以要求开发单位 初始规划部门对于开发项目的意见，再行决定对可行性研究报告的批复。当建设单位完成 计划报批手续之后，应到规划部门申报选址定点，以获取选址规划意见通知书申报选址定 点。办理上述“一书一证”时，需提交以下申报资料： 1)建设用地申请； 2)房地产开发单位营业执照和资质证书； 3)土地使用证或土地权属证明；

房地产项目开发流程全过程

4) 1:2000 地形图。 开发商取得《建设项目选址意见书》及《建设用地规划许可证》后，即可同步到 a/建管 处办理规划方案报建手续，取得《建设工程规划许可证》 ;b/到耕保处办理土地征用、转 用手续，取得《建设用地批准书》 。到土地利用处办理土地出让合同或划拨手续，签订《国 有土地使用权出让合同》或取得《建设用地划拨决定书》 。c/到地籍处办理《国有土地使 用权证》 ;到拆迁处办理《拆迁许可证》 ; 2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工 图。建筑方案报建分两阶段。 1)规划方案审批阶段，取得《规划建筑方案批准意见书》 。在此阶段需要提供的资料为： a\1:2000 地形图 1 份；b\1:500 地形图 1 份(附道路红线及光盘) c\建设项目规划建 ； 筑方案图纸 1 套及光盘 (大型项目需提供 2-3 个不同设计单位的规划方案及光盘) d\ ; “一 书一证”及其附件(规划设计使用条件和规划用地范围线) 。 2)施工图核准阶段，取得建筑核位红线图 5 份和施工图 3 份。在此阶段需要提供的资料 为：a\土地证复印件或宗地图或《出让合同》或《划拨决定书》 ;b\公安、消防、审图办、 人防、供水、供电、城管、交管、通信管线、抗震、环卫、燃气、园林、等部门审查意见 或回执；c\施工图 3 份及光盘。 3、申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。红线定位包括建筑红线定位和 市政红线定位。其流程是先红线定位，再验线。红线定位工作完成后，当建筑物施工至正 负零或市政管线埋设沟槽覆土前，建设单位应申请红线验线。办理红线定位时应提交以下 资料原件： 1)建筑红线：审批手续齐全的红线图、建筑施工图，以及建筑红线放线通知单。 2

)建筑试放红线：红线图、建筑总平面图或建筑施工图、试放红线通知单。 3)市政红线：审批手续齐全的红线图、管线工程审批文件及施工图。 4)若所放红线与规划道路或其它预留规划控制范围相关，建设单位还须到市级规划部门 提取道路坐标及其它相关数据。 4、申办《建设工程规划许可通知书》 ,办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可 证》 。建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》 。持建 筑红线图到城管部门固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。 《建设工程规划许可通知书》 申报 应提交以下资料： 1)国有土地使用权证； 2)城市基础设施配套费收据； 3)人防费收据；

房地产项目开发流程全过程

4) 《建设工程规划许可通知书》申请表； 5)投资许可证； 6)经放线的《红线定位册》正本。 5、申办《建设工程规划许可证》 。申办完毕后开发商持《建设工程规划许可证》至建管部 门办理建设工程正负零以上部分相关施工手续；建设工程竣工后 3 个月内，开发商持竣工 图申办《建设工程规划验收合格证》《建设工程规划许可证》时提交以下资料： 。 1) 《建设工程规划许可通知书》 ; 2)经正负零验线、盖章的《红线定位册》副本； 3)经正负零验线、盖章的《核位红线图》 ; 4)垃圾处理费联系单。 《建设工程规划许可证》出现变更事由时，提交以下资料办理： 1)变更申请； 2)工商部门更名通知、变更后的工商执照； 3)开发商资质证明； 4)土地变更批复； 5)变更后的土地使用证； 6) (土地批租费、使用费)收据； 7)原建设工程规划许可证； 8)建筑红线图； 9)抵押权人同意变更的意见(办理了在建工程抵押的) ; 10)法院裁决项目还应提交判决书。 房地产项目开发流程全过程(三) 四、 建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工 队伍。 项目报建总流程：

