18 香港房地产抵押及有关问题

香港房地产担押及有关问题口刘自

刚以香港房地产产业的性质划分按揭和抵押。

年被漓政府割让以来

,

香港地区的,

根据

法律体系基本上沿袭了英国本土的法律制度律的渊源,

英又

英国和香港的法律和公义式产业业、

,

房地产因其性质不同在法律/

国的判例法和衡平法直接或间接地作为香港法

上被认定为二种形式, 24 65。

0%法定式产业,

1&

23&

是属于我们通常所说的英美法系。

,

&

71

2

3

&

,

或译为衡平式产,

称判例法系

后来

,

随着香港的发展。

,

成文法已

有效产权。

法定式产业是指法律上承认现有凡24

渐渐成为主要形式的法律彩,

但香港法律制度整体,

现存的物业6& 1 5 7

公义式产业相对于法定式产业,

原则依赖于英国的法律原则

带着浓厚的英国色。

不是法定式产业的产业

只视为公义式产业,

。

房地产的按揭和抵押亦是如此一、

下面简要介。

一词的原愈为衡平法上有效的,

在房地产,

绍香港房地产抵押制度中几个概念和问题

产业愈为在普通法中缺乏条件成立的产业权益。

按揭和抵押的概念,

在香港!%& #

抵押担保形式在英文中主要是分为

从实践的需要出发以衡平法的原则认定该权益是有效的例如发展商在楼宇竣工前分层出售,

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&

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和()

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两个概念,

。

香港为了区分 ! #

#

的单位

,

香港俗称

“

楼花,

”

,

从普通法的原则出发,,

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与

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的不同。

把 !

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&

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称为按揭

,

来看的,

,

楼花是没有所有权的“

+

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称为抵押,本文所述的按揭和抵押为%

但为了商业的需要

是一种不存在的标加快资金流转以衡平,

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和

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法的角度来看为有效,

楼花

”

是可以交易的

其买卖行/

英国法律上的按揭是指产业的所有者或业主

受法律保护

。

这里存在一个问题/,

何时

将其物业转让予按揭受益人作为还款保证的法律行为。

才能成为法定式产业“

8

在香港一座楼宇成为法定”,

经过这样的转让。

,

按揭受益人成为所有,

人或业主

按揭人履行债务

还款后

,

按揭受益。

式产业必须符合两点首先的工务司发出的入伙纸

已建筑安装完备,

“

楼宇须有政府部门入伙纸表明楼宇”。

人将所有权或业主权转让回原按揭人赋予抵押受益人一系列的权利证。,

适合住用,

,

可以入伙

其次

,

楼

英国法律上的抵押是指产业的所有者或业主

宇的发展商须取得政府部门对其是否符合批地

作为还款的保,

条款的要求的证明

若遵照批地条款及行贵任的守约证明书。

抵押受益人不同于按揭受益人,

不能成为所。

楼宇愈纸纸”

,

政府会发给。

“

”

。

香港俗称“

“

满”,

有者或业主履行债务后

抵押受益人只得一些权益

抵押人

”

此后地皮业主与政府签订取得“

官地租约”

,

抵押受益人再办理法律手续将其原

才能取得法定式产业由此按揭、

入伙纸

和。

“

满愈

有权益撤销

。

是法定式产业与公义式产业的界限,

区分按揭和抵押最容易的方法是以当事人在

在理论上、

诉讼的地位来看

,

按揭诉讼中按揭受益人是以所,

公义式按揭。。

按揭和抵押被分为法定式法定式抵押公义式抵押四,、

有权人的身份或名义进行诉讼

而抵押诉讼中抵,

种形式

法定式按揭,

/

是将法定式产业完全依照/

押受益人只以抵押受益人的身份参加

不能以所

法定手续按揭

公义式按揭/

是指法定式产业不

有权人的身份参加诉讼从上述说明中来看,

。

依法定手续做按揭香港的抵押基本上与目,

或是将公义式产业依法定手

续按揭

。

法定式抵押。

指将公义式产业依照法定/

前大陆实行的抵押担保制度类同,、。

即抵押权只是,

手续抵押

公义式抵押但是,,

指将公义式产业依法定

设定在所有权上的一种他项权利是一种担保物权限制物权由于国内法学没有质押的概念因此,

手续抵押

。

公义式抵押对抵押权人的利益抵押权人或债权人很少采,

保障不如公义式按揭此外,

按揭的这种形式目前在国内还没有明确的含一般也将其归于抵押范畴二、。

取公义式抵押这种方式

而愿意以公义式按揭《地“

。

义

,

在》,

9

:年

,

香港政府颁布月日 ,

产转让及物自本条文生

按揭和抵押的四种形式,

业条例

其第四十四条第一款规定,

按揭和抵押的分类方法有很多种

本文只是

效之日起

9

:年

法定式产业之按

.