房地产项目开发流程全过程

建设工程交易中心依法必须进行招标的项目范围和规模标准，按照省人民政府的规定 执行。施工单项合同估算价在 50 万元人民币以上或建筑面积达到 1000m2 的建设工程新 建、扩建和改建的建筑的建设工程必须进行招标。工程建设项目必须在发包前,由建设单 位或其委托代理机构到相关交易中心进行报建。应当报建而未报建的工程项目，不得进行 招投标。报建时须交验工程建设项目以下文书：立项的批准文件、银行出具该工程项目资 信证明、经批准的建设用地证明和规划审批文件等。工程建设项目的报建内容主要包括： 工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额度、工程规模、

拟开工与竣工日 期、发包方式、工程筹建情况。 工程建设项目报建程序： 1) 建设单位或其委托的代理机构到建设工程交易中心(建设局)领取《工程建设项目报 建表》 。 2) 按报建表的内容如实填写,盖上项目法人公章后报送建设局。 3) 工程建设项目立项批文、资信证明、建设用地证明、规划审批文件、施工图设计文件 审查批准书连同报建表同时提交。 4) 属于试桩建设工程项目,须办理试桩登记手续。 工程建设项目的投资和建设规模发生变 化时,建设单位或其委托代理机构应及时到市交易中心进行补充登记 o 筹建负责人变更 时,应办理变更手续。 1、建设项目报建登记 工作内容： 填报《建设工程项目报建表》需带下列资料： (一)建设项目批准文件； (二)建设工程项目土地使用合法证明文件； (三)施工图设计文件审查批准书； (四)资金证明(银行出具的六联单或审计报告) ; (五)私营、民营、合资项目必须出具合法证明文件。 报建信息管理： (1) 、建设局核实报建资料，进行现场勘踏(7 个工作日内) ; (2) 、将报建信息转至各有关管理机构。 2、审核“一费制”收费认定表、核发缴款通知填报《建设工程“一费制”收费认定表》

房地产项目开发流程全过程

按下列程序办理 (一)在报建台领取收费认定表(共两份) ; (二)到各执收执罚单位办事“窗口”办理缴费认定手续； (三)应缴费用从工程报建开始 20 日内凭建设局(咨询台)开具的《市行政事业性收费、 基金缴款通知书》到代理银行专柜办理缴款手续。其它以中标价为计算基数的缴费项目， 在招投标监督管理机构对招标投标情况书面报告核准前按上述程序办理。 3、投标申请人投标报名 (一)投标报名、评标、定标的依据资料： 1、投标申请人的营业执照； 2、资质证书； 3、投标申请人信誉档案资料； 4、项目经理有关资料； 5、业绩及其它与投标活动有关的资料。 (二)网上投标报名： 4、招标人根据工程需要对投标申请人资格预审工作内容： (一)招标人根据工程需要对投标申请人投标资格预审的，应按已发布公告的内容和要求 对投标申请人进行资格预审； (二)投标申请人到建设局领取资审通知书和购买资格预审格式文件； (三)招标人采用对投标申请人资格预审的，凡预审合格者少于 7 家的，应重新发布招标 公告；预审合格者过多时，又不便直接确定的，应在市建设局采用随机方式抽取不少于 7 家的投标申请人。 5、投标文件的编制、内容、递交和接收工作内容： (一)招标文件编制标人应根据招标文件和招标工程图纸以及工程技术规范要求，结合踏 勘施工现

场和招标答疑会所了解的情况，编制投标文件和工程预算。投标文件编制完成后 应仔细校核，按招标文件的规定打印、装订、密封和标志，并满足招标文件要求的份数。 采用标准保密化评审技术标的(暗标)严格按武建招办字[2002]18 号文件规定执行。 (二)投标文件的内容

房地产项目开发流程全过程

1、投标函； 2、施工组织设计或者施工方案； 3、投标报价； 4、招标文件要求提供的其他材料。 (三)投标文件的递交和接收 1、投标文件的递交投标人应在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密 封送达投标地点。在投标截止时限以前，投标人可以对所递交的投标文件进行补充、修改 或撤回，补充、修改的内容为投标文件的组成部分。并须按招标文件的规定进行编制、密 封和标志。 2、投标文件的接收 在投标截止时间前，招标人应做好投标文件的接收工作。在接收中应注意核对投标文件是 否按招标文件的规定进行密封和标志，并做好接收时间的记录，未按时或提前送达的，招 标人应当拒收。 6、组织评标委员会工作内容： (一)招标人于开标前(上午召开的评标会应提前 18 小时以上，下午召开的评标会应提 前 4 小时以上 5 小时以内)在招投标监督管理机构的监督下，通过市建设工程交易中心计 算机系统按规定随机抽取评委，并提供以下资料： 1、 《建设局抽取评标评委申请表》 ; 2、代理银行代收专柜开具的以建设面积为计算基数的“一费制”收费项目的缴款凭据。 (二)由建设局指定专人通知评委参加评标； (三)建设局负责将已抽取评委的详细资料及通知结果打印密封(密封套破损无效) ,分 别交由招标人和招投标监督管理机构签收保存。 7、开标 工作内容 ： (一)招标人介绍投标单位和招投标监督管理部门人员； (二)当众检验投标文件是否符合规定，按规定启封投标书； (三)报投标标价、工期、质量、主要材料用量以及需要特别说明的内容；

房地产项目开发流程全过程

(四)设有标底的公布标底； (五)招标人填写开标汇总表，并由投标人签字认可。 (六)招投标监督管理机构进行监督管理 8、定标 工作内容： 按照中华人民共和国建设部令[第 89 号]令《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标 管理办法》进行。招标人应当在投标有效期截止时限 30 日前确定中标人。投标有效期应 当在招标文件中载明。 9、核准招投标情况报告、中标通知书的签发及中标人的公示公告 工作内容： 招标人应当自确定中标人之日起 15 日内，向招标投标监督管理机构提交招标投标情况的 书面报告。 在向招标投标监督管理机构提交招投标情况书面报告核准时，

应提交下列资料： 1、由各收费单位确认的《建设管理收费认定表》 ; 2、由代理银行代收专柜开具的以中标价为计算基数的“一费制”收费项目的缴款凭据。 房地产项目开发流程全过程(四) 10、签订工程承发包合同 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起 30 日内，按照招标文件和中标人的投标文 件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。订立书 面合同后 7 日内，中标人应当将合同送管理机构备案。 招标条件： 1)勘察、设计招标，应当取得该项目的建设用地规划许可证，并办理建设用地手续和立 项审批手续； 2)建设工程全过程监理招标，应当完成立项审批手续；建设工程施工阶段监理招标，应 当完成勘察和设计工作； 3)施工招标，应当完成立项审批手续，建设资金已经落实，按规定应当实行建设监理的 工程已签订建设监理合同； 4)材料、设备招标，应当完成设计工作，材料设备的技术性能已经确定，所需资金已经 落实；

房地产项目开发流程全过程

5)法律、法规、规章规定的其他条件。 公开招标工程应实行资格预审，邀请招标工程可实行资格预审，也可实行资格后审，但资 格预审和资格后审不能同时进行。施工招标项目需要划分标段和确定工期的，招标人应当 合理划分标段、确定工期，并在招标文件中载明。应积极推行总承包负责制，不得将一个 单位工程主楼、附楼、分部工程分开招标，严禁招标人肢解工程或中标人将中标工程违法 转包、分包，如分部工程专业性较强需要另行选择承包人的，必须进入有形建筑市场通过 招标投标方式确定。任何为招标项目的前期准备或者监理工作提供设计、咨询服务的法人 及其附属机构(单位) ,均不得参加该招标项目的投标。 招标方式：开发建设工程招标投标可以采取公开招标、邀请招标和协商议标等几种方式： (1)公开招标 由招标单位通过报刊、 广播、 电视等转播媒介发布招标通告， 公开请承包者参加投标竞争。 凡具备规定条件的单位都可自愿参加投标。 在众多的投标单位中选择报价合理、 工期较短、 信誉良好的承包商。这种公开招标方式，由于参加投标的单位较多，所以审查投标资格及 其标书的工作量较大，招标费用开支较多。实行公开招标工程应实行投标人资格预审，当 资格预审的潜在投标人过多时，由招标人通过随机方法从中选择投标人，且数量不得少于 7 家。公开招标一般适用于工程规模较大、技术复杂、报价水平不易掌握的大中型工程建 设建设项目，以及采购数量多，金额大的物资设备、材料的供应。 (2)邀请招标 招标单位不公开发布