揭

,

包括该法定式产业之再按揭

,

按法定式抵押方式进行方为有效。

。

”

须以契约形式根据此规定,,,

里发展商可得到超过土地使用权市场价值百分

之六十的按揭贷欲

。

因此

,

第二点的规定。

,

针对

法定式产业只能是以法定式抵押担保不能以法定式按揭担保由此在香港历地产担保制度中,

普盆采用的方式是公义式按揭和法定式抵押一存在公义式抵押。

,

少

发展商的按揭银行有二层含义第一发展商申请按翔担保价值超过其担保物市值百分之六十的银行承诺按楼宇建设完成百分之百资金供给,

,

货欲,

,

第二,

,

银行承诺一旦小业主支付楼花的全。

由于法律规定法定式产业只能进行法定式抵

押

,

当公义式产业转为法定式产业时,

原公义式。

按揭和公义式抵押必须转换成法定式抵押

如楼

银行解除该楼花的建筑按揭此时在小业主的楼花上只存在小业主的按揭银行的按揭不存在发展商银行的按抽银行的承诺部价金后,。

,

“

”,

花通常被做成公义式按揭’

一旦楼宇落成,

商先将楼宇转成法定式物业让给小业主,公,

发展再将法定式物业转。

,

具有法律效力四、

。

还赎和止赎%& & (

与此同时

,

小业主还须将楼花按拥

还赎

) +,,

义式按揭 循法律手续转成法定式抵押三、

揭,

抵押

过程中

是指按揭抵押人在按反行义务按期还欲按揭,,。

,

关于地皮抵押与楼花按揭的关系,

抵押押

发展商为了融通建设资金一般都向政府申请预售楼花。

加快资本回收,

人就享有法定的还赎权如果按翔抵人拖欠到期的还欲并未达到违约则意味借,,。

香港政府也准许发才允许预

其尚未丧失还赎权揭抵押,

展商销售楼花巷楼花用,。

。

政府审核符合条件的

只是其还赎权从法定的还赎权变成公义性或称衡平性的还赎权就是说按,

条件之一是发展商有足够楼宇建设费对此发展商可用发展商与银行的贷款合同作。

人还有权利可以继续还清欠软反行义务以获取法定的还赎权只有按揭人违约按。

,

,

为其财力证明担保,

但这种合同往往有发展商提供的/

揭受益人行使止赎权时止赎.,& 1,/ 0 23

,

发展商以地皮

土地使用权作为货欲的抵押担保 ! 发展商以。

担保形式一般有二种

&/

,

是指按揭。

其还赎权才终止抵押受益人,

。

正进行建设的建筑作为货软的按揭担保

若政府,

人拖欠到期还旅所享有的在一定条件下才能行使的权利它是与还赎相对性质在按揭的一种法律行为,。

抵押

同愈发展商预售楼花主

,

这时

,

小买家#

后为小业因此,

止赎权对于按拥来饭,

,

是指按

因购买楼花也向银行申清按揭贷欲

在。

拐受益人络止按揭人还赎的权利并成为按揭肠地产的所有人但是在一般情况下该漪地产的价值往往高于贷欲硕度如果让按揭受益人轻易,

同一地块上就可能存在二种以上的抵押和按拥香港政府为保证小业主购买楼花权益下述两点

在批

准楼花钧售条件中又明确发展商及其银行做到地皮作抵押品不得超过其市值的百

地阻止按揭人还赎,。

,

就等于按揭受益人平价购得,

分之五十

,

除非是叙造建筑按揭,,

,

伯建筑按揭

该房地产按揭人的权益被俊官这有违于法律上的公平原则因此银行对按揭行使止赎权时,,

超过地皮时值的百分之六十

按揭受益人必须承并承诺当个别小。

诺借出百分之一百的发展资金,

须通过法院进行先由银行向法院提出申漪法院才可以下节止赎同时只要按揭人提出上述。

,

,

,

业主付足单位楼价后解除该单位的建筑按揭第一点规定是指发展商以土地使用权作法

理由的申请止赎权。

,

出售肠地产通常采用拍卖的方式,。

法院一般会以出售该肠地产来代替这样。

定式抵押时其土地使用权的担保债务价值不得超过土地使用权当时的市场价值的百分之五十。

,

即能够得到该肠地产最高价

又保护了按揭受益

人和按翔人的利益五、

其实

,

在理论上,

,

土地使用权抵押与楼花按揭二。

有限公司财产的抵押,

者的客体是不一致的发展商与银行的担保物是土地使用权而小业主向银行作担保的是买卖契

约下的一种权益未完成前物业权时所述“,,

,

还不是物的实质。

。

因此在楼宇,

有限公司在经苗过程中为胜通资金也会以其拥有的口地产作抵押申请货软粗常的抵押登记是在政府部门的田土

注册庭处登记但,。

,

二者并不冲突

一旦楼宇取落法定式。

法律特别规定,

,

对于有限公司的财产抵押。

,

还必

小业主再签订一个括押合同发展商与银行取消小业主所购地皮的抵押权而绝一点

须到公司注册部门进行登记一旦公司发生破产其债权的登记以公司注册为准公司注册处。

十

”

地皮作抵押品不得超过其时值的百分之五的规定是为了保阵小业主在发展商发生破,,。

的登记效力高于田土注册庭登记的效力以上简耍地介绍了香港房地产抵押制度的几

。

产清偿时可以用另外百分之五十润偿可以正在进行建发展商为取得更多的货款,

个方面对于香港房地产抵押制度中先进的经骏我们在立法和实际工作中可以借鉴和吸收,。

。

设的建筑连同土地使用权向银行作按揭担保

。

这