招标通告， 而是根据工程特点向经预先选择的承包商发出招标通知书 或邀请函，然后根据各单位回函答复情况，确定投标对象，请他们参加招标项目的投标竞 争。邀请参加投标单位的个数，世界各国都有规定，我省在有关规定中，明确要求不少于 三家。邀请招标方式由于对邀请对象的技术、经验和信誉方面比较了解和信任，所以组织 工作比较简单。不仅可以节省招标费用、缩短招标工作的周期，也可以提高投标中标率。 邀请招标属于有限竞争性招标， 这种招标方式限制了竞争范围， 有可能失去优秀的投标者。 实行邀请招标工程可实行投标人资格预审，也可以实行投标人资格后审。 (3)协商议标 由建设单位直接选择投标单位，就工程的工期和造价等条件，双方直接商谈中标条件和要 求。参加议标的单位应不少于两家。议标适用于招标工作开展有困难的地区。工程规模不 大、专业性较强或特殊要求多，面对造价要求并不十分苛刻的工程项目。双方在招标投标 过程中费用支出最少，招标工作的周期也最短。议标缺乏竞争性，在造价上一般都偏高。 招标投标基本程序 招标工作由开发公司主持，没有组织招标和编制标底能力的开发公司，可委托工程咨询公 司等招标服务公司代理。但这类服务机构必须具备一定技术资质，具有法人地位，经招标 投标管理部门审查批准的企事业单位。

房地产项目开发流程全过程

(1)工作程序 审查招标单位的资格； 报批招标申请书； 编制招标文件，编制标底并送审，指定评标、定标方法； 发布招标公告或招标邀请书； 审查投标单位资格； 分发招标文件及有关技术资料、图纸等，组织投标单位现场勘察和招标文件答疑； 编制和寄送投标文件； 开标，公开标底，审查投标书和保函； 评标、定标、决定中标单位； 发出中标通知书，招标单位与中标单位签订承包合同。 招标申请书应当包括以下主要内容：项目名称、情况、概算；开发公司负责组织招标的人 员的姓名、年龄、业务简历、职务、职称；资金来源及落实情况；图纸、场地等情况是否 具备招标条件；招标方式。 (2)应注意的问题 工程建设招标投标必须编制完整的招标文件和投标标书。招标文件和投标标书一经发出， 除另有规定外，一般不得变更。招标必须依据有关规定编制标底，并送政府主管招标投标 的部门或其委托单位审查批准。 编制标底人员的资格， 须审核批准。 此外， 一个招标工程， 只能编制一个标底。 为了保证招标的公正性，应当以招标单位为主，约请有关部门及专家成立评标领导小组， 进行评标、决标。对于大中型建设项目，招标单位还可以邀请经验丰

富、有较高技术和经 济评估水平的专家组成评标委员会，对各投标方案作出评价。在此基础上，推荐一、二个 投标企业，供评标领导小组审定，确定中标单位。如果决标结果有损于国家利益时，政府 主管招标投标的部门，有权予以否决。 投标单位在提交投标标书的同时，必须提交由其开户银行出具的投标保证金证书。投标单 位中标后，如果拒绝承担中标的工程任务，招标单位有权向为其出具保函的单位索取投标 保证金。 签订承发包合同时，必须严格履行标书的各项条件，不得修改和变更；双方应互换各自开 户银行出具的履约保证金证书。保证金额在合同期满后应当退回